Imóvel sem registro apresenta riscos para comprador e condomínio

No ordenamento jurídico brasileiro, a máxima "quem não registra, não é dono" possui fundamentação direta no Artigo 1.245 do Código Civil.

Ele estabelece que a transferência de propriedade de bens imóveis entre vivos só ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. De acordo com o § 1º deste mesmo artigo, enquanto não se registrar o título, o alienante (vendedor) continua a ser havido como dono do imóvel perante a lei.

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Isso significa que ter apenas a escritura em mãos — que é o passo inicial — não conclui o processo de aquisição.

Sem o registro, o comprador possui apenas um direito pessoal (um contrato entre as partes), mas não o direito real sobre a coisa, o que gera a falta da proteção jurídica necessária.

Essa vulnerabilidade legal pode resultar na redução do valor de mercado e em sérios impedimentos para operações de crédito e financiamentos.

Além disso, o Artigo 1.227 do Código Civil reforça que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

Portanto, a regularização não é apenas uma formalidade burocrática, mas uma exigência legal para garantir que o patrimônio esteja protegido contra complicações em inventários, partilhas ou execuções de dívidas do antigo proprietário.

Como destacado, imóveis devidamente regularizados oferecem segurança jurídica e liquidez, sendo uma escolha estratégica para a preservação patrimonial.

Os Reflexos do Imóvel sem Registro no Contexto dos Condomínios

A relevância da regularização da propriedade fica ainda mais evidente quando analisamos o impacto da ausência de registro no contexto da vida condominial.

É comum que processos de execução sejam movidos pelos condomínios contra inadimplentes das taxas condominiais — situação que frequentemente revela casos em que os imóveis ainda estão registrados em nome da construtora ou incorporadora.

Exemplo prático: recentemente, ações judiciais foram ajuizadas contra uma construtora que constava como proprietária formal de unidades com débitos de condomínio.

Após a citação, a construtora demonstrou, por meio de notificação ao condomínio, que já havia entregue a chave das unidades aos compradores e, portanto, não mais detinha posse, domínio ou vínculo com os imóveis.

Embora processualmente o caso possa ter continuidade contra os responsáveis de fato, tal situação demonstra os riscos e prejuízos inerentes à falta de regularização da titularidade.

O Risco para o Adquirente e o Condomínio

O principal ponto de atenção é que muitos adquirentes, por desconhecimento, desinteresse e, às vezes, por falta de dinheiro e problemas jurídicos, não têm pressa em transferir a propriedade para seus nomes, mesmo de forma provisória em casos de alienação fiduciária.

Isso gera implicações sérias, tanto para o comprador quanto para o condomínio.

1. Para o adquirente

• Sem o registro no Cartório de Imóveis, o comprador não possui o direito real sobre o bem, ficando vulnerável a situações como falências ou recuperações judiciais da construtora.
• Dificuldades futuras em financiamentos e operações de crédito, uma vez que a unidade não é formalmente válida como garantia.

Exemplo relevante: Imagine uma construtora que entra em recuperação judicial ou encerra suas atividades repentinamente. Caso os imóveis ainda estejam registrados em nome dela, os bens podem ser incluídos na massa falida, gerando altos custos para o adquirente regularizar a situação.

2. Para o condomínio

• A ausência do registro prejudica a identificação de responsáveis legais pelos débitos condominiais, aumentando o risco de inadimplência.
• Custos processuais acabam sendo mais altos, principalmente para identificar e acionar judicialmente o verdadeiro possuidor.

A Importância da Conscientização e Regularização

A regularização do imóvel, além de resguardar os direitos do adquirente, influencia positivamente na estabilidade financeira e jurídica de um condomínio. Um imóvel devidamente registrado garante:

1. Segurança jurídica para todos os envolvidos: A administração do condomínio pode agir com maior rapidez e eficácia nas cobranças de inadimplência, sem envolver terceiros não responsáveis.
2. Valorização patrimonial: Imóveis com titulares formalizados têm maior liquidez no mercado, aumentando a atratividade do condomínio como um todo.
3. Preservação financeira da coletividade: Quando a regularização é cumprida, o impacto de mora ou inadimplência é minimizado para os demais moradores.

Base Jurídica da Propriedade assegura Direitos ao Titular do Imóvel

A base jurídica da propriedade, pautada pelos artigos 1.245 e 1.227 do Código Civil, é essencial para assegurar direitos reais ao titular do imóvel.

No contexto dos condomínios, a falta de regularização vai além do individual, podendo desestabilizar a gestão financeira e a convivência coletiva. 

Portanto, conscientizar os adquirentes sobre a importância do registro e adotar medidas internas preventivas são passos indispensáveis para preservar a segurança jurídica de todos os envolvidos.

Além de favorecer o patrimônio individual, essas ações fortalecem a saúde administrativa e financeira dos condomínios, garantindo maior tranquilidade aos moradores. 

(*) Fernando Augusto Zito - Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial.