Impermeabilização em Condomínio: Diagnóstico é Chave

Em nossa jornada pela Engenharia de Especialidades, prometemos abordar o sistema que é a causa número 1 de problemas e conflitos em condomínios: os sistemas de impermeabilização.

E vamos começar com uma afirmação que pode parecer paradoxal: a falha da impermeabilização raramente é o problema em si.

Ela é, na maioria das vezes, a vítima de uma falha que começou muito antes, na concepção do projeto ou na falta de conhecimento do seu mecanismo de desempenho e sua correta utilização.

O "Trabalho Certo" e o Inimigo Invisível

Em nossas colunas anteriores, consolidamos a Filosofia XPERT: fazer o trabalho certo corretamente. Vimos que contratar uma obra de restauração sem um diagnóstico de causa raiz é como tentar cobrir uma ferida profunda com um curativo, gerando o retorno precoce das anomalias e processos ineficientes.

Se a fachada é o espelho da gestão, a impermeabilização é o seu guarda-costas. É um sistema vital, que trabalha escondido, de forma antecipada e sempre atento, e cuja falha gera o sintoma mais explosivo: o conflito com ou entre condôminos causado pela infiltração.

O custo da ignorância: por que vazamentos recorrentes viram processos?

Atendendo condomínios há 25 anos, constatamos que a abordagem comum para vazamentos ou infiltrações segue um ciclo vicioso: o síndico atende à reclamação, contrata a empresa que oferece o menor preço para refazer a manta no local da infiltração, e o problema... ressurge rapidamente.

A impermeabilização tem o pior dilema da construção: ela precisa ser extremamente durável, mas é o sistema mais inacessível para reparo ou avaliação. Se o diagnóstico não for cirúrgico, a solução proposta pode envolver:

• Quebrar toda a laje ou piso (altíssimo custo e transtorno);
• Refazer uma área pequena que estava condenada ao fracasso, pois a falha estava em outro ponto do sistema (o trabalho errado).

Este custo de retrabalho elevado, muitas vezes bancado com o dinheiro de fundo de reserva do condomínio, é a verdadeira origem dos processos judiciais e da perda de mandatos.

O vazamento entre unidades: a batalha da confiança

Essa falha em desprezar a engenharia diagnóstica se faz ainda mais presente, quando se envolve eventos entre unidades privativas.

Nesses casos, a palavra do encanador ou empreiteiro de confiança tem, muitas vezes, mais valor do que a recomendação do engenheiro. Várias vezes, o rejuntamento de piso é a solução do problema, e seu ressurgimento transforma a questão em processo, trazendo o síndico para o polo da discussão.

O Segredo para Encontrar o "Trabalho Certo"

Como especialista, minha primeira pergunta não é onde está a mancha, mas sim: Qual é o comportamento e a composição do sistema? Assim como na fachada, onde distinguimos "Pele" de "Cobertor", na impermeabilização, precisamos de respostas investigativas sobre a interação da água com a construção:

1. Cenário e Drenagem:

• O local da infiltração é conhecido?
• Originalmente foi projetado um sistema de drenagem e impermeabilização ou foi alterado em reforma?
• Temos juntas de trabalho na estrutura ou diferenças de materiais na composição da base?

2. Sistema de Impermeabilização:

• Estamos falando de sistema moldado in-loco (mantas líquidas ou poliuréia) ou sistemas aderidos (mantas asfálticas)?
• O local encontra-se exposto a céu aberto ou em área coberta?

Entender todas essas variáveis afeta diretamente na montagem da equação do diagnóstico e define o escopo do "trabalho certo".

Se a falha é estrutural, nenhuma manta nova irá resolver. Se a falha é um detalhe mal executado, sem o ajuste necessário, iremos levar o erro novamente para a atividade.

Portanto, gestor: antes de aprovar orçamentos que falam apenas em "troca de manta", exija o diagnóstico técnico e especializado de um consultor imparcial.

• CoteiBem: faça cotação de laudos, vistorias ou perícias

Somente este olhar investigativo, especializado e inconformado com o padrão de mercado irá lhe projetar a garantia de que o problema será resolvido na raiz.

(*) Claudio Eduardo Alves da Silva é engenheiro civil e perito, fundador da Prevente Engenharia, atuando no mercado há mais de 24 anos, possui especializações em : Direito Imobiliário, Incorporações Imobiliárias e suas tabelas com base na NBR-12721, Patologias de Edifícios, Recebimento de Obras, Sistemas de Impermeabilizações e Restauro de Fachadas. Atua na elaboração de laudos técnicos de engenharia e como assistente técnico em processos judiciais. Possui conhecimentos de Coaching e Mediação de conflitos, é palestrante e ministra cursos para síndicos, administradores, zeladores e empresas prestadoras de serviços no mercado condominial.