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Jurídico

Inadimplentes contumazes

STJ chancela multa de 10% a condômino, baseado no art 1337 do CC

STJ chancela multa de 10% a condômino, baseado no art 1337 do CC

Em uma decisão recente, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) concordou com a cobrança de 10% de multa a um condômino inadimplente por ser devedor contumaz.

Além de pagar seus débitos para com o condomínio, e as multas moratórias, a Construtora OK, de Brasília, ainda deverá pagar 10% do valor devido à coletividade.

Foi a empresa quem levou o caso ao STJ, uma vez que não concordou com a cobrança, pois acreditava que estava sendo penalizada duas vezes - o que seria ilegal. O STJ se baseou no art. 1337 para decidir que a cobrança da multa conta, sim, com amparo legal.

A multa constava no regulamento interno do empreendimento. Ficou comprovado que a empresa regularmente atrasava os pagamentos devidos ao condomínio, com demora de cerca de dois anos para quitar seus débitos.

Vale ressaltar que essa multa se refere não ao atraso do pagamento, mas devido a esse atraso do pagamento ocorrer de maneira repetitiva. 

Importante considerar também que essa decisão é a primeira do STJ sobre o assunto. Ainda não ficou claro se todos os tribunais estaduais irão seguir esse entendimento, mas é esse o caminho considerado corriqueiro nas decisões do STJ, segundo tribunal mais importante do país.

 

Especialistas falam

A decisão causou estranheza em alguns especialistas em condomínio, como é o caso do advogado Alexandre Marques.  

“Como toda decisão nova, ainda é prematuro dar uma opinião se ela vai ser mantida pelo tribunal ou não. Mas achamos que ela mistura preceitos do artigo 1336 com o conceito de condômino antissocial”, avalia.

Ou seja, com apenas uma decisão do tipo não é possível dizer, ainda, se esse recurso de cobrança poderá ocorrer sempre.

“Importante lembrar que essa multa não é considerada moratória, já que para ser considerada moratória, ela deve ter origem no atraso do pagamento. Nesse caso, a multa acontece devido à infração ocorrer diversas vezes”, explica André Junqueira, advogado especialista em condomínios.

No entendimento do profissional, a multa foi bem aplicada e poderá servir de base para ações com essas mesmas características.

Para João Paulo Rossi, professor da Universidade Secovi e advogado especialista no assunto, o valor da multa poderia ser até de 500% - ou cinco vezes o valor da cota condominial -  o máximo que a lei permite para uma multa do tipo. 

A opinião de Inaldo Dantas, advogado e presidente do Secovi-PB, é que o STJ acertou em seu julgamento.

"A própria lei já previa essa multa, só não existia nada julgado sobre o assunto", argumenta.

Como fazer

Para poder multar o condômino devedor contumaz, o correto é que o condomínio tenha, em sua convenção, discriminado o que é essa multa e em quais situações ela poderá ser aplicada. 

Para tanto, é necessária uma assembleia convocada para esse fim, e a aprovação do assunto pede quórum específico de dois terços dos condôminos.

“Deixar claro o que o condomínio considera reiterado, qual o período de tempo sem pagamento a se encaixar nessa descrição é fundamental”, explica Alexandre Marques.

Vale lembrar que mesmo constando na convenção e com provas materiais sobre os atrasos de pagamento, é necessário dar ao condômino em questão o direito de defesa.

“O fundamental para entender essa decisão é que ela é resultado não de um ato, mas do conjunto da obra. A ideia é multar aquele que sempre deixa de pagar, atrapalhando sempre o cotidiano do condomínio”, esclarece João Paulo Rossi.

Como o assunto é novo o polêmico, ao entrar com uma ação do tipo, é recomendado contar com a assessoria de um advogado especialista no assunto, evitando assim problemas futuros para o próprio condomínio.

Saiba mais

Serviço

Fonte: Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, João Paulo Rossi, professor da Universidade Secovi e advogado especialista em condomínios e Inaldo Dantas, advogado especialista em condomínios e presidente do Secovi-PB

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