IOF: o imposto que você não vê, mas que pode aumentar a taxa do seu condomínio

(*) Rodrigo Della Rocca e Luciano Bernardi

Você já parou para pensar que o aumento da sua taxa de condomínio pode ter ligação com um imposto que você nem sabia que existia no seu dia a dia? Pois é. Em 2025, o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) mudou, e isso já começa a aparecer no boleto de milhares de condomínios pelo Brasil.

Parece distante, mas não é. O IOF é como aquela corrente invisível que começa no governo, passa pelos prestadores de serviço e, de repente, chega no seu condomínio. O resultado? Mais pressão no caixa, menos margem para melhorias e, muitas vezes, aumento na cota condominial mensal.

Mas afinal, o que é o IOF?

De forma simples: o IOF é um imposto cobrado em empréstimos e financiamentos. Quando uma empresa, seja de limpeza, segurança ou manutenção, precisa pegar dinheiro emprestado para pagar funcionários ou comprar equipamentos, ela paga esse imposto.

Em 2025, a alíquota praticamente dobrou: o teto passou de 1,88% para 3,95% ao ano. Isso significa que o custo do crédito ficou muito mais caro. E, como essas empresas não conseguem “engolir” o aumento sozinhas, acabam repassando para quem as contrata, no caso, os condomínios.

O IOF encarece o crédito para quem presta serviços. E, no final da cadeia, esse aumento vai para o morador. É inevitável se nada for feito para equilibrar a conta.

O efeito cascata no condomínio

Funciona assim:

1. O governo aumenta o IOF.
2. Empresas de serviços pagam mais caro para financiar suas operações.
3. Elas repassam esse custo ao condomínio.
4. Síndicos e administradoras precisam ajustar o orçamento.
5. A taxa condominial sobe.

Pode parecer um aumento pequeno, mas o impacto é real. Segundo estimativas do setor, o efeito indireto do IOF pode representar até 1,4% de acréscimo na taxa mensal.

Em um condomínio com cota de R$ 600 por unidade, isso representa R$ 84 a mais por apartamento ao ano. Multiplique isso por todas as unidades e você entende por que síndicos e administradoras estão preocupados.

“Um aumento que parece pequeno, quando somado ao longo do ano e a todos os serviços, pode travar melhorias, atrasar manutenção e até forçar cortes”, alerta Luciano Bernardi.

Um mercado bilionário, mas sensível

No Brasil, 1 em cada 8 endereços fica dentro de condomínio (IBGE/2022), onde vivem cerca de 30 milhões de pessoas, movimentando bilhões de reais por ano. Somente na cidade de São Paulo, essa cifra é de R$ 25 bilhões (Data Lello/2025).

É um setor gigante, mas que já opera sob pressão: a inadimplência média da taxa condominial chegou a 6,80% em março de 2025, segundo dados da Superlógica. Além disso, estima-se que de 50% a 60% das despesas ordinárias vão para folha de pagamento.

Isso significa que qualquer aumento inesperado, como o causado pelo IOF, pressiona ainda mais o caixa e pode comprometer serviços essenciais ou investimentos de longo prazo.

O papel do síndico e da administradora

Nesse cenário, o papel do síndico e da administradora se torna ainda mais estratégico. Eles precisam:

• Avaliar reajustes de contratos com fornecedores.
• Negociar para evitar aumentos desproporcionais.
• Apresentar alternativas nas assembleias.
• Explicar aos moradores, de forma clara e transparente, por que o aumento é necessário.

O IOF é algo que não controlamos. Mas a forma como nos preparamos para ele, sim. A diferença entre sentir ou não sentir o impacto está na gestão.

Estratégias para contornar o impacto

Não dá para impedir o aumento do IOF, mas dá para reduzir seus efeitos. Algumas ações práticas:

1. Renegociar contratos antecipadamente

Negociar antes da renovação oficial de contratos pode garantir preços melhores e evitar reajustes abruptos.

2. Apostar em eficiência energética

Adotar cogeração de energia, trocar lâmpadas por LED, instalar sensores de presença e otimizar horários de uso de equipamentos reduzem a conta de luz e liberam recursos para outras áreas.

3. Implementar manutenção preventiva

Revisões regulares em elevadores, bombas e sistemas elétricos evitam que pequenos problemas virem grandes gastos emergenciais.

4. Usar tecnologia para gestão

Softwares de gestão financeira e comunicação reduzem tempo gasto em tarefas administrativas e ajudam a manter a transparência com os moradores.

5. Avaliar soluções financeiras específicas para condomínios

Aqui entra o papel de bancos especializados, como o CondoConta, que oferecem recursos pensados para a realidade condominial.

O Receita Garantida, por exemplo, é um serviço que garante que o condomínio receba todo mês o valor integral das cotas condominiais, mesmo que haja inadimplência. Isso elimina a necessidade de recorrer a empréstimos, que agora custam mais caro por causa do IOF.

“Quando o fluxo de caixa é previsível, sobra fôlego para negociar e investir. É menos dependência de crédito e mais autonomia para o condomínio”, explica Luciano.

Essa previsibilidade dá tranquilidade ao síndico, facilita o planejamento e evita que decisões importantes fiquem travadas por falta de recursos.

IOF como gatilho para modernização

Pode parecer estranho, mas aumentos como o do IOF podem acelerar a profissionalização da gestão condominial. Com mais pressão sobre o caixa, síndicos e administradoras buscam soluções criativas e eficientes para manter a saúde financeira e a qualidade de vida.

Acredito que momentos como este aceleram a profissionalização da gestão condominial. Quem investir em eficiência e inovação agora vai estar muito à frente nos próximos anos.

No fim das contas…

O IOF é um imposto que, à primeira vista, não parece ter nada a ver com a vida em condomínio. Mas tem. Ele está escondido no custo de serviços, no preço de contratos e, inevitavelmente, no seu boleto.

A boa notícia é que existem ferramentas e estratégias para mitigar esse impacto. O segredo está em agir antes que o aumento pese demais: negociar, modernizar, buscar eficiência e aproveitar soluções financeiras que tragam previsibilidade.

No condomínio, informação e planejamento são as melhores defesas contra qualquer “imposto invisível” que tente entrar pela porta dos fundos do orçamento.

Fonte: (*) Rodrigo Della Rocca é CEO e cofundador do CondoConta, o primeiro banco exclusivo para condomínios no Brasil. Desde 2019, lidera a fintech com sede em Florianópolis, que já atende mais de 11 mil condomínios em todo o país. Reconhecido pela Forbes Under 30 na categoria Tecnologia e Inovação, Rodrigo tem como propósito transformar a gestão condominial por meio da tecnologia, promovendo mais eficiência e integração para todos os envolvidos na administração de condomínios. Sob sua liderança, a empresa vem se consolidando como o coração financeiro do mundo condominial. (*) Luciano Bernardi é CFO e Chairman do CondoConta, liderando as áreas de Finanças, Controladoria, Relações com Investidores, Pessoas, Crédito e Risco, Operações Bancárias e Cobrança. Com sólida experiência em gestão financeira, planejamento estratégico e controle de riscos, antes de assumir a posição no CondoConta, atuou como consultor em Funding, Risco e Crédito, contribuindo para projetos de crescimento e eficiência operacional no setor financeiro.