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Gabriel Karpat

Manutenção e melhorias no condomínio

Eliminar despesas ou pedir rateio extra?

Por Gabriel Karpat*

Dentre tantas questões no cotidiano dos síndicos, uma é crucial: antecipar e começar de imediato todos os reparos e manutenções necessárias ou postergar algumas não urgentes ou não tão visíveis para evitar aumento nos gastos?

Na busca por uma resposta equilibrada, vale ressaltar o incontestável fato de que sem verba não é possível manter corretamente os equipamentos e as áreas que compõem as partes comuns do edifício e muito menos contratar obras de melhorias.

É mais do que sabido que as edificações envelhecem com o tempo e que a falta de investimentos em melhorias e aprimoramentos acelera a obsolescência. A decisão da hora exata para se fazer tais investimentos, porém, se transforma em um grande dilema. A saúde das construções e a sua longevidade estão diretamente relacionadas com a sua correta manutenção em qualquer época de sua existência, desde o seu início.

É preciso considerar ainda que a manutenção preventiva aumenta a vida útil dos equipamentos e dos componentes dos condomínios.

Um levantamento realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP) mostra a importância de se tratar com extrema atenção o assunto. Em pesquisa realizada em prédios comerciais e residenciais com mais de 30 anos de uso no Estado de São Paulo entre os anos 2002 e 2007, apontou-se que 66% das causas de acidentes foram ocasionados por falhas de manutenção e do uso. O elevado índice acende um sinal de alerta.

Sem desconhecer que a apresentação de uma previsão orçamentária que contemple valores adicionais desperte sempre muitos acalorados debates nas assembleias, é preciso destacar que sua omissão sob qualquer pretexto é inadmissível. Sob o ponto de vista gerencial, negligenciar propostas de ampla e correta manutenção ou melhorias e aperfeiçoamentos apenas para baratear a cota condominial é uma absoluta falha na política gerencial.

Tal ingerência certamente trará consequências, se não de imediato, em longo prazo, inclusive no valor do imóvel, hipótese não muitas vezes destacada nas deliberações das assembleias.

As novas tecnologias agregadas aos componentes reduzem seu custo operacional e aumentam a sua eficiência. Assim, a modernização de máquinas e produtos do condomínio é um fator de economia, mesmo que para alcança-la seja necessário um investimento inicial. A economia futura dela decorrente ou o valor que agrega ao patrimônio por si só já justifica o gasto quando proposto.

Nesse sentido, é de extrema importância a organização de um fundo de reserva, a criação de um caixa a ser usado no momento de manutenção ou melhoria no condomínio. É dever do síndico, paralelamente à programação financeira, avaliar e reavaliar os gastos e contratos constantemente, de modo a eliminar despesas desnecessárias. Propor arrecadação extra, afinal, nunca é agradável, embora em muitos casos seja a única opção.

Sendo essa a alternativa, antes de executar a ação será preciso avaliar todas as variantes para levar uma proposta satisfatória aos condôminos. Fatores como estado atual dos bens e pertences coletivos, expectativa dos proprietários e, especialmente, poder aquisitivo dos mesmos nortearão a velocidade na arrecadação das verbas.

Não existem fórmulas milagrosas para que uma assembleia aprove uma proposta de arrecadação que contemple valores adicionais para fins de manutenção ou melhoria no condomínio. O ideal é apresentar a realidade com total transparência.

Se os componentes que se propõe a reformar ou aprimorar não são um equipamento de fácil visualização e, por essa razão, não de pleno conhecimento, a sugestão é preparar uma apresentação com fotos trazendo a tona o real estado dos bens. Vale lembrar que contra fatos não há argumentos.

Cabe ao síndico o dever de compartilhar a sua preocupação com todos os habitantes e usuários desses itens, que tal qual ele são igualmente por eles responsáveis.

(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens

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