Mudança de destinação de edifício pode ter novo quórum
Artigo discorre sobre problemas e soluções trazidos pelo PL 4000/21 que autoriza mudança de destinação do edifício ou de unidade imobiliária pelo voto de apenas 2/3 dos condôminos
Por Zulmar Koerich*
O Plenário da Câmara dos Deputados aprovou no ultimo dia 20/06/2022 o Projeto de Lei 4000/21, do Senado, que altera o Código Civil para autorizar a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária pelo voto de 2/3 dos condôminos.
Atualmente, é necessária a aprovação por unanimidade. A proposta segue para sanção presidencial.
O texto foi aprovado com a seguinte redação:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”.
O que pode mudar se o PL 4000/21 for sancionado
O projeto de lei em questão, de um lado, minimiza um problema enfrentado por milhares de condomínios, mas criará outro que fatalmente desembocará no judiciário.
É absolutamente comum que durante o transcurso dos anos, assim como acontece em nossa própria casa, se verifique que algumas áreas antes utilizadas pelos condôminos deixaram de ter uma razão de existir, ao passo que novas necessidades surgem.
Exemplo clássico é a criação por parte das construtoras de uma infinidade de opções de áreas comuns (home cinema, espaço pet, sauna, sala de estudos, etc.,) com baixíssimo aproveitamento por parte dos condôminos, ao passo que outras (sala de administração, academia e salão de festas mais amplos, etc.,) deixaram de ser implementados e fazem falta na rotina do condomínio.
Assim, em muitos casos, o que o condomínio oferece não guarda relação com suas necessidades reais.
Qual o quórum para mudança de destinação do edifício atualmente?
O Código Civil, em seu art. 1351, estabelece de forma clara: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Entretanto, para aqueles que conhecem minimamente a realidade dos condomínios, é por demais sabido que alcançar a unanimidade de aprovação é tarefa que beira o impossível.
Na prática, a unanimidade leva ao engessamento das deliberações, a fossilização do destino físico do edifício, como se as realidades humanas fossem estáticas e imutáveis, tornando impossível transformar espaços ociosos em áreas realmente aproveitáveis.
Hoje, basta que um único condômino não compareça a assembleia designada para deliberar sobre alteração de destino de área comum, para o restante dos condôminos estarem impedidos de gozar de benefícios com esta mesma alteração.
A impossibilidade de se alcançar a aprovação pela unanimidade acaba por resultar em duas opções: Não fazer a alteração ou fazê-la a revelia da lei, desaguando muitas vezes, neste segundo caso, perante o poder judiciário, que se arrastará ao longo dos anos até uma solução definitiva.
Por que a mudança de quórum pode ser temerária?
Neste ponto, como dito, o projeto de lei atende uma reivindicação do setor condominial que se arrasta durante anos.
Por outro lado, a possibilidade de alteração da destinação da edificação como um todo mediante aprovação pelo quórum reduzido de 2/3 da totalidade dos condôminos nos parece no mínimo temerária.
Pela redação aprovada pelas duas casas legislativas, é possível interpretar que um condomínio comercial seja transformado pelo voto de 2/3 dos condôminos em residencial.
Assim, por exemplo, aquele que adquiriu uma sala em um condomínio comercial para exploração de uma atividade profissional (escritório de advocacia, contabilidade, clínica médica, odontológica, etc.,) e formou sua clientela naquele endereço, veja da noite para o dia modificada a destinação para residencial, ficando proibido de desempenhar sua atividade no local.
Teríamos, neste caso, praticamente uma desapropriação privada indireta, afetando o direito de propriedade preconizado na Constituição Federal (art. 5, XXII) e código civil (Art. 1.228), restando o condômino impedido de usar e gozar de sua propriedade nos moldes em que a unidade fora adquirida, o que fatalmente levará a um questionamento da constitucionalidade da redação caso sancionada pelo presidente.
(*) Zulmar Koerich é advogado especialista em condomínios que atua em Santa Catarina; autor de três livros “Condomínio Edilício - Aspectos Práticos e Teóricos”, “Manual para Síndicos, Membros de Conselho e Administradores em 323 perguntas e respostas”, e “Danos Morais nos Tribunais”; pós-graduado em Direito Civil e Empresarial.
