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Jurídico

Novo CPC

Entenda como novas regras irão ajudar os condomínios

Publicado em: terça-feira, 23 de fevereiro de 2016

O Novo Código de Processo Civil e o Condomínio.

Será o fim dos inadimplentes? O que muda para os condomínios com a entrada em vigor do Novo CPC a partir de 16/03/16?

Muitos condôminos ficam indignados nas assembleias ao saberem que alguns de seus vizinhos não estão pagando a sua devida contribuição, e, geralmente, cobram atitudes mais enérgicas por parte do síndico contra esses.

Pois bem! Parece que o Novo CPC ajudará muito os síndicos nessa questão. 

Por quê? Porque haverá uma celeridade muito maior na cobrança dos devedores. 

No atual CPC, a cobrança judicial de contribuições condominiais (ordinárias e extraordinárias) se dá através de uma ação de conhecimento, vale dizer, uma ação que visa a produzir provas suficientes para que o juiz conclua, através de uma sentença, que o débito pode ser cobrado. 

Em geral, esse procedimento costuma ter a duração média de 2 anos, visto que o devedor costuma lançar mão de muitos recursos protelatórios e somente depois de esgotados é que se inicia a fase de execução, que pode levar mais um ano para finalizar.

A novidade é que, com o NCPC, que entrará em vigor em 16/03, esse procedimento inicial não será mais necessário, ou seja, essa primeira fase estará suprimida, visto que as contribuições condominiais ganharam o status de ‘Título Executivo Extrajudicial’ (NCPC, art. 784, X). 

Assim, esses dois primeiros anos serão eliminados da noite para o dia, e as cobranças poderão ser realizadas por meio de ações de execução, o que encurtará o processo e devolverá tais taxas ao caixa do condomínio com mais rapidez.

Como funcionará?

Após a distribuição da ação judicial, o juiz determinará a citação do devedor para pagar em 3 (três) dias o débito (NCPC, art. 829). O não atendimento a essa citação poderá, de imediato, resultar em consequências drásticas contra o devedor, em especial por conta da penhora de conta bancária, veículo ou do próprio imóvel e posterior leilão. 

Além disso, outra novidade que o NCPC traz é a possibilidade de na própria petição inicial, o advogado já incluir o pedido para que o juiz mande inscrever o nome do devedor no cadastro dos inadimplentes (NCPC, art. 782, § 3º). Essa será mais uma forma de coagir o devedor a pagar o seu débito.

É importante ressaltar, no entanto, que o síndico deverá se atentar ainda mais para os documentos que ele precisa fornecer ao advogado para que haja essa celeridade, quais sejam:

1- Convenção do condomínio;

2- Ata de eleição do síndico;

3- Ata(s) onde ficaram determinados e aprovados os valores das contribuições;

4- Boletos das contribuições;

5- Matrícula do imóvel.

Com esses documentos em mãos, o advogado deverá instruir o processo com os demais requisitos do artigo 798, do NCPC.

Uma outra exigência que o NCPC traz no artigo 799, I, é a obrigatoriedade do Condomínio requerer a citação de possíveis outros credores, como por exemplo, a instituição bancária que financiou o bem, caso o mesmo conste na matrícula do imóvel, e, também, de informar o registro de imóveis sobre a distribuição da execução (NCPC, art. 799, IX e 828).

Ainda, o devedor poderá ser protestado, além da negativação nos órgãos de proteção ao crédito a que nos referimos acima. Para tanto, se faz necessário que haja uma decisão judicial transitada e julgada, ou seja, que não caiba mais nenhum tipo de recurso (NCPC, Art. 517).

Outra questão diz respeito à forma de citação. O artigo 248, §4º, permite a citação pelos correios, com recebimento pelo porteiro, desde que este não declare que o condômino não resida mais no local. (Súmula, 429, STJ e Lei 6.538/78, art. 22). 

Dessa citação surgem 2 prazos. O primeiro refere-se ao prazo do pagamento do débito em 3 dias (conta-se a partir da citação) e outro prazo se abre para os embargos (15 dias da juntada do AR). Na hipótese do condômino não pagar nos 3 (três) dias a citação deverá ocorrer por oficial de justiça, podendo, inclusive, ser por hora certa (NCPC, Art. 830, § 2º).

Ainda um outro ponto que promete agilizar o processo é o contido no Art. 919, § 1º. O artigo deixa claro que se os embargos do devedor forem meramente protelatórios, o Juiz não suspenderá a execução. Para este ato, será necessária a intervenção de um advogado, que, a partir desse momento poderá ser intimado em seu próprio nome da(s) penhora(s) que ocorrerem pela imprensa oficial, inclusive com a possibilidade de penhora de numerário do executado.

Em resumo, houve um grande avanço na legislação que permitirá ao síndico recuperar de forma mais rápida os valores dos inadimplentes pela via da Ação de Execução.

Márcio Spimpolo é Advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Pós-graduando em Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário pela ESD (Escola Superior de Direito); Especialista em Contratos pela FAAP (Fundação Armando Álvares Penteado); Palestrante; Síndico Profissional pelo SindicoNet; Sócio-proprietário do escritório S&A – Spimpolo & Advogados Associados; Assessor e Consultor jurídico na empresa Directa – Cobranças & Negociações de Ribeirão Preto; Idealizador e colunista do Blog www.EuMoroEmCondominio.com.br.

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