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Alexandre Marques

O artigo 82 do código tributário Nacional

E sua aplicação nas Assembleias de condomínio

Por Alexandre Marques (*)

Outro dia, lendo sobre o Artigo 82 do CTN que diz:Art. 82. A lei relativa à contribuição de melhoria observará os seguintes requisitos mínimos:

I - publicação prévia dos seguintes elementos:a) memorial descritivo do projeto;b) orçamento do custo da obra;c) determinação da parcela do custo da obra a ser financiada pela contribuição;d) delimitação da zona beneficiada;e) determinação do fator de absorção do benefício da valorização para toda a zona ou para cada uma das áreas diferenciadas, nela contidas;II - fixação de prazo não inferior a 30 (trinta) dias, para impugnação pelos interessados, de qualquer dos elementos referidos no inciso anterior;III - regulamentação do processo administrativo de instrução e julgamento da impugnação a que se refere o inciso anterior, sem prejuízo da sua apreciação judicial.§ 1º A contribuição relativa a cada imóvel será determinada pelo rateio da parcela do custo da obra a que se refere a alínea c, do inciso I, pelos imóveis situados na zona beneficiada em função dos respectivos fatores individuais de valorização.§ 2º Por ocasião do respectivo lançamento, cada contribuinte deverá ser notificado do montante da contribuição, da forma e dos prazos de seu pagamento e dos elementos que integram o respectivo cálculo.

Não pude deixar de perceber uma similaridade entre a lei que trata da contribuição de melhoria e seus princípios da publicidade e transparência na administração pública e, a mesma aplicação, ou princípio, aplicado as obras de um condomínio, principalmente aquelas mais caras e amplas que demandam aprovação em assembleia à luz do que determina o artigo 1.341 do Código Civil.

Fazendo um paralelo entre ambos os artigos temos que, tanto na administração pública como na privada na esfera condominial, para que uma obra seja implementada há que se definir seu escopo, custo, forma de pagamento e autorização para o rateio necessário, sem esquecermos ainda da licitação necessária para a obra, aberta aos interessados. Aí, leia-se, aos moradores que queiram não só indicar empresas conhecidas para a obra, mas, ainda a possibilidade de um morador mesmo, possuir empresa que realize a obra e queira, em igualdade de condições, participar da licitação.

Se o condomínio irá dispor de parte de seus recursos para pagar a obra e arrecadar o restante, ou, se irá arrecadas a totalidade previamente para o pagamento da obra, ou ainda, se irá arrecadar gradativamente e pagando as despesas mês a mês, pouco importa. O importante mesmo é que se defina um modelo que seja aprovado na assembleia.

O que me chamou a atenção é que se seguido o roteiro do artigo supramencionado do diploma tributário, dificilmente haverá espaço para discussões e críticas em assembleia, muitas vezes acaloradas e pautadas em fundamentações nem sempre nobres quanto a motivação da escolha da empresa “A” ou “B”, não raro fazendo-se insinuações de que a gestão do condomínio de qualquer forma poderia estar sendo beneficiada por tal escolha e que teria um interesse específico nela. Nada mais absurdo e leviano. Aliás, essas discussões acaloradas e, por vezes, baixas levam ao esvaziamento de quórum de assembleias futuras, como sabemos.

O intuito de se traçar um paralelo entre o roteiro do artigo e aplicá-lo às assembleias para escolha, definição e contratação de obras é justamente dar aos senhores, síndicos, administradores, gestores, comissões de moradores encarregados das obras a dica necessária que poderá pôr fim ou, no mínimo, diminuir significativamente tais conflitos.

Analisemos cada tópico do artigo e apliquemos ao universo das assembleias:Art. 82. A lei relativa à contribuição de melhoria observará os seguintes requisitos mínimos:

I - publicação prévia dos seguintes elementos:

Ora, aqui já se tem um exemplo interessante do princípio da publicidade e transparência, onde o síndico ou administrador poderá, de forma prévia a assembleia, quiçá com 45 dias precedentes a convocação, anexar a esta para enviar previamente a cada condômino:

a) memorial descritivo do projeto;b) orçamento do custo da obra;c) determinação da parcela do custo da obra a ser financiada pela contribuição;d) delimitação da zona beneficiada;e) determinação do fator de absorção do benefício da valorização para toda a zona ou para cada uma das áreas diferenciadas, nela contidas;

II - fixação de prazo não inferior a 30 (trinta) dias, para impugnação pelos interessados, de qualquer dos elementos referidos no inciso anterior; 

Até aqui, levando a informação aos moradores, estes poderiam, questionar, sugerir, criticar e melhorar o projeto proposto, bem como manifestar-se quanto a forma e modo de pagamento,, além de poderem “impugnar” aquilo que entendessem não ser devido ou cabível.

III - regulamentação do processo administrativo de instrução e julgamento da impugnação a que se refere o inciso anterior, sem prejuízo da sua apreciação judicial.

Finalmente, na assembleia, a massa condominial poderá votar o projeto proposto, seu modo e forma de pagamento e até manifestar-se quanto a eventuais “impugnações”. Deve fazê-lo de forma ordenada, pautada em elementos objetivos e concretos e, não, como usualmente ocorre, onde alguns são contra, simplesmente por serem “contra” a determinada decisão, principalmente devido a problemas pessoais com o síndico ou com outro condômino.

Na assembleia, palco apropriado para tais discussões e aprovações, ficaram sabendo os condôminos de antemão.

§ 1º A contribuição relativa a cada imóvel será determinada pelo rateio da parcela do custo da obra a que se refere a alínea c, do inciso I, pelos imóveis situados na zona beneficiada em função dos respectivos fatores individuais de valorização.§ 2º Por ocasião do respectivo lançamento, cada contribuinte deverá ser notificado do montante da contribuição, da forma e dos prazos de seu pagamento e dos elementos que integram o respectivo cálculo.

Ou seja, como se vê a escólio do artigo mencionado, adaptando-se o texto normativo do artigo 82 do CTN às assembleias de condomínio que trataram do tema albergado pelo artigo 1341 do Código Civil, não há como, ou não deveria haver tumulto ou confusão nas assembleias que tratarem de obras e sua forma em condomínio, fazendo com que mais e mais moradores, optem por participar das reuniões assembleares.

Fica a dica.

(*) Alexandre MarquesAdvogado militante Consultor em Direito Condominal; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.

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