Pagamento de cotas condominiais: cartão de crédito concorre com garantidoras?

Recentemente participei de uma live de altíssimo nível onde conversei com grandes nomes do mercado condominial sobre as variadas formas possíveis de pagamento de cotas condominiais disponíveis aos condôminos, e as inovações que estão no horizonte.

Falamos sobre o bom e velho boleto (anacrônico, mas ainda largamente usado), DDA, PIX e sua nova versão - o PIX automático - e também o cartão de crédito.

Não é minha intenção discorrer sobre as demais formas de pagamento - embora recomende altamente assistir à live no canal do SíndicoNet - pois minha intenção aqui é focar na última pergunta que fiz ao CEO de um grande banco condominial, que também opera uma garantidora: 

“Se o cartão de crédito garante ao credor 100% dos recebíveis pagos através desse meio, então de que forma eles concorrem com as garantidoras?”

Assista à live aqui:

Não sei se você já havia se feito essa pergunta. Em tese, o resultado prático dos dois é o mesmo: garantir o recebimento das cotas condominiais e terceirizar a responsabilidade de cobrar. Porém, se a gente examinar mais de perto, verá que não é bem assim que funciona. 

Garantidoras são empresas que assumem a operação de cobrança e o risco de inadimplência, e pagam ao condomínio 100% da receita projetada, mesmo se um ou mais moradores não pagarem. Por esse serviço, cobram um percentual dessa receita.

O cartão de crédito é um meio de pagamento bastante conhecido e amplamente utilizado. Segundo estudo feito em fevereiro de 2025 pela Digital Alphabet, 72% dos brasileiros entre 18 e 64 anos afirmaram possuir cartão de crédito.

O lojista - no caso, o condomínio - que contrata esse serviço, paga um percentual do valor da compra à operadora do cartão, mas tem a garantia do recebimento líquido integral.

• Se garantidora = garantia de 100% dos recebíveis menos taxa de serviço e
• Se cartão de crédito = garantia de 100% dos recebíveis menos taxa de serviço
• Então garantidora = receber as cotas condominiais através de cartão de crédito?

Antes de responder essa pergunta, vamos analisar, dentre outros, questões como garantia, fluxo de caixa, custo e riscos, dentre outros aspectos importantes. 

Análise preliminar sobre Cartão de Crédito x Garantidora

Critério	Pagamento via Cartão de Crédito	Garantidoras de Condomínio
Garantia de recebimento	Alta: após a aprovação da transação, o valor é recebido, mesmo que o condômino não pague a fatura.	Alta: a empresa garantidora antecipa o valor mensal, assumindo o risco de inadimplência.
Prazo para receber	Para crédito à vista: geralmente 30 dias após o pagamento feito pelo cliente (condômino).	Fixo: normalmente na data de vencimento das cotas condominiais.
Custo médio	Para pagamento à vista, taxa de 2% a 5% sobre o valor da cota (varia por bandeira, adquirente e antecipação).	Taxa de 3% a 7% sobre a receita condominial mensal (podendo variar conforme o índice de inadimplência e tamanho do condomínio).
Impacto no fluxo de caixa	Descompasso de 30 dias entre pagamento e recebimento. Proporcional apenas às cotas efetivamente pagas via cartão.	Recebimento garantido de 100% do valor orçado na data do vencimento, independente dos pagamentos terem sido efetuados ou não.
Risco para o condomínio	Baixíssimo - o risco fica com a operadora do cartão.	Nulo em relação à inadimplência, mas dependente da solidez financeira da garantidora.
Gestão de cobrança	O condomínio ou a administradora ainda precisa cobrar quem não aderir ao pagamento por cartão.	A Garantidora assume todo o processo de cobrança.
Flexibilidade para o condômino	Alta: pode parcelar, acumular pontos/ milhas, usar limite do cartão.	Baixa: condômino paga nos meios definidos pela garantidora.
Aderência inicial	Depende da adesão voluntária dos condôminos; exige divulgação e incentivo.	Imediata: abrange todos os condôminos (mediante deliberação assemblear)
Exposição a inadimplência coletiva	Não garante 100% da receita do condomínio, pois só protege as cotas pagas via cartão.	Protege 100% da receita mensal, salvo em casos de quebra da garantidora.
Negociação e implantação	Contrato direto com adquirente ou integrador de pagamento; implantação rápida.	Contrato com garantidora; análise prévia do histórico de inadimplência; implantação mais burocrática.

A tabela acima demonstra claramente as diferenças de cada modelo, que detalho mais abaixo:

Garantia de recebimento e aderência

Neste aspecto, os modelos se equivalem, mas no caso do cartão de crédito, ela se limita somente a quem pagar através desse meio. Porém, os condôminos não podem ser obrigados a pagar com cartão de crédito. 

Prazo de recebimento e impacto no fluxo de caixa

Os valores pagos com cartão de crédito são repassados, em média, após 30 dias. Ou seja, o condomínio estaria sempre recebendo hoje o que foi pago um mês atrás, e isso exigiria, no mínimo, a disponibilidade de liquidez equivalente a um mês de receitas no primeiro mês dessa operação para suportar o fluxo de pagamentos.

Esse prazo pode até ser reduzido, se o condomínio solicitar a atencipação dessa receita, mas certamente a um custo adicional. Já com a garantidora, o recebimento geralmente ocorre no dia do vencimento das cotas (D+0), que é o ideal para o fluxo de caixa.

Custo médio

No caso do cartão de crédito, é importante que o leitor entenda que não estamos nos referindo ao custo do rotativo para o cliente, e sim o custo para o lojista (condomínio) contratar este meio de recebimento.

Esse percentual médio em 2025 oscila entre 2% a 5% sobre o valor pago pelo cliente a depender da bandeira, do volume e outros fatores, enquanto que a taxa média cobrada pelas garantidoras fica entre 3% a 7%.

Gestão da cobrança

Embora o cartão de crédito garanta o repasse de 100% dos valores pagos por esse meio, isso não significa necessariamente que o condomínio estará recebendo 100% da receita, pois, como vimos acima, não é possível obrigar todos os condôminos a pagarem através desse meio.

E se alguns se negarem? (E isso VAI acontecer…) A cobrança desses ainda precisará ser feita por alguém!

Na garantidora, esse problema não existe. Ela se responsabiliza por toda a cobrança - desde a administrativa até a extrajudicial e judicial - de toda a massa condominial.

Flexibilidade e benefícios

O cartão de crédito permite algumas coisas que o brasileiro usa com frequência: parcelamento e pontos ou milhas. Para mim, não faz muito sentido parcelar algo que você paga de forma recorrente, pois entrar no rotativo é uma bola de neve que não recomendo a ninguém… Mas pode ser útil numa emergência.

Já as milhas, essas parecem ter realmente algum apelo entre muitos usuários, mas sempre terá um valor relativo para cada um. Garantidora não oferece nada disso. Talvez a flexibilidade de parcelamento, mas só isso.

Outros fatores

Há ainda alguns fatores importantes a considerar. Talvez o mais importante de todos seja o próprio processo de cobrança.

As garantidoras possuem toda a estrutura de cobrança configurada para lidar com o inadimplente, conversar com ele, negociar, acolher. Tende a ser bem mais humanizado e focado na gestão de condomínios. Pessoas, processos e sistemas voltados especificamente para esse fim. 

Cartão de crédito não tem nada disso. Quem já deixou de pagar uma fatura sabe bem o que eu quero dizer. Pagou, ótimo. Não pagou tudo, mas pagou o mínimo, melhor ainda pra eles, e muito pior para o condômino, pois os juros são extorsivos (em torno de 450% ao ano)... Não pagou nada? Se prepare para ser cobrado incessantemente, negativado…

Resumindo: cartão de crédito é meio de pagamento. Garantidora é serviço de cobrança + antecipação de recebíveis. São coisas bem diferentes.

(*) Sérgio Gouveia é síndico profissional, administrador, especialista em finanças, palestrante com experiência corporativa de sucesso no mundo condominial. Mais de 20 anos de experiência como gestor e mais de 9 anos de experiência como síndico. Autor do livro "Finanças Para Síndicos" (ed. Bonijuris) e influencer com o perfil nas redes sociais @derepentesindico