Por Trás dos Boletos: Nenhuma Administradora Evolui Sozinha

No artigo anterior, falei sobre a administradora do futuro. Sobre tecnologia, integração bancária, inteligência artificial e especialização.

Mas ficou faltando uma parte da história.

Nenhuma dessas evoluções nasceu dentro de uma administradora sozinha. Por trás das boas práticas que o mercado usa todos os dias, existe uma camada que quase ninguém enxerga: as instituições do setor.

O que eu vejo repetido de norte a sul

Nas 404 administradoras que visitei, de portes e regiões muito diferentes, uma coisa me chamou a atenção.

As estruturas se parecem demais. Não por acaso:

• os modelos de contrato seguem a mesma lógica;
• as rotinas de prestação de contas são muito próximas;
• os índices usados para reajustar cotas e medir inadimplência são os mesmos;
• até os critérios de conduta entre concorrentes se repetem.

Ninguém combinou isso empresa por empresa. Esses padrões vieram de algum lugar. E, na maioria das vezes, vieram de um trabalho coletivo que começou muito antes da maioria de nós.

Concorrentes que sentam na mesma mesa

Em 1978, um grupo de empresários de São Paulo fundou a AABIC, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios.

A ideia era simples e, ao mesmo tempo, contraintuitiva: colocar concorrentes na mesma mesa para definir como o setor deveria funcionar. Empresas que disputam o mesmo cliente no mercado aberto passaram a construir juntas as regras da própria profissão.

Naquela época, administrar condomínio era quase um apêndice do mercado imobiliário. Não havia padrão de contabilidade, nem parâmetro de honorário, nem orientação trabalhista consolidada. Cada um resolvia do seu jeito. A associação nasceu para tirar a atividade do improviso. Exatamente o improviso sobre o qual escrevi no segundo artigo desta coluna.

Padrões que viraram linguagem comum

Com o tempo, esse trabalho ganhou forma concreta.

Surgiram índices próprios do setor, como o IPEVECON, que mede a variação dos custos condominiais, além dos índices de inadimplência de condomínio e de locação. Pela primeira vez, síndico e administradora passaram a ter um número isento para justificar um reajuste.

Vieram manuais, orientação jurídica e modelos que hoje parecem óbvios, mas que alguém precisou desenhar.

E veio a autorregulamentação. Primeiro o PROAD, aqui em São Paulo. Em 2024, junto com a ABADI, do Rio de Janeiro, nasceu o PRONAD, uma certificação nacional, com auditoria independente, que vale para administradoras de todo o país.

Repare no movimento. Em vez de esperar uma lei para organizar o setor, o próprio mercado criou seus padrões.

O trabalho não parou no passado

Faço questão de deixar isso claro, porque é fácil olhar para uma entidade de 1978 e imaginar algo do século passado. Não é o caso.

A formação de profissionais virou prioridade, com cursos e uma academia própria criada em 2020. Há iniciativas voltadas para os síndicos profissionais e para os fornecedores. São exatamente os personagens que, no artigo passado, aparecem no centro da administradora do futuro.

Ou seja: o mesmo tema que trato como tendência tem, do outro lado, gente trabalhando para transformar tendência em prática segura.

A parte que quase ninguém enxerga

Hoje a AABIC reúne cerca de 90 administradoras associadas. Parece pouco. Mas essas empresas administram por volta de 16 mil condomínios, onde vivem milhões de pessoas. E a influência do que se discute ali vai muito além das associadas.

Quando uma administradora em outro estado estrutura seu departamento, muitas vezes ela usa, sem saber, conceitos lapidados em décadas de reunião técnica.

É por isso que insisto num ponto: o associativismo é uma vantagem competitiva.

Uma empresa sozinha dificilmente tem escala para testar, validar e implementar tudo o que o mercado exige hoje. Inteligência artificial, LGPD, cibersegurança, novos formatos de gestão. Junto, o setor consegue. Sozinho, cada um recomeça do zero.

Por trás dos boletos, também tem cooperação

Voltando ao artigo do futuro: a tecnologia muda quase tudo. Menos uma coisa.

A necessidade de padrões confiáveis, de ética compartilhada e de gente disposta a construir o setor em conjunto continua igual. E quanto mais rápido o mercado muda, mais isso importa.

Mercado forte não nasce por acaso. Nasce de quem entende que competir é necessário, mas evoluir junto é o que sustenta o setor inteiro.

Por trás de cada boleto existe uma administradora. E, por trás das boas práticas dessa administradora, existe um trabalho coletivo de quase cinco décadas que raramente aparece.

É esse trabalho invisível que também vale a pena enxergar.

LEIA TAMBÉM

Confira os artigos anteriores desta série "Por trás dos boletos":

• Por Trás dos Boletos: A Verdade Sobre a Administradora de Condomínios
• Por Trás dos Boletos: o Condomínio Não é uma Empresa Improvisada
• Por Trás dos Boletos: A Administradora do Futuro

(*) Fabrício Souza é Head de Expansão da Winker desde 2019, liderando o crescimento da empresa nas administradoras de condomínios e consolidando sua presença como a segunda maior plataforma de tecnologia do setor no Brasil. Com atuação direta no campo, já visitou 396 administradoras, construindo uma visão estratégica e prática do mercado. Também é criador do podcast “Por Trás dos Boletos”, conectando e dando voz aos principais nomes do segmento.