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Jurídico

Projetos de lei sobre condomínios em andamento

Saiba quais são as leis que podem impactar no segmento condominial

terça-feira, 17 de outubro de 2017
Saiba quais são as leis que podem impactar no segmento condominial

Saiba dos projetos de lei que possam vir a interferir nos condomínios e demais setores imobiliários

Um dos importantes deveres dos Sindicatos da Habitação é o acompanhamento das leis que tramitam na Câmara de Deputados e Senado Federal que possam influenciar positivamente ou negativamente na atuação das empresas e condomínios representados pelos Secovis.

Por isso, cada Secovi possui seu Departamento Jurídico que monitora os projetos de leis que estão sendo elaborados e discutidos.

Além disso, os Secovis de todos estados estão unidos realizando intervenções junto aos Deputados e Senadores para que antes das aprovações ou não de determinados projetos de leis, a categoria interessada seja consultada.

Em função disto, recentemente o Secovi/SC juntamente com mais 21 Secovis de outros estados lançaram a “Agenda Legislativa & Projetos Prioritários do Setor de Comércio e Serviços Imobiliários - período 2017-2018”.

O documento selecionou 14 projetos de lei em andamento na Câmara dos Deputados e no Senado Federal que interferem na atividade imobiliária. O objetivo é dialogar com o Congresso Nacional e possibilitar avanços em temas centrais para a cadeia produtiva da habitação. 

Reunimos aqui os principais projetos de leis que fazem parte do documento elaborado pelos Secovis do Brasil que estão em discussão e monitoramento:

MERCADO CONDOMINIAL

PROJETO DE LEI: PLC 31/2014

Autor: Deputado Augusto Coutinho (DEM/PE)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, sendo relator o senador Romero Jucá, ainda sem parecer.

Assunto

Estabelece a Política Nacional de Manutenção Predial.

Posicionamento

O projeto estabelece a Política Nacional de Manutenção Predial, bem como a obrigatoriedade de vistorias periciais e manutenções periódicas nas edificações constituídas por unidades autônomas, públicas ou privadas, em todo o território nacional.

A Política Nacional de Manutenção Predial estabelece a cultura da manutenção preventiva, o que pode contribuir para evitar acidentes, valorizar o imóvel, aumentar a vida útil da edificação e até mesmo garantir uma boa taxa de ocupação.

O enfoque do projeto deve ser permanentemente ajustado para que eventuais obrigações não extrapolem o objetivo principal da norma e se tornem entraves operacionais ou financeiros para sua implementação.

Posicionamento dos Secovis: Favorável à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: PL 6.518/2009

Autor: Deputado Vicentinho (PT/SP)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, sendo relator o deputado Luiz Couto, ainda sem parecer.

Assunto

Autoriza contratação de síndico empregado.

Posicionamento

O projeto autoriza a contratação de síndico como empregado pela assembleia de condôminos.

No entanto, existem situações que impedem a aprovação da proposição. Importante destacar que o condomínio não é uma empresa e deve respeitar legislação específica para cada uma de suas transações administrativas; quando eleito o síndico, seu representante legal, ele tem a atribuição, entre outras, de agilizar as obrigações relativas ao condomínio (propriedade comum), responder civil e criminalmente por todo ato que exceda ou se omita ao mandato recebido.

O empregado é um preposto do empregador, o síndico é o representante legal do próprio empregador.

Para que se atente ao absurdo da hipótese de "síndico empregado", basta que se pense, por exemplo, na responsabilização penal de um empregado, pela ação ou omissão, no exercício da sindicância, de forma direta, em função do cargo, sem qualquer análise subjetiva dos fatos, ou seja, independentemente de culpa.

Posicionamento dos Secovis: Contrário à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: PL 7.983/2014

Autor: Deputado Arthur Oliveira Maia (SD/BA)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, sendo relator o deputado Maia Filho, e recebeu parecer pela inconstitucionalidade, injuridicidade, má técnica legislativa e, no mérito, pela rejeição.

Assunto

Atribui personalidade jurídica ao condomínio.

Posicionamento

O projeto enquadra o condomínio edilício na modalidade de pessoa jurídica de direito privado, fundamentado na necessidade de conferir personalidade jurídica aos condomínios edilícios como forma de permitir que esses entes possam registrar em seu nome, perante o Registro Imobiliário, unidades arrematadas em ações de cobranças de cotas condominiais.

Inúmeras são as questões que podem ser suscitadas para afastar a possibilidade de caracterização dos condomínios como pessoas jurídicas, no entanto, em caráter ilustrativo, destacamos que os condôminos passarão a ser associados ou sócios, e disso resulta que, havendo interesse na venda de alguma unidade privada e consequentemente da respectiva fração ideal de área comum e terreno, será necessário assegurar o direito de preferência aos demais condôminos (agora sócios).

Questiona-se de que maneira regrar tal situação. Além do mais, existe risco de sérias implicações jurídicas, especialmente no tocante a Direito de Família e Sucessões, mormente quando existirem débitos rela??vos à unidade privativa ou ao próprio condomínio.

Posicionamento dos Secovis: Contrário à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: SCD 6/2016 (origem PLS 135/2010 e PL 4.238/2012)

Autor: Senador Marcelo Crivella (PRB/RJ)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Assuntos Sociais, sendo relator o senador Vicentinho Alves, ainda sem parecer.

Assunto

Estatuto da Segurança Privada e das Instituições Financeiras.

Posicionamento

A proposição trata do "Estatuto da Segurança Privada e da Segurança das Instituições Financeiras e dá outra providência", que estabeleceu o conceito de serviços orgânicos de segurança privada como sendo aqueles organizados facultativamente por pessoa jurídica ou condomínio edilício, em determinadas condições, desde que em proveito próprio, para a segurança de seu patrimônio e de seu pessoal.

É preciso ressaltar que o texto da proposição deve afastar qualquer dúvida em relação às atividades ordinárias inerentes aos condomínios edilícios e equiparados, como é o caso dos típicos serviços de portaria.

Posicionamento dos Secovis: Contrário à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: PL 6.973/2017

Autor: Cícero Almeida (PMDB/AL)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Desenvolvimento Urbano, sendo relator o deputado Ademir Camilo, ainda sem parecer.

Assunto

Trata de critério para reajuste de taxa condominial.

Posicionamento

A proposição parte de uma premissa geral de que o condômino, especialmente aquele cuja aquisição do imóvel em condomínio se deu através de programas sociais habitacionais, carece de uma proteção contra abusividade.

Entretanto, esse entendimento é equivocado, pois, exceto os preços públicos, todas as demais despesas do condomínio são livremente assumidas pelos condôminos, através de autorização da assembleia geral, quando aprova a previsão orçamentária, aprova as despesas extraordinárias e aprova a prestação de contas do síndico.

Não existe qualquer relação de consumo ou de negócio entre o condomínio e o condômino, razão pela qual não há que se falar em prática abusiva. Reitera-se: as relações do condomínio com terceiros, fornecedores públicos ou privados, são, necessariamente, objeto de aprovação em assembleia.

Posicionamento dos Secovis: Contrário à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: PLC 11/2017 (Projeto de origem: PL 443/2011)

Autor: Deputado Ricardo Izar (PV/SP)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, aguardando designação do relator.

Assunto

Altera o Código Civil, para permitir a aquisição de imóvel para a recuperação de cotas condominiais vencidas e não pagas ou para acrescer benfeitorias voluptuárias ou úteis.

Posicionamento

A proposição afasta qualquer dúvida quanto à legitimidade do condomínio na aquisição de imóvel no caso de recuperação de cotas condominiais vencidas e não pagas ou para acrescer benfeitorias voluptuárias ou úteis.

Considerando que o condomínio compreende a conjugação de esforços para consecução de objetivos comuns e compartilhamento dos custos e da responsabilidade, a compra e venda da unidade nestes casos específicos manifesta-se como grande avanço legislativo.

Posicionamento dos Secovis: Favorável à aprovação do projeto.

 

SETOR IMOBILIÁRIO

PROJETO DE LEI: PLS 588/2015 (tramita em conjunto ao PLS 616/2015)

Autor: Senador Lindbergh Farias (PT/RJ)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Assuntos Econômicos e aguarda realização de Audiência Pública para instrução da proposição.

Assunto

Altera a legislação do Imposto de Renda para tributar os lucros e dividendos recebidos de pessoas jurídicas.

Posicionamento

O projeto prevê a alteração da regra de não incidência do Imposto de Renda sobre os lucros ou dividendos distribuídos por pessoas jurídicas. Vale lembrar que o lucro já é tributado na empresa que paga o Imposto de Renda da pessoa jurídica.

A aprovação de qualquer legislação no senado de bitributação, além de ilegal, é um retrocesso legislativo.

O momento político-econômico nacional é extremamente delicado, e o empresariado apresenta sua parcela de contribuição sem que os efeitos das eventuais medidas de urgência impactem no encolhimento do ambiente de negócios no Brasil.

Posicionamento dos Secovis: Contrário à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: PL 1.220/2015

Autor: Deputado Celso Russomanno (PRB/SP)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Defesa do Consumidor, sendo relator o deputado João Fernando Coutinho, ainda sem parecer.

Assunto

Regulamenta a desistência do contrato de incorporação imobiliária com a retenção de até 10% (dez por cento) do valor pago por parte da incorporadora.

Posicionamento

Os distratos dos contratos imobiliários ocorrem quando o comprador desiste da compra de um imóvel novo e pede ressarcimento do valor pago. A situação vem crescendo e impactando severamente o mercado imobiliário. O projeto de lei busca estabelecer um critério para o tema que tem sido julgado aleatoriamente nos casos concretos que chegam ao Judiciário. Neste cenário, a iniciativa é louvável, mas merece ajustes no que diz respeito aos percentuais de devolução, como segue:

1) Retenção de no mínimo 10% sobre o valor da venda, para imóveis do PMCMV.

2) Retenção de no mínimo 12% sobre o valor da venda, para imóveis acima do PMCMV, e até limite de enquadramento no SFH.

3) Retenção de no mínimo 14% sobre o valor da venda, para valores de imóveis acima do SFH.

4) Devolução 30 dias após averbação da construção ou 90 dias após a venda da unidade.

Posicionamento dos Secovis: Favorável com ressalvas.

PROJETO DE LEI: PL 693/1999

Autor: Deputado João Henrique (PMDB/PI)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, sendo relator o deputado Covatti Filho; foi devolvido ao relator para reexame em razão da apensação do PL 3.962/2015.

Assunto

Extingue a exigência do bem de família.

Posicionamento

O projeto propõe a extinção da fiança fidejussória e a proibição de contratação do pagamento de tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio pelo locatário.

As alterações propostas redundam em elevado grau de insegurança negocial, capaz de punir milhares de pretendentes à moradia, que a conquistam na forma de locação, e seriam compelidos a cair nas redes onerosas das garantias.

É crucial a manutenção das regras atuais, como forma de se caminhar firmemente no rumo da redução do déficit habitacional e das desigualdades sociais. É imperioso respeitarmos os contratos em vigor e a crença de que o direito não convive com surpresas.

Posicionamento dos Secovis: Contrário à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: PL 795/2007

Autor: Deputado Augusto Carvalho (PPS/DF)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, sendo relator o deputado Rodrigo Pacheco, ainda sem parecer.

Assunto

Permite a desobrigação do fiador no caso de dívida vencida e não paga.

Posicionamento

O projeto propõe que seja inserido o inciso IV ao artigo 838 do Código Civil, desonerando o fiador, no caso de dívida vencida e não paga, desde que o credor não comunique o fato ao devedor e ao fiador, simultaneamente, em até 15 dias.

Havendo a retirada da garanta e não havendo a possibilidade de sua substituição por outra de igual certeza, cessará também o interesse do locador em manter o contrato.

O projeto tende a mitigar os efeitos da garanta constitucional do ato jurídico perfeito e do princípio da segurança jurídica, e, dessa forma, acabará impactando diretamente nas relações contratuais em andamento.

Posicionamento dos Secovis: Contrário à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: PL 1.998/2015

Autor: Deputado Irmão Lázaro (PSC/BA)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, sendo relator o deputado Paes Landim, ainda sem parecer.

Assunto

Limita o valor da multa e dos juros nas relações locatícias.

Posicionamento

O projeto prevê a limitação do valor da multa e dos juros moratórios nas locações de imóveis urbanos. Segundo o texto, o inadimplemento sujeitará o locatário à multa e juros de até 10% do valor devido, sendo a cobrança proporcional aos dias de atraso.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) estabelece as obrigações do locador e do locatário, respectivamente, nos artigos 22 e 23. A primeira e mais importante obrigação do locatário é o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação. Considerando que o locatário se encontra na posse do imóvel, o não pagamento implica infração contratual e enriquecimento sem causa, uma vez que o locador tem a sua percepção de renda frustrada.

Ao estabelecer multa e juros limitados ao percentual de 10%, o legislador desequilibra a relação contratual, uma vez que retira da multa o caráter de inibidor da inadimplência.

Posicionamento dos Secovis: Contrário à aprovação do projeto.

 

TERRENO DE MARINHA E LOTEAMENTO

PROJETO DE LEI: PEC 53/2007

Autor: Senador Almeida Lima (PMDB/SE)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, sendo relator o senador Ricardo Ferraço, e aguarda a votação na comissão do parecer favorável ao substitutivo da PEC 53/2007, e pela Prejudicialidade da PEC 56/2009.

Assunto

Prevê a extinção do instituto do terreno de marinha.

Posicionamento

A Proposta de Emenda à Constituição tem o objetivo de extinguir o instituto do terreno de marinha e seus acrescidos e dispor sobre a propriedade desses imóveis.

No Ato das Disposições Constitucionais Transitórias consta que "a enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima".

Assim, para uso residencial ou comercial desses terrenos, a União cobra uma taxa anual de ocupação. E, se o imóvel for vendido, cobra-se uma nova taxa na transação, o laudêmio.

Vale destacar que o instituto do terreno de marinha encontrava amparo na defesa do território nacional, situação esta que não se coaduna com a realidade brasileira atual. Inicialmente, o elevado valor patrimonial dos bens mencionados também justificava a sua manutenção como bens do Estado.

Da mesma forma, porém, tal condição não resiste à análise dos fatos e tem causado uma série de prejuízos aos cidadãos e aos próprios municípios.

Posicionamento dos Secovis: Favorável à aprovação do projeto.

PROJETO DE LEI: PLC 109/2014

Autor: Deputado Romero Rodrigues (PSDB/PB)

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, sendo relator o senador Romero Jucá, e aguarda a votação na comissão do parecer favorável.

Assunto

Prevê o controle de acesso e gestão sobre as áreas e equipamentos públicos nos loteamentos.

Posicionamento

O projeto prevê o controle de acesso e a gestão sobre as áreas e equipamentos públicos em loteamentos para particulares, mediante concessão aos titulares das unidades, pelo poder público municipal.

A população que investe na aquisição de lotes por meio das espécies de empreendimento imobiliário almeja um ambiente seguro e qualitativo, não só nas propriedades individuais (lotes autônomos), como também no entorno das vias públicas que cercam a propriedade.

Além disso, em algumas situações, procuram suprir funções estatais, como é o caso da prestação de serviços nas áreas de iluminação pública, limpeza e vigilância, assim como de jardinagem.

De forma a criar uma organização direcionada ao mister de manutenção e preservação dessas áreas, são constituídas entidades específicas de proprietários de unidades autônomas para legitimar a representação jurídica perante os diversos contratos celebrados com pessoas físicas e jurídicas voltadas para prestação de serviços na área de limpeza, segurança, jardinagem, iluminação, entre diversas atividades inseridas no complexo trabalho de conservação de áreas situadas em perímetro urbano.

Posicionamento dos Secovis: Favorável à aprovação do projeto

Fonte: 42ª edição da Revista da Habitação, maio/junho de 2017. Secovi/SC.

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