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Administração

Questões condominiais

Advogado e leitor do SíndicoNet tira dúvidas corriqueiras sobre condomínio

Publicado em: terça-feira, 11 de agosto de 2015
Sergio Jafet é advogado da área condominial e leitor do SíndicoNet. Também é co-autor do livro "Ser síndico não é padecer no condomínio", da editora Amaral Gurgel. No livro, assim como nesse  espaço, ele responde a diversas perguntas sobre a vida em condomínio. Veja:
 
 

QUESTÕES CONDOMINIAIS

 
1) Qual lei regula as questões sobre condomínio?
 
Atualmente a regulamentação é feita pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que, inclusive, dispõe de um capítulo específico sobre o assunto. No entanto, a lei nº 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), ainda vigora em relação a algumas determinações que não foram revogadas pelo Código Civil.
 
2) Os visitantes podem utilizar o playground e a piscina do condomínio?
 
A rigor, quem pode utilizar as áreas comuns de lazer do prédio são apenas os condôminos. Entretanto, nada impede que a convenção ou o regulamento interno do condomínio venham a permitir a utilização de tais áreas por não moradores.
 
3) Qual a diferença entre convenção condominial e regulamento interno do condomínio?
 
Basicamente, a convenção condominial é um conjunto de normas e posturas que disciplina o comportamento das pessoas que utilizam as unidades e as áreas comuns. Em sua essência, a convenção deve discriminar e individualizar as unidades autônomas, a fração ideal de cada uma delas, sua destinação e das partes comuns, os direitos e deveres dos condôminos, as funções do síndico, etc.
 
Já o regimento interno detalha matérias tratadas na convenção do condomínio, complementando-a para que haja uma convivência harmoniosa entre as pessoas, regulando as suas condutas, como por exemplo: a fixação de horário de uso das áreas de lazer, funcionamento do bicicletário etc.
 
4) A convenção pode proibir a posse de animais nas unidades autônomas ou limitar o seu número em cada unidade autônoma?
 
Com base nos Princípios da Razoabilidade e da Garantia Constitucional da Propriedade, os tribunais têm interpretado as cláusulas das convenções condominiais que proíbem animais nas unidades autônomas como sendo somente aqueles que ofereçam transtornos aos vizinhos em relação à segurança, saúde, higiene e sossego. Por sua vez, a convenção pode limitar o número de animais por apartamento, mesmo os de menor porte. Aqui na cidade de São Paulo, a Lei nº 13.131/2001 estabelece a proibição de criar, alojar e manter mais de 10 animais em residência particular, independentemente de serem cães ou gatos.
 
5) No caso da convenção não regulamentar o uso das vagas de garagem os proprietários podem transformá-las em depósito?
 
O ideal é que a Convenção Condominial trate da demarcação das vagas, identifique os seus proprietários e especifique o uso a que ela pode ou não ser destinada. Contudo, caso isso não aconteça, o condômino com vaga demarcada somente poderá utilizá-la conforme a sua destinação, ou seja, para guardar automóveis, sendo, portanto, proibido a colocação de armários, móveis etc.
 
Da mesma forma, o condômino não pode utilizar corredor como área de lazer (andar de skate, de patins ou jogar bola) ou o salão de festas como escritório, por exemplo.
 
6) Cabe dano moral por reclamação de condômino no livro do condomínio sobre excesso de barulho advindo das relações sexuais de vizinho?
 
 A resposta é afirmativa, na medida em que as reclamações excedem a mera abordagem, tornando públicas as intimidades de outro condômino perante os demais, extrapolando o âmbito da liberdade de expressão para atingir a honra dos prejudicados. Recomenda-se que nessa hipótese a denúncia seja feita de forma genérica, sem pormenorizar a natureza do barulho advinda de atividade sexual, bastando para tanto restringir-se ao incômodo dos ruídos.
 
 
7) O hábito de um condômino de jogar detritos pela janela, como por exemplo, sacudindo toalhas de mesa, gera danos morais ao condômino da unidade abaixo?
 
Neste caso a resposta é negativa, pois tal hábito não é passível de gerar ao condômino que reside abaixo o direito a uma indenização por danos morais. Isso porque, são meros aborrecimentos comuns à vida cotidiana, não aptos a ofender direitos da personalidade ou da dignidade, traduzindo, quando muito, desrespeito às normas doregulamento interno e/ou da convenção condominial, sendo passível de multa se tais estatutos disciplinares assim estabelecerem.
 
8) O que um condômino pode fazer contra o excesso de sujeira e o barulho provocado pela reforma realizada no apartamento vizinho?
 
Todos os condôminos têm o direito de fazer reformas no interior de suas unidades desde que não ultrapassem o limite tolerável, respeitados os direitos de vizinhança. Se houver abuso, o condômino prejudicado pode solicitar ao síndico que notifique o responsável pela obra. No caso do resultado ser negativo, pode ser ajuizada a competente demanda judicial buscando o embargo da obra ou que o condômino seja proibido de praticar tais atos abusivos e perturbatórios, sob pena de multa.
 
9) O que é um condômino antissocial?
 
Condômino antissocial é aquele que reiteradamente gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, trazendo incômodo e prejuízo à vida no condomínio. Por essa razão o condomínio poderá constrangê-lo a pagar multa correspondente a 10 vezes o valor da contribuição condominial, garantido o seu direito de defesa. É importante para a identificação do comportamento antissocial a reiteração das condutas, não importando para quantas pessoas as mesmas são dirigidas. Desse modo, uma única conduta dirigida a uma coletividade de pessoas não é suficiente para que o seu autor seja considerado condômino antissocial.
 

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