Quitação de débitos
Final de ano é ótimo período para reaver valores atrasados
Por Rodrigo Karpat*
Todas as despesas do condomínio são custeadas pelos condôminos na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A falta de pagamento de qualquer um deles acarretará no aumento da cota aos demais. Isso ocorre porque o condomínio não possui outra fonte de receita que não seja as cotas dos moradores, com exceção daqueles que oferecem outros serviços e cobram por eles, como vagas avulsas para estacionamento ou aluguel de salão de festas.
Desta forma, o condomínio tem duas opções no momento de elaborar a previsão orçamentária, que deve ser realizada anualmente nos moldes do artigo 1.350 do Código Civil:
1) Calcular o percentual de inadimplência com base no histórico do condomínio e, quando os valores em aberto forem recebidos e revertidos ao caixa do condomínio, realizar uma assembleia para decidir se o montante será utilizado em benfeitorias ou na forma de desconto nas cotas condominiais, anteriormente oneradas pela inadimplência. De qualquer forma, é certo que a atraso no pagamento colabora para o acréscimo no valor do condomínio, o que pode representar, inclusive, a desvalorização do patrimônio, em razão da elevação da cota condominial.
2) Optar em trabalhar com o valor de rateio sem considerar a inadimplência futura, entendendo assim que todas as unidades irão pagar e, na medida do inadimplemento, ratear a parte. Porém, o condomínio deve ter cuidado porque não é só o devedor com valor elevado em aberto preocupante. Aquele que não paga pontualmente também traz problemas, deixando o condomínio, muitas vezes, sem fluxo de caixa para honrar com seus compromissos corretamente. A consequência disso é o acréscimo com multas e correções nos pagamentos realizados pelo condomínio com atraso.
Um dos principais compromissos financeiros do condomínio nos finais de ano é o pagamento do 13º dos funcionários - com a 1º parcela prevista para 30 de novembro e a 2ª parcela para 20 de dezembro. A despesa com mão de obra varia entre 50% e 60% da arrecadação mensal do condomínio e o 13º equivale a mais um salário para cada funcionário, além dos respectivos encargos sociais.
Diante da necessidade de reforçar o caixa, esse momento é oportuno para que o síndico tente negociar e receber os valores devidos pelos moradores inadimplentes. Cabe a ele a prerrogativa de parcelar o pagamento mediante necessidade do condomínio, mas nunca deve abrir mão de valores previstos em multa, juros e correção.
O acordo entre as partes é importante, seja pela necessidade de verba para completar o valor com o 13º dos funcionários do condomínio, como para o morador começar o novo ano sem dívidas. Caso o compromisso entre as partes seja por meio de parcelas, sugere-se a elaboração de um termo de confissão de dívida, com comunicação imediata no processo judicial e pedido de suspensão do mesmo até a quitação integral do débito.