Troca de administradora: precisa de assembleia?

O momento de trocar a administradora do condomínio pode ser um tanto quanto polêmico, uma vez que esse prestador de serviços é considerado como "de confiança" do síndico.

Portanto, se o gestor já não se sente mais à vontade de trabalhar com a empresa, ou se o novo síndico eleito deseja um outro parceiro, a substituição da administradora pode ser uma saída.

Uma dúvida que assola muitos síndicos nessa situação é se uma assembleia antes da troca é necessária.

Apesar da grande maioria do mercado afirmar que a administradora pode ser empossada pelo síndico e ser ratificada posteriormente pela assembleia, essa percepção ainda não é a de 100% dos especialistas.

“Esse tipo de aprovação prévia só é necessária quando estiver expressa na convenção do condomínio”, explica Fernando Fornícola, diretor da administradora Habitacional – o que ele, e os outros especialistas ouvidos pelo SïndicoNet, consideram extremamente raro.

Isso, inclusive, é o que consta no artigo 1348 do Código Civil:

• § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."

Ou seja, o que se entende como praxe do mercado é que o síndico pode contratar outra empresa administradora, sim, à sua escolha, a não ser que a convenção do condomínio peça que essa admissão seja efetuada apenas com o ok da assembleia antes de fechar o contrato com a empresa.

“O usual é isso mesmo:  primeiro troca a empresa e ratifica-se a decisão na próxima assembleia”, explica Vania dal Maso, gerente de condomínios da administradora ItaBR. 

A profissional também explicou que geralmente não se convoca uma assembleia apenas para isso. “A ratificação pode ser feita na próxima assembleia, seja ordinária ou extraordinária”, assinalou.

Para ratificar a escolha da empresa, basta maioria simples dos presentes: 50% mais um dos condôminos que estiverem presentes na assembleia.

Caso a empresa escolhida pelo síndico não seja aprovada pela assembleia, o síndico deve optar por uma outra parceira.

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Outro ponto de vista

Nem todos, porém, têm essa visão sobre a contratação da administradora. Para Hubert Gebara, da vice-presidência de condomínios do Secovi-SP, o correto seria que a contratação se desse juntamente com a anuência da assembleia.

"Não acho certo o síndico contratar, sozinho, uma empresa para gerir o patrimônio de todos e só dar explicações sobre isso dois ou três meses depois. O ideal é ser transparente. Explicar os motivos da dispensa da antiga empresa e de porque está contratando uma nova parceira", argumenta.

Sem abusos

Nem sempre é o caso, mas pode ocorrer da escolha da administradora ser crucial para uma coletividade, como conta o diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveise Condomínios de São Paulo), Omar Chaccur Anauate.

“Houve uma vez em que um dos nossos clientes quis contratar outra empresa. Ele já era síndico há algum tempo, mas não gozava de muita confiança por parte dos moradores. Ao tentar substituir a empresa administradora, acabou sendo deposto. A comunidade optou por ficar com a empresa, que já prestava serviços há muitos anos no local“.

Buscando apoio

Mesmo sendo prerrogativa do síndico escolher a empresa administradora, é melhor quando a contratação da empresa em questão encontra apoio dos outros membros da gestão, como do subsíndico e do conselho.

“O mais indicado é que o conselho realmente apoie esse parceiro do condomínio”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios.

“Dessa forma, evita-se que o síndico tome uma decisão unilateral. Também assim ele pode dividir a responsabilidade da escolha da administradora primeiro com o conselho e depois com a coletividade de uma maneira geral, o que é sempre saudável”, complementa Anauate.

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Fique atento!

Uma situação que pode ocorrer é quando a empresa dispensada não aceita ser substituída, e começa a causar problemas para o gestor e a comunidade como um todo.

Para evitar esse tipo de cenário, que pode incluir retenção de documentos, má vontade no atendimento aos moradores, entre outros, o ideal é que o síndico exija um contrato de prestação de serviços da empresa administradora - como, aliás, deve preceder para qualquer outro serviço que o condomínio venha a contratar.

“O documento deve conter, detalhadamente, todos os serviços prestados pela empresa mensalmente. Também é fundamental que haja uma cláusula de destrato, que explicite como deve ser feito quando o condomínio não desejar mais contar com aquele prestador de serviços”, aponta João Paulo Paschoal Rossi, advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi.

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O especialista ressalta que a cláusula de destrato deve receber atenção especial do síndico.

“Se a empresa quer 120 dias de aviso prévio, isso pode ser um sinal de que talvez seja difícil finalizar o trabalho. Em situações como essa, é comum que o cliente não precise ficar com o prestador de serviço todo esse tempo. Caso entre com uma ação judicial, é bem provável que o síndico consiga dispensá-lo com um prazo menor”, argumenta Rossi.

Serviço

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• Principais administradoras de condomínios do Rio de Janeiro
• Administradoras de condomínios de demais regiões

Fontes consultadas: Hubert Gebara, vice-presidente de condomínios do Secovi-SP, Gabriel de Souza, da administradora Prop Starter, Vania dal Maso, gerente de condomínios da ItaBR, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios, Omar Chaccur Anauate, diretor de condomínios da Aabic,