O seu navegador é muito antigo :-(

Dica: Troque gratuitamente para um navegador mais atual para ter uma melhor experiência no SíndicoNet ;-)

Escolha um navegador ×
Jurídico

Em quais leis se baseiam as funções do síndico

Constituição, Código civil, Regimento interno, Convenção, Lei do inquilinato, CLT, ...

Constituição, Código civil, Regimento interno, Convenção, Lei do inquilinato, CLT, ...

Ao assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as responsabilidades que esse tipo de ocupação traz. 

Porém, os textos em que o síndico deve basear suas decisões são de leitura bastante acessível. É de extrema importância que qualquer interessado no cargo de síndico tenha bastante familiaridade com esses documentos. Eles são um verdadeiro norte para a gestão do condomínio.

Para facilitar, o SíndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais importantes para a gestão do condomínio.

Estando mais familiarizado com essas informações, o síndico se sente mais seguro para tomar as melhores decisões para a coletividade que representa.

Código Civil Brasileiro

O Código Civil, em seu capítulo sobre condomínios, é a atual Lei que regulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64

Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o síndico tenha mais segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se a questões como:

  • Despesas do condomínio
  • O que deve haver na Convenção do condomínio
  • Responsabilidades do síndico
  • Os direitos e deveres dos condôminos
  • Quando e como realizar Assembleias
  • Realização de obras
  • Seguros obrigatórios ao condomínio
  • Uso das instalações do condomínio
  • Uso de procurações
  • Multas

- Veja e consulte aqui todos os artigos do Código Civil sobre condomínios

Lei 4.591/64

Como vimos, o Código Civil entrou em vigor em 2003 estabelecendo novas diretrizes e regras para a vida em condomínio.

Mas, a antiga Lei de 1964, a 4.591, também conhecida como Lei do Condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio (extraordiárias e ordinárias), e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.

Convenção condominial

É o conjunto de leis internas do condomínio. Geralmente, o documento é elaborado assim que o local começa a ser ocupado pelos moradores. 

A convenção condominial é a forma dos condôminos estipularem como será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma maneira que os donos do imóvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento.

A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

Para que se altere a convenção são necessários 2/3 dos votos dos condôminos e o documento deve ser registrado no cartório onde o imóvel está registrado.

Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos moradores do condomínio. Assim, ficam todos bem informados sobre as regras do local.

Exemplos sobre o que deve conter a convenção:

  • Modo de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias
  • O que se decide em assembleia, como convocá-la e o quórum necessário para deliberações
  • Questões de administração do condomínio
  • O regimento interno

- Saiba mais sobre: Convenção Condominial

- Saiba mais sobre: Alteração de convenção condominial

- Caso precise de auxílio jurídico para alterar a sua convenção, veja aqui: Escritórios de Advocacia Condominial em São Paulo, Rio de Janeiro e Demais regiões

Regimento Interno do condomínio

Regimento Interno

É um conjunto de regras para a vida em condomínio, mas de caráter mais cotidiano.

Antigamente era denominado “Regulamento Interno” – forma que perdura popularmente até hoje. É uma parte da convenção.

Para mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.

Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário para a alteração do RI. Se for essa a situação, é essa a regra que o condomínio deve seguir.

Alguns especialistas afirmam que são necessários outros quóruns para alterar o documento, mas esse não é o entendimento da grande maioria. (saiba mais sobre alteração de regimento interno) O documento, em geral, contém regras sobre:

  • Dias de mudança
  • Formas de multa aos condôminos
  • Utilização de áreas comuns
  • Entre outros

Lei do Inquilinato

Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As leis tratam principalmente de questões relativas ao aluguel de imóveis.

Há trechos da lei que falam sobre a vida em condomínio, principalmente sobre as despesas extraordinárias – aquelas com as quais o locador NÃO deve arcar. - Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomínios

- Veja aqui: O que a Lei do Inquilinato diz sobre as despesas do Inquilino

CLT

A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis sobre relações trabalhistas.  Seus principais itens referentes ao condomínio estão no nosso Guia sobre Funcionários.  A CLT se aplica principalmente quando os funcionários são contratados pelo condomínio.

Se há uma empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se atentar ao contrato assinado entre as partes, além da legislação trabalhista. Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga os chamados direitos trabalhistas para o funcionário.

Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte aos trabalhadores já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o condomínio pode ser acionado como parte responsável em ação judicial. 

Convenção Coletiva

As convenções coletivas referem-se às decisões dos sindicatos de trabalhadores de cada classe, principalmente em relação ao salário-mínimo de cada categoria. Cabe aos condomínios acatar e remunerar aos funcionários de acordo com as negociações coletivas.

A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e convivência entre empregador e empregado, além de direitos e deveres de cada parte. A Convenção Coletiva não pode contrariar a CLT.

FICA A DICA

Os textos que você precisa conhecer bem e ter em mente são o novo Código Civil, a Convenção e o Regulamento Interno. Uma boa leitura deles vai tornar mais simples sua gestão

A CLT você só vai consultar em caso de necessidade, bem como a Convenção Coletiva e a Lei do Inquilinato.

Fontes consultadas: Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado; Washington Rodrigues, Gerente Geral de condomínios da Apsa; Schneider Advogados, do grupo Apsa; e livro Revolucionando o Condomínio, de Rosely Schwartz

Aviso importante:

O conteúdo exibido nesta seção é gratuito, e apresenta caráter meramente informativo. O Portal SíndicoNet não se responsabiliza pelo conteúdo, nem pelas decisões baseadas nas opiniões e recomendações contidas nesta seção. Assim, o Portal SíndicoNet se exime de qualquer responsabilidade pelos eventuais danos ou prejuízos, de qualquer natureza, que possam decorrer da utilização deste conteúdo, por qualquer meio ou processo, e para quaisquer fins. Em caso de dúvidas, é indispensável a consulta a um advogado ou especialista.
Para saber mais, acesse nosso Regulamento de Uso.

Depoimentos

próximo
Receba nossos Boletins

Mantenha-se Informado com as últimas notícias da área em seu email:

{{errorMessage}}

Assinatura efetuada com sucesso!

carregando...