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Gabriel Karpat

Alguns condomínios dão certo e outros não

Por que isso acontece?

Por Gabriel Karpat*

É surpreendente  como, do ponto de vista de convivência comunitária e da forma de encarar os problemas, os condomínios divergem totalmente na análise e encaminhamento das soluções . Isso poderá  no futuro influenciar na maior ou menor valorização do imóvel.

Por que isso acontece?

Não creio que se tenha uma resposta conclusiva para essa pergunta. Mas com o tempo aprende-se que alguns fatores  influenciam  e sinalizam  os condomínios que se tornarão  agradáveis centros comunitários, e outros não.

O primeiro passo geralmente depende da construtora. A entrega correta das unidades e áreas comuns, observados os prazos, especificações contratadas e a boa assistência nas soluções das medidas corretivas dos problemas decorrentes de falhas na construção, evita o desgaste inicial nos primeiros meses da vida do condomínio que muitas vezes se perpetuam e causam constante preocupação por muitos anos seguintes.

Outro fator fundamental é a eleição do primeiro corpo diretivo, síndico, subsíndico e membros do conselho. Morador voluntário ou síndico contratado deve ter uma visão ampla de como implantar corretamente o condomínio, quer nas pequenas, médias edificações ou na nova tendência do mercado: os chamados condomínios clube.

É nesse momento que as administradoras  se tornam indispensáveis na assessoria e orientação dos diversos itens que compõem as obrigações do condomínio e do síndico. Além dos assuntos financeiros, contábeis,  jurídicos e seus desdobramentos, as empresas profissionais  têm o papel de assessorar o corpo diretivo nos passos a serem seguidos e da transparência necessária para todos os moradores, mesmo para os que não participam das diversas reuniões programadas.

Os moradores são mais um ponto importante e talvez o único que não temos opção de escolha. Quem comprou ou vai morar não escolhe os vizinhos, como acontece, por exemplo, em alguns edifícios nos Estados Unidos, onde uma comissão aprova ou não a inclusão do condômino. Nessa condição cada qual escolhe o perfil de comunidade que deseja morar e manter. Por exemplo:  condomínios com crianças, artistas, que aceitem animais domésticos ou outras exigências que já foram previamente acordados nos regimentos internos.  A nossa legislação, entretanto, não tem essa abrangência, então resta aceitar os novos moradores sem ressalvas. E isso, influenciará consideravelmente na harmonia do condomínio. 

Formação e educação vem de berço, os moradores as trazem na ”bagagem” na hora da mudança.

Assim como cada um de nós tem um temperamento diferente, cada condomínio tem a sua própria identidade e isso precisa ser respeitado. Portanto copiar modelos, mesmo que de sucesso não é uma boa indicação, pois se as edificações são fisicamente parecidas, as expectativas de seus moradores dificilmente são similares.

A lição que se tira disso

A maior lição que se pode tirar disso tudo é como encarar essas questões cotidianas e como levar aos demais. O síndico não deve impor a sua  visão para os problemas, mas respeitar a vontade da maioria mesmo que contrária a sua própria. Apresentar as questões na forma que elas surgem, sem exagerar ou amenizar, mas na dimensão exata que elas possuem.

Ceder nas assembleias em prol de uma minoria por ser mais barulhenta do que a maioria  silenciosa  é um erro que geralmente provoca desequilíbrios .

Portanto, o mais indicado é conduzir as reuniões para que as votações sejam  conclusivas e  não para os infindáveis debates que só  da destaque para  aqueles que não focam nas soluções das propostas.

Finalmente, e não menos importante, é ter ciência que nem todos os problemas surgem grandes. Se equacionados no nascedouro  e não postergados, evitamos que se tornem enormes.

Com esses cuidados observados desde o início ou redirecionados adequadamente na hora apropriada, as possibilidades de sucesso são enormes.

Tenhamos sempre em mente que as árvores não nascem grandes, crescem e florescem,  embora comecem como simples sementes.

(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.

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