Alternativas jurídicas para solução de conflitos

Infelizmente sempre haverá problemas na vida em condomínio – afinal, não é fácil dividir um espaço entre tantas pessoas.

Esses conflitos podem ser de diversas naturezas: seja do morador que não paga em dia seus compromissos, o funcionário que processa o condomínio, ou uma briga entre vizinhos, há diversas maneiras de resolver o entrevero legalmente.

Importante lembrar que o diálogo amigável deve vir primeiro, seguido de advertência. Só depois entra-se com multas, e, em último caso, parte-se para o âmbito jurídico. Tentar evitar essa forma de resolução de conflito economiza recursos, é mais rápido e evita bastante “dores de cabeça” para os envolvidos. 

Aqui, listamos as principais alternativas jurídicas disponíveis ao síndico para resolução de diversos tipos de problemas, com seus prós e contras. Confira!

JUSTIÇA COMUM

O certo é chamá-lo de Poder Judicial Estadual. Aqui se aplica a Justiça para casos comuns que precisem de uma competência específica sobre uma matéria (como Justiça Federal Cível, Criminal, Previdenciária ou Fiscal). É também por meio do Poder Judicial Estadual que se resolvem conflitos envolvendo pessoas comuns, sem foro privilegiado.

• Quando usá-la:  É o modo mais comum de se resolver problemas quando não há um acordo possível.
• Vantagem: O que for decidido pelo juiz deverá ser acatado por todos
• Desvantagem: A demora, já que em alguns estados uma decisão pode demorar mais de dez anos, os custos que envolvem advogado e custas processuais.

MEDIAÇÃO

Forma de composição de conflitos caracterizada pela participação de um terceiro, o mediador. Sua função é ouvir as partes e formular propostas de solução, sem decidir. Caso as partes cheguem a um acordo, o mesmo tem poder legal.

• Quando usá-la: Pode-se utilizar o recurso para qualquer caso, desde que as partes concordem em participar da mediação
• Vantagem: Rapidez
• Desvantagem: As duas partes devem concordar com o acordo proposto – senão, a mediação não tem valor legal. Para ser de uso obrigatório, esse tipo de resolução deve constar  na convenção do condomínio – para isso, precisa ser aprovada por dois terços dos condôminos para isso, precisa ser aprovada por dois terços dos condômino. Caso não conste na convenção, depende da vontade dos envolvidos em participar da mediação.
• Saiba mais sobre o sistema de mediação de conflitos

ARBITRAGEM

Processo de solução de conflitos jurídicos pelo qual um terceiro, tenta conciliar e, então, decidir a controvérsia. Sua decisão tem poder legal.

• Quando usá-la: Em geral, a arbitragem é usada para resolver problemas relativos à área de negócios, mas também pode ajudar a solucionar conflitos de diversas naturezas em condomínios.
• Vantagem: Rapidez
• Desvantagem: Para ser de uso obrigatório, esse tipo de resolução deve constar  na convenção do condomínio – para isso, precisa ser aprovada por dois terços dos condôminos.Caso não conste, depende da vontade dos envolvidos participar da arbitragem
• Saiba mais sobre o sistema de mediação de conflitos

TRIBUNAL DE PEQUENAS CAUSAS ou JUIZADO ESPECIAL

Hoje o nome correto é Juizado Especial, podendo ser Cível ou Criminal. Sua diferença com a “Justiça Comum” é a rapidez. No Juizado Especial há uma fase inicial de Conciliação e outra fase para colher as provas e para a decisão.

Quando usá-lo: Para casos de Direito Civil ou Criminal. O valor da ação não deve superar 40 salários mínimos

Vantagens:

• Rapidez.
• Em causas cujo valor seja de até 20 salários mínimos, não é preciso ter advogado.
• Rito simplificado e solução rápida (na maioria dos casos).

Desvantagens:

• Em alguns locais, um processo pode demorar tanto quanto no Poder Judiciário Estadual, o autor não deve ser pessoa jurídica e o valor da ação não deve superar 40 salários mínimos. Você até pode propor ações acima de 40 salários mínimos, mas, normalmente, abre-se mão de receber o valor que excede o limite indenizatório do JEC.
• Em causas cujo valor seja acima de 20 salários mínimos, é preciso ter advogado.
• Em algumas cidades o JEC não aceita ações de cobrança de taxa condominial atrasada.
• Não podem ser usados para pedidos de indenização por danos morais.

Saiba mais sobre Juizado Especial

PROCON

Órgão de defesa das relações de consumo, com caráter educativo, fiscalizador e conciliador.

• Quando usá-lo: Quando houver problemas de ordem de consumo - como um fornecedor que não entregou um material ou serviço como combinado.
• Vantagem: Facilidade em acionar o órgão
• Desvantagem: O processo pode ser burocrático e se encaminhar para um processo judicial comum, o que demora  

PROTESTOS

Forma de se levar a público que o indivíduo não arcou com um compromisso assumido.  Não faz com que o devedor pague a dívida, apenas alerta que há dívidas pendentes em seu nome.

• Quando usá-lo: Em geral, se usa o protesto ao condômino inadimplente em cidades onde isso é permito – dessa forma, o nome da pessoa consta em uma lista das entidades de proteção ao crédito
• Vantagem:  Facilidade em protestar
• Desvantagem: O inadimplente não paga mais rápido -  e nem é obrigado a isso, por causa do protesto. Também há o perigo do condomínio protestar a pessoa errada e ficar passível de processo judicial por esse motivo.
• Saiba mais sobre protestos em condomínios

Fontes consultadas: Conteúdo SíndicoNet; Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado e consultor jurídico, Washington Rodrigues, Gerente Geral de condomínios da Schneider Advogados, do grupo Apsa, e “Revolucionando o Condomínio”, de Rosely Schwartz.