Até onde vai o poder do síndico?
A questão que dá o título acima ainda não foi plenamente respondida até mesmo por especialistas da área condominial
Por Gabriel Karpat*A questão que dá o título acima ainda não foi plenamente respondida até mesmo por especialistas da área condominial. Os vários aspectos que compõem o cotidiano dos condomínios têm diferentes interpretações e inúmeras abordagens, cujas consequências, às vezes, são absolutamente imprevisíveis.
Alguns itens da gestão de um condomínio são passíveis de decisões equivocadas, já que os síndicos não possuem um único caminho, uma única “cartilha” a seguir. Casos de urgência como vazamentos, problemas de segurança, emergências nas áreas comuns ou até mesmo nas unidades do edifício são alguns exemplos de ocorrências que podem exigir tomada de decisões não necessariamente abordadas em tal cartilha.
A Legislação vigente copia o modelo das leis dos anos 1960, quando a migração para as áreas urbanas ainda estava em curso e a moradia verticalizada ainda não se constituía em opção da maioria. Os tempos, porém, são outros. De lá pra cá houve uma intensa modernização e o abismo criado pelo não acompanhamento das leis deixou sem respostas grande parte dos problemas que o síndico enfrenta no dia a dia das edificações. Tal lacuna, então, vem sendo preenchida, por decisões dos síndicos. Ocorre que nem sempre essas decisões são bem compreendidas pelos moradores, formando a receita para conflitos, processos administrativos e até judiciários.
O tratamento que se dá para as obras de reparações necessárias urgentes e as obras necessárias úteis, mas não urgentes, deve ser diferenciado. Enquanto as obras necessárias, mas não urgentes podem aguardar a deliberação de uma assembleia especificamente convocada para essa finalidade, as obras emergenciais não.
Vazamentos de gás, destelhamentos, curtos-circuitos e outros incidentes muitas vezes não dispõem de tempo hábil para uma análise e aprovação dos moradores. Os riscos e os danos possíveis devido à omissão do síndico podem ser irreversíveis. Nesses casos, o síndico pode e deve adotar uma ação imediata no sentido de estancar o sinistro. Somente após a adoção de medida emergencial é que ele deve convocar uma assembleia geral para ratificar a sua decisão e propor outras obras complementares se o caso assim exigir. O próprio Código Civil em seu artigo 1341 prevê que, em caso de omissão ou impedimento do síndico, qualquer condômino, independentemente de autorização, poderá proceder às obras de reparação emergenciais necessárias.
Problemas com drogas e brigas nas áreas comuns, no entanto, são assuntos que cabem às autoridades policiais e não a uma intervenção do síndico ou dos funcionários do condomínio. A postura de neutralidade facilita a ação de conciliação e evita indesejáveis e intermináveis demandas judiciais.
Casos ocorridos em áreas privativas, ou seja, fora das áreas comuns do condomínio e, portanto, sem a responsabilidade direta do sindico, mas em que há iminente risco de morte, exigem uma rápida avaliação antes de qualquer atitude. Recorrer ao Corpo de Bombeiros ou outra autoridade policial é o mais indicado. Apenas em casos mais extremos é que se deve optar, por exemplo, pelo arrombamento de portas. A invasão de domicilio não é permitida ao síndico, mas omissão de socorro também é grave. A avaliação dever ser breve e criteriosa e, na decisão por ações mais extremas, cercar-se de testemunhas é um cuidado essencial.
Como responsável pelo condomínio, o síndico deve cumprir a lei e prestar contas não apenas dos gastos como também de seus atos junto à coletividade, perante a assembleia geral. Em ocorrências não previstas na já ultrapassada legislação, o bom senso deve ser o guia para a tomada de decisão, considerando o costume daquela comunidade que ele representa. E, se possível, analisando os antecedentes.
Aos moradores também cabe o exercício do bom senso, no esforço de compreender e aprovar uma medida emergencial adotada, o que facilita o difícil trabalho de síndico. Afinal, trata-se de um personagem que possui limitado poder, mas ilimitada responsabilidade. Vale lembrar que a boa relação entre síndico e moradores traz como grande benefício, além da administração do condomínio, a harmonia desejada por todos que ali habitam.
(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.