Por que o condomínio ficou tão mais caro nos últimos 10 anos?

Se você tem a sensação de que o valor do condomínio subiu muito na última década, saiba que isso não é impressão — é fato.

O aumento das cotas condominiais ordinárias de 2016 pra cá é resultado de uma combinação de fatores estruturais: inflação, aumento da folha de pagamento, elevação dos custos de serviços, exigências legais e normas técnicas cada vez mais rigorosas.

Neste artigo, você vai entender o que realmente encareceu o condomínio, qual o peso de cada fator e por que essa tendência deve continuar.

Antes de falar de custos, é importante lembrar: a cota condominial não é opcional.

O dever de pagamento está previsto no Código Civil Brasileiro, especialmente no art. 1.336, que obriga o condômino a contribuir para as despesas do condomínio. Já o art. 1.348 determina que o síndico deve garantir a conservação e a administração adequada do edifício.

A Lei 4.591/1964 reforça essa estrutura legal.

Obviamente, quando os custos sobem, a cota condominial precisa acompanhar — sob pena de comprometer a segurança e a legalidade do condomínio.

Inflação: IPCA, INCC e IGP-M e seus impactos

Os índices de inflação são termômetros do aumento dos preços. O condomínio não sofre apenas com a inflação oficial. Ele é impactado por diferentes índices, que medem cestas de produtos e serviços diferentes, mas principalmente:

• IPCA - mede a inflação oficial do Brasil, sendo referência para reajustes gerais;
• INCC - mede a variação dos custos de construção civil no Brasil, refletindo as alterações nos preços de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra; 
• IGP-M - mede a variação de preços na economia brasileira de forma ampla, sendo muito utilizado como parâmetro de atualização de valores em contratos, especialmente de aluguel e prestação de serviços.

Esses indicadores aumentaram da seguinte forma nos últimos 10 anos:

• IPCA acumulado: 64,8%
• INCC acumulado: 93%
• IGP-M acumulado: 112,4%

Mas se eles são os termômetros, quais são as “doenças” cuja febre eles estão medindo?

Folha de pagamento: o maior peso do orçamento

A folha de pagamento representa, em média, 50% a 70% das despesas ordinárias de condomínios. Ela inclui salários, encargos e benefícios de porteiros, zeladores, seguranças e outras funções.

Uma pesquisa rápida, feita apenas com IA e considerando as Convenções Coletivas de Trabalho de condomínios, aponta que a média geral de crescimento foi de 75% a 110% em dez anos. 

Resultado: crescimento do custo condominial acima da inflação oficial na maioria dos casos.

Concessionárias: água, luz, gás, telefonia

Os reajustes constantes com tarifas de água, energia elétrica, gás e telefonia/internet na última década foram, em média:

• Energia elétrica: 150%
• Água e esgoto: 90%
• Gás: 130%
• Telefone/internet: 40%

Prestação de serviço: reajuste nos contratos

Outro fator relevante é o aumento dos contratos de prestação de serviços: manutenção de elevadores, equipamentos, fachadas, etc, recargas de extintores, limpeza de reservatório de água, desinsetização, dentre muitos outros. Muitos desses contratos são reajustados pelo IGP-M. Impacto estimado: 80% a 120% nos contratos e insumos.

E aqui entre um ponto muito importante: muitos deles simplesmente não constavam nas rotinas de muitos condomínios e, a partir de uma gestão mais profissionalizada, entraram no calendário regular do condomínio. 

Normas técnicas: novos custos obrigatórios (e muito bem-vindos!)

Um melhor preparo de síndicos moradores e profissionais não foi a única razão para esse aumento: nos últimos anos, algumas dessas manutenções deixaram de ser recomendações e passaram a ser exigências técnicas obrigatórias, fiscalizadas mais de perto e passíveis de multa e sanções aos gestores em caso de descumprimento.

Normas como a ABNT NBR 5674 - Manutenção de Edificações e a ABNT NBR 16280 - Reformas em Condomínio - pra ficar apenas nessas duas - impactam diretamente o condomínio, exigindo plano de manutenção contínua, controle técnico de reformas e acompanhamento por profissionais habilitados. 

Além disso, há exigências como, AVCB (Bombeiros), inspeções prediais, manutenção de elevadores e sistemas de segurança.

A adoção (salutar!) dessas normas de forma regular trouxe um impacto adicional no custo condominial estimado entre 20% e 40% ao longo da década. Ou seja, em parte não se trata de um “aumento”, e sim na adoção de algo que sempre deveria ter feito parte da estrutura de custos do condomínio, mas só agora está sendo incorporado a ele. 

Aumento da responsabilidade jurídica

Com o aumento da complexidade da gestão de múltiplos fatores - administrativo, fiscal, trabalhista, legal, normativo, financeiro - a gestão condominial também ficou mais arriscada. O síndico responde por omissão, negligência e falhas na manutenção, conforme o Código Civil Brasileiro. 

Questões trabalhistas também se intensificaram, levando o Brasil à vergonhosa posição de detentora de algo entre 95% e 98% de todas as ações trabalhistas movidas na justiça em todo o planeta. 

Com isso, mais um custo passou a integrar a lista de despesas: assessoria jurídica, com impacto estimado em 5% a 10% no orçamento, variando de acordo com o porte do condomínio. Isso sem falar no custo com indenizações, caso o condomínio seja condenado.

📉 Quanto o condomínio ficou mais caro?

Somando os principais fatores:

Fator	Impacto estimado
Inflação geral	~64% a ~112%
Folha de pagamento	70% a 110%
Concessionárias	90% a 150%
Contratos e insumos	80% a 120%
Normas técnicas	20% a 40%
Risco jurídico	5% a 10%

Conclui-se que a cota condominial média dobrou (ou mais) nos últimos 10 anos. E por que? Além do efeito da majoração geral dos preços de insumos, ficou mais caro porque ficou mais complexo.

Hoje, a gestão exige planejamento financeiro, cumprimento de normas técnicas, gestão de riscos. 

O aumento das cotas condominiais nos últimos 10 anos não é fruto de um único fator — é resultado de uma transformação estrutural. 

Qual o principal vilão no SEU condomínio?

A resposta é: depende da estrutura de custos do seu condomínio. É preciso ponderar o peso de cada custo de forma a encontrar a sua contribuição real no custo final. 

Exemplo: se no condomínio A o custo com mão de obra (salários, encargos, benefícios, fardamento, EPI, substituições, etc, etc) corresponde a 60% do total de despesas, um reajuste nesse subgrupo terá um impacto. No condomínio B, onde esse peso é de 30%, o impacto do mesmo aumento será outro.

Vejamos o caso de um reajuste de 10% nos dois casos num condomínio onde as despesas totais mensais sejam de R$100 mil:

• No condomínio A - as despesas totais crescem 6%
• No condomínio B - as despesas totais crescem 3% 

Se fizermos essa mesma ponderação para todas as despesas, fica evidente quais são os principais responsáveis pelo aumento dos custos dos condomínios ao longo do tempo.

A partir daí, é buscar formas cada vez mais eficientes de se adequar à legislação e às normas, buscando soluções de produtos e serviços que possam manter (ou aumentar) a qualidade dos serviços prestados, mas com custos reduzidos.

Nesse cenário, onde o conhecimento se torna essencial para a boa gestão num oceano de complexidade administrativa crescente, mais uma vez, a presença dos síndicos profissionais tende a crescer.

E com esses profissionais entrando em campo, precisando lidar com um passivo deixado por gestões anteriores que ignoraram manutenções, impostos, etc por vários anos, eu arriscaria dizer que a tendência no curto prazo é de um aumento ainda maior no custo dos condomínios.

Porque, no fim das contas, não tem milagre: sem dinheiro, as coisas não acontecem. E sem gestão competente, o dinheiro não aparece. 

(*) Sérgio Gouveia é síndico profissional, administrador, especialista em finanças, palestrante com experiência corporativa de sucesso no mundo condominial. Mais de 20 anos de experiência como gestor e mais de 9 anos de experiência como síndico. Autor do livro "Finanças Para Síndicos" (ed. Bonijuris) e influencer com o perfil nas redes sociais @derepentesindico