Autonomia do síndico para gastos do condomínio
Quanto o síndico pode gastar sem a necessidade de aprovação em assembleias
Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, não basta ser honesto. Como diz o ditado, também é importante parecer honesto.
Usar um dinheiro que é de todos antes de uma aprovação em assembleia específica pode acarretar em futuros problemas para o síndico.
Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou ressarcimento da verba em questãosão algumas das consequências para gastos ocorridos sem a anuência dos outros condôminos.
Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser justificado e aprovado em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos gastos, como orçamentos e notas fiscais.
"Sempre deixo muito claro para todos os síndicos com quem trabalho: é fundamental apresentar nota fiscal, de absolutamente tudo que foi gasto com o dinheiro do condomínio. Seja pequenos materiais ou um dia que comprou um café da manhã para os funcionários na padaria, tudo deve ser discriminado", assinala a advogada especialista em condomínios Maria Estela Capeletti.
GASTAR ATÉ QUANTO
Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?
Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro na próxima assembleia.
"Convenções com esse tipo de disposição ajudam o síndico a ter uma margem de manobra quando algo dá errado. Mas é importante que o gestor se foque em gastos necessários e não em supérfulos", analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Se a convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do síndico, que deverá lançar mão dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.
OBRA MAIS CARA
O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia? Depende. Se o incremento de custo for alto, não emergencial e fugir ao escopo do projeto que fora aprovado, deve-se convocar nova assembleia para aprovação do custo extra.
Entretanto, em algumas situações, o síndico pode, sim, aprovar gastos extras caso a obra se mostre mais cara que o previsto.
Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma e que, se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores.
Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de contratar o serviço. Outro caso é quando o síndico tem uma certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra. O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados e depois ratificados.
"Outro caso é quando houve a assembleia para aprovação inicial da obra, também aprovou-se um teto que o síndico pode gastar, sem assembleia futura, desde que obtenha a anuência do conselho fiscal ou da comissão de obras do condominio. É uma forma de não parar a benfeitoria, mesmo que ela custe mais do que estava inicialmente previsto", argumenta Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios.
OUTRO FUNDO
O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?
Depende. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente.
"Os fundos do condomínio devem ser usados de acordo com sua natureza. Caso aconteça algo muito fora da curva, o síndico pode usar o fundo de reserva para cobrir esse gasto - e, depois, o valor deve ser reposto ao fundo", ensina Cristiano.
Um dos motivos para não se utilizar os fundos do condomínio para cobrir despesas do dia-a-dia é que nem sempre quem contribui com os fundos é quem paga pelos gastos ordinários - os mensais.
AUMENTO DE TAXA
O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia?
Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é necessária uma assembleia.
"É sempre importante lembrar que o síndico, apesar das suas muitas responsabilidades, é um representante do condomínio. Ele não pode dispor do dinheiro dos condôminos sem a anuência dos mesmos", assinala Maria Estela.
Por isso é tão importante que haja uma boa previsão orçamentária.
"Com uma boa previsão, que indique não só os gastos, mas também as benfeitorias e os investimentos necessários para o período, o síndico fica mais tranquilo para gerir o condomínio, pois sabe que as necessidades do local estão sendo levadas em conta", analisa Gabriel Karpat.
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CONSELHO
Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?
Depende. A função do conselho fiscal ou consultivo é, a princípio, verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas ou trazendo ideias interessantes.
O conselho, porém, não substitui a assembleia condominial. O que ele pode fazer é, em situações específicas, autorizar o gestor a usar o dinheiro do condomínio, como as grandes obras citadas acima.
"Isso, porém, deve ser discutido e decidido previamente em assembleia. E também é importante dizer que mesmo com o ok do conselho, os gastos feitos deverão ser ratificados em assembleia futura", aponta Maria Estela.
ADVOGADOS
O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar consultar a assembleia?
Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo.
Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.
DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS
O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja alta? Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia.
"Ele deverá, porém, justificar, o impacto dessa decisão na próxima assembleia, principalmente se não houvesse dinheiro provisionado para essa demissão", explica Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios.
CONTRATAÇÃO DE EMPRESA TERCEIRIZADORA DE MÃO DE OBRA
O síndico pode trocar de empresa terceirizada caso isso não impacte nas contas do condomínio?
Sim. Porém, o recomedável é que o síndico divida a responsabilidade da troca da empresa com uma assembleia.
"Não seria tanto pela questão financeira, mas muito mais pela comunidade aprovar a nova empresa. Caso haja um problema no futuro, o síndico referendou a contratação com a assembleia", pesa Alexandre.
ADEQUAÇÕES À LEGISLAÇÃO
O síndico pode gastar em alguma benfeitoria ou alteração pedida pela lei, que não constava na previsão orçamentária?
Sim. É responsabilidade do síndico manter o condomínio e suas atividades dentro da lei. Muitos condomínios, em 2018, tiveram que pagar um extra para que a administradora os inscrevessem no eSocial, por exemplo. Na cidade de São Paulo, esse ano, muitos empreendimentos tiveram que adequar seus portões também, devido a uma lei municipal.
"Esses casos mostram que às vezes o síndico realmente pode se deparar com gastos extras e inesperados, e que devem ser feitos. Não podem esperar. Portanto, os mesmos devem ser feitos e aprovados na próxima assembleia", explica Alexandre Marques.
Fonte: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário; Waldir Albieri, Diretor Administrativo da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro, advogado especializado em condomínio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SíndicoNet, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Maria Estela Capeletti, advogada especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Conteúdo SíndicoNet