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Michel Rosenthal Wagner

Cobrança de despesas de condomínio

Loteamentos e "ruas fechadas". Novidades no horizonte jurisprudencial.

Por Michel Rosenthal Wagner*

Discute-se como pano de fundo a organização social para moradia e trabalho no que se refere ao custeio de despesas em condomínios, loteamentos e ruas fechadas.A prática na realidade se assemelha nos três casos, porém, são regradas por instrumentos jurídicos diferentes.Enquanto o condomínio se fundamenta na parte do “Condomínio Edilício” do Código Civil, os Loteamentos na Lei 6766/79, também no Código Civil, porém na parte que regra as associações de adquirentes de lotes. Também no caso das ruas fechadas, são regradas no Código Civil, quando se trata de associações de moradores, na mesma parte das associações.

Mas há uma diferença importante entre os três regramentos. Nos condomínios a obrigação do pagamento nasce na sua instituição e obriga todos eternamente, enquanto co-proprietários. Nos loteamentos, as associações nascem na sua constituição, e os adquirentes aderem automática e obrigatoriamente à associação. Nas ruas fechadas, nem sempre há este consenso, e uma vez que a associação se constitui depois da rua existente e ocupada por moradia/trabalho, nem sempre conta com a vontade de todos.O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro - TJRJ, no julgamento da Apelação Cível , considerou que os moradores são obrigados a pagar as contribuições referentes ao “condomínio”, sendo descabido o contrário, que caracterizaria o enriquecimento sem causa. Todos os moradores dos “condomínios privados”, sem exceção, devem contribuir vez que se usam dos serviços prestados pela “associação de condôminos”, que tem como objeto de atuação e existência visar à tranqüilidade, à paz, ao sossego e à segurança das pessoas. Se o morador não se associa e não custeia estes serviços, da associação, haverá o locupletamento que é vedado em lei, e receberá os serviços pagos pelos demais moradores.

"COBRANÇA REALIZADA POR ASSOCIAÇÃO DE LOCAL A MORADOR NÃO ASSOCIADO. (...) a questão é unicamente de direito. Cobrança, que se faz, de acordo com o princípio que proíbe o enriquecimento sem causa, já que o morador usufrui dos serviços prestados pela associação, excluindo-se, apenas, os voluntários, isto é, aqueles que cada morador decide quanto à sua adesão, já que os serviços são individuais, como os da emissão da boleta bancária e do seguro.”

O TJRJ editou a Súmula nº 79, segundo a qual, "em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade".

Este Tribunal fluminense, considerando a insuficiência do Estado em viabilizar segurança, com a premissa segundo a qual o morador seria beneficiário desta, implementada pela Associação, condenou-o ao pagamento das mensalidades.

Percebe-se a confusão.

Na instância superior, o Supremo Tribunal Federal, em recente apreciação da questão, ao contrário de uma tendência majoritária em primeiras e segundas instâncias do país, decidiu que as associações de moradores de ruas não podem cobrar mensalidades dos “condôminos”. Bem verdade que o texto do julgado também traz algumas confusões, mas traz alguns aclaramentos quando indica que “sem estar configurada hipótese a envolver condomínio, a obrigação de proprietário custear serviço de segurança mantido por associação de moradores.”

Segundo o texto se decidiu que "A associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se", conforme fala a Constituição Federal nos incisos II e XX do artigo 5º, por ser a entidade uma associação civil e não condominial.

O inciso XX do artigo 5º da CF/88 garante que "ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado".  Consta do julgado que "A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se".

O julgado ainda deixa claro que a associação, neste caso de moradores da rua “tal” não é um condomínio em edificações ou incorporações imobiliárias regido pela lei 4.591/64, e que não há propriedade comum.

Fato é que reza o bom direito que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Esse preceito abrangeria a obrigação de fazer.

O tema é semelhante em todos os caos, o alto custo da segurança, que mesmo sendo obrigação do Estado, cabe ao cidadão custear o reforço necessário.A obrigação de se pagar taxas destas associações de moradores - que decidem por fechar ruas ou vilas para garantir limpeza, segurança e outros serviços é discutida na Justiça há décadas, e os Tribunais do país têm obrigado o pagamento. Esta foi a primeira vez que o STF se manifestou sobre o tema, contrariamente, e mesmo que pontual, se houverem mais decisões com este teor, poderá ser formada a jurisprudência obrigatória.Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º do Diploma Maior, a confirmar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.Fato é que se deve muito bem cuidar do teor deste julgado, pois as notícias veiculadas na mídia confundem os conceitos, chegando a intitular suas matérias como “STF proíbe cobrança de taxas por associações”, (genericamente), “Associação de moradores não pode cobrar mensalidades de condôminos”, e “STF diz que morador de rua fechada não é obrigado a pagar condomínio”.

(*) MRW advogadosMichel Rosenthal WagnerGraduado pela Universidade de São Paulo – Faculdade São Francisco - 1983 / Membro técnico do SECOVI nas áreas de Administração Imobiliária, Condomínios (desde 1997) e de Sustentabilidade (desde 2010) / Conciliador do Juizado Especial de Pequenas Causas – Pinheiros (1999/2002) Especialização em Direito Imobiliário (F.M.U.), em Contratos (Centro de Estudos Universitários); em Direito Educacional (Centro de Estudos Universitários); e Arbitragem (Fundação Getúlio Vargas) / Consultor contratado pelo Banco Interamericando de Desenvolvimento (BID) para desenvolvimento de instrumentos jurídicos na área imobiliária e condominial no programa de Revitalização do Centro da cidade de São Paulo inserido no Programa de Locação Social desenvolvido junto à Prefeitura de São Paulo – 2.005 / Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP Seccional Pinheiros (desde 2009) / Contato: www.mrwadvogados.adv.br 

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