Condomínios multitorres
Saiba como é administrar um empreendimento que é quase uma minicidade
Administrar um condomínio pequeno não é tarefa das mais simples. As tarefas são muitas, a responsabilidade é grande e a cobrança, maior ainda. E como mensurar o trabalho de gerir um condomínio com mais de três ou quatro torres?
Nesse tipo de empreendimento, a administração pode se comparar a de uma pequena cidade, já que muitos podem chegar a ter mais de 8 mil habitantes.
Administração
Para conseguir organizar e fazer um empreendimento desse porte funcionar bem, há algumas diferenças. A principal é o papel atuante e necessário do subsíndico. Cada torre deve ter o seu – e os subsíndicos devem se reportar ao síndico, que deve ser apenas um, caso o empreendimento conte com apenas um CNPJ.
- Saiba mais sobre as funções do subsíndico
Se o local contar com mais de um CNPJ – um para cada torre, por exemplo -, então deverá haver um síndico para cada torre. É dessa maneira que o condomínio deve funcionar juridicamente.
Para uma administração desse tipo – de condomínios multitorres -, uma boa opção também pode ser a contratação de um síndico profissional, trabalhando lado a lado com os subsíndicos.
Apoiando os subsíndicos é importante que haja comissões tanto de cada torre como de todo o condomínio. Assim sempre haverá cuidados de todas as frações do empreendimento, e também um olhar global que olhe para o local como um todo.
Os serviços de uma administradora são fundamentais nesse caso. “Em condomínios com diversas torres, um funcionário da administradora pode até ficar alocado ali, dando assistência para a administração e para os moradores”, ensina Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Funcionários
Cuidar de um empreendimento com a escala de uma pequena cidade requer muito também dos funcionários. Um ponto sensível em qualquer condomínio, os especialistas ouvidos apontaram que a terceirização de mão de obra nesses casos é um caminho a ser considerado.
“É extremamente complicado, em um condomínio onde há três ou quatro portarias, como o síndico pode controlar quem faltou, como fazer para esse local não ficar sem funcionário?”, questiona Luiz da Cal, coordenador de gestão da administradora Apsa.
Sendo funcionários próprios ou mão de obra terceirizada, a organização desses colaboradores é fundamental para o bom funcionamento do condomínio. Para isso, é importante que haja uma hierarquia clara a ser seguida.
Cada setor de trabalho (portaria, segurança, manutenção e faxina) deve contar com um líder. Esse líder é a ponte entre os funcionários e o gerente predial ou zelador.
Falando em hierarquia, é importante destacar a função do zelador ou gerente predial. Ele é o elo entre os funcionários e o síndico, ou subsíndicos.
Condôminos
Achar uma alternativa que agrade a todos os moradores é quase impossível. Mas uma ótima maneira de tornar um condomínio de grandes proporções mais democrático é a implantação de comissões de moradores.
Com a opinião de mais pessoas sendo levadas em conta, é provável que o condomínio ganhe não apenas em qualidade de serviços, como também em melhora da convivência entre os moradores.
O uso de sites condominiais em locais desse porte também pode ser uma boa alternativa. Com a comunicação centralizada e organizada no site, administração e moradores não precisam esperar por assembleias ou reuniões do conselho para trocarem suas opiniões sobre diversos assuntos, além de poder gerenciar reservas de espaços, registrar ocorrências e acessar documentos como atas e o regimento interno.
- Saiba mais sobre o uso de sites e redes sociais para condomínios
Áreas comuns
Se em um pequeno condomínio já fica difícil muitas vezes controlar o uso de salões de festa e da churrasqueira, imagine gerir esses espaços em um condomínio com mais de 10 salões de festa.
Em empreendimentos multitorres há algumas maneiras de fazer a reserva de espaços de lazer, conheça-os:
- Funcionários próprios: há condomínios onde há um colaborador destacado apenas para essa função. Os interessados em alugar o espaço preenchem uma ficha, e então o funcionário levanta as informações necessárias, como saber se o local está vago e se o morador está em dia com as suas obrigações.
- Sites: um ambiente online também pode servir para receber as solicitações de reserva dos moradores. Nesse caso, quem administra a ferramenta pode ser a administradora, se a opção for pelo cadastro no portal da empresa, ou o síndico ou subsíndico, no caso de sites condominiais.
Erros mais comuns
Veja o que os especialistas entrevistados apontaram como erros frequentes nesse tipo de empreendimento:
- Excesso de colaboradores: mesmo tendo uma grande área para cobrir, empreendimentos desse tipo podem ter seu quadro inchado. Cheque se com algumas melhorias tecnológicas não é possível diminuir o número de vigias, por exemplo. Exemplificar
- Exceções que viram regras: Abrir exceção em um local onde mora tanta gente deve ser evitado ao máximo. Afinal, todos querem ter mais direitos (e conforto), sempre.
- Advertências e multas: aqui o cuidado é o mesmo de sempre, o de só multar com fundamento, provas e/ou testemunhas. Além de sempre oferecer o direito de defesa do infrator - Saiba como aplicar multas e advertências corretamente aqui
- Gestão “solta”: cuidar do bem estar de um grande condomínio não combina muitas vezes com uma gestão em que o síndico é tido como bonzinho ou omisso. É importante que sua atuação seja firme e constante em todos os cantos do empreendimento. (saiba mais sobre os perfis de cada sindico)
Seguro obrigatório
O seguro obrigatório deve ser contratado em verba única, e que represente o custo de reconstrução do empreendimento, devendo seu custo ser rateado conforme fração ideal. Nos questionários de avaliação de risco, a seguradora poderá exigir a discriminação do número de torres, mas a contratação deverá ser realizada com verba única para a garantia básica.
Caso de sucesso
Pedro Anacleto é engenheiro e cuida de um condomínio com três torres e 300 unidades, em Santo André, na Grande São Paulo. Aqui, ele conta um pouco como faz a sua gestão ser mais efetiva:
Administrar já é algo que traz desafios seja qual for o segmento. Entretanto, fazer gestão de um condomínio como o nosso é algo de maior complexidade, pois além de ser um local com muitas pessoas também é, para a grande maioria, a primeira moradia em apartamento, e não podemos deixar o sonho de todos virar verdadeiros pesadelos. Manter a ordem, trabalhar muito a forma do convívio em grupo e manter as contas em ordem são fatores determinantes para o bom andamento de uma gestão. Para isto, é sempre bom ter como carro-chefe uma comunicação clara e objetiva. Tudo que se faz deve-se deixar claro de como e porquê está fazendo para não soar arrogante ou mesmo ditador - mesmo que tenha que tomar decisões sem antes consultar nem mesmo o corpo diretivo, coisas que são inerentes à função de um líder. É preciso também conhecer muito bem seus condôminos, saber tudo sobre eles, pois isto ajudará a entender o problema de uma forma não genérica e sim de trato individual, sempre, porém, sem privilégios, mas com flexibilidade e acessibilidade. Por este motivo, criamos uma gestão que tem algumas regras básicas:
- Canal de comunicação: e-mail, ou preenchimento de formulário;
- Não entramos em discussões em rede social (facebook);
- Não conversamos com condômino na frente de outro condômino, pois cada um tem uma forma de ver o mesmo problema;
- Não intervimos em brigas de vizinhos,
- Toda reclamação deve ser formalizada;
- Damos retorno rápido com base nas regras e legislação, sempre citando quando necessário
Saiba mais
- Veja dicas para gerir um condomínio-clube corretamente - Curso online SíndicoNet para planejamento de gestão de condomínios de grande porte - Cote aqui empresas terceirizadoras de mão de obra
Fontes consultadas: Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Luiz da Cal, coordenador de gestão da administradora Apsa, Pedro Anacleto, síndico de um condomínio multitorres, José Carlos, gerente de condomínios da administradora Habitacional, Gabriel de Souza, diretor da administradora Prop Starter, Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH, empresa de terceirização de mão de obra.