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André Junqueira

Contra a inadimplência

Saiba quais caminhos seguir, e o que evitar, na hora da cobrança

Por André Junqueira*

Nos últimos meses, tem-se verificado um crescimento razoável da inflação, aliado à elevada taxa de desemprego, fazendo toda a sociedade sofrer com o aumento da inadimplência. Particularmente sensível à falta de pagamento é o setor de condomínios, sejam residenciais ou não, pois a falta de pagamento de uns, faz com que os demais tenham que pagar mais para que o condomínio tenha condições de pagar as suas despesas fixas mais essenciais. 
 
No meio dessa situação, síndicos, condôminos e administradores ficam em dúvidas sobre quais medidas podem adotar, tendo em vista a divergência de entendimentos sobre o limite das penalidades que o inadimplente está sujeito. Afinal, a situação já é ruim, porém, ainda pior é ter que pagar indenizações por danos morais ou outras condenações por excessos cometidos com o devedor de quotas de condomínio.
 
A seguir, de forma objetiva, serão relacionadas todas as ações que podem ser tomadas pelo condomínio e seus respectivos fundamentos jurídicos.
 
O condômino que desrespeita o art. 1.336, I, do Código Civil Brasileiro (CCB) e não cumpre o dever de contribuir para com as despesas do condomínio, não as pagando nas datas dos respectivos vencimentos, está sujeito a diversas restrições. Abaixo, segue relação das medidas possíveis e quais não são recomendadas:

Medidas contra a inadimplência condominial

Medidas Possíveis Medidas que NÃO devem ser adotadas
Multa de até 2% - art 1336, § 1º, do CCB Multa superior a 2% - cláusula nula após o Código Civil e prevista na maioria das convenções antigas
Juros de até 10% ao mês - art 1336, § 1º, do CCB (no julgamento do REsp 1002525/DF, o STJ permitiu essa cobrança) Desconto para pagamento antecipado da quota - na verdade, essa medida é uma multa embutida (no Rio de Janeiro, o Tribunal editou a súmula nº 36 considerando como fraude à Lei)
Multa extra de até 5 quotas por reiterados atrasos - art 1.337, caput, no CCB, devendo ser aprovada por 3/4 do condomínio (recentemente, o STJ permitiu essa cobrança no julgamento do REsp 1247020/DF) Multa extra de mais de 5 quotas por reiterados atrasos - essa multa deve ser reservada para condutas graves relacionadas a distúrbios de vizinhança que geram incompatibilidade de convivências
Proibição de voto em assembleias - art. 1335, III, do CCB (mas o voto deve ser permitido em assunto relacionado com o direito de propriedade ou se o devedor está em dia com o pagamento de acordo) Proibição de presença ou participação em assembleias - não se deve contar o voto do inadimplente, mas obrigá-lo a se calar ou se retirar do recinto pode gerar danos morais
Restrição de acesso a áreas cujo uso é condicionado ao pagamento de taxa de ocupação, como salão de festas, por exemplo Proibição de uso de serviçoes essenciais (elevador, gás, etc.) ou de serviços não essenciais (piscina, churasqueira, etc.) - além de ser problemático "expulsar" o devedor dessas áreas, esse ato permite solicitar um desconto em sua quota
Cobrança de honorários pela cobrança amigável ou judicial feitas por advogado - arts. 389, 395 e 404 do CCB, desde que limitados a 10% do débito (conforme julgamento do REsp 1002445/DF do STJ) Cobrança de honorários pela cobrança feita por imobiliárias - alémde mais eficientes, apenas advogados fazem jus à tal cobrança, desde que haja prova do serviço
Protesto de quotas condominiais - já permitido pela Lei, esse procedimento ganha mais força com o novo Código de Processo Civil, que classifica o crédito condominial como título executivo Exposição do nome do inadimplemente em locais de acesso a terceiros (não se inclui nessa hipótese a informação inclusa nos balancetes passados aos condôminos)
Ação de cobrança ou de execução de quotas condominiais - a medida definitiva para se resolver o problema e que pode chegar à penhora do imóvel, mesmo que seja bem de família  
 
Embora algumas das medidas citadas sejam autoaplicáveis, relevante frisar que a convenção do condomínio deve prevê-las de forma apropriada, especialmente as penalidades, para que se evitem dúvidas que possam gerar insegurança jurídica.
 
Com todas essas medidas, preventivas e contenciosas, os condomínios têm condições de reduzir, eliminar e, até, reverter o prejuízo com a falta de pagamento, desde que tenham assessoria jurídica especializada e de confiança para que não cometam erros e desenvolvam um nível aceitável de eficiência da cobrança de débitos.
 
Professor, advogado com 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres” (www.andreluizjunqueira.com.br). Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Especialista em Negociação pela Universidade de Harvard (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVI Rio, ABADI e ABAMI. Atuou como Consultor Jurídico da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ.
 

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