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Rodrigo Karpat

Deveres da construtora

Rodrigo Karpat tira duas dúvidas sobre fotos de funcionários e regras para visitantes também

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Fotos de funcionários

Pergunta 1, de Sandra Vanderlei
 
Pode a síndica tirar fotos dos funcionários conversando na portaria e levá-las para serem exibidas na assembleia? Os funcionários são proibidos de conversarem entre si? Ela pode gritar com os funcionários, alegando não querer conversa na portaria?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Sandra, 
 
Pelo o que você relata, estas fotos estão expondo de forma vexatóriaos funcionáriosnas assembleias, sem qualquer necessidade. Situação que certamente trará responsabilidade civil,gerando  indenização por danos morais, caso os funcionários ingressem com ação de reparação civil ou na Justiça do trabalho. O caso poderá ser mais grave se além das fotos, se aquele que as apresenta proferir palavras que visem caluniar, difamar ou injuriar os funcionários, incorrendo o autor nos respectivos crimes, previstos nos Arts. 138 a 140 do Código Penal. 
 
Da mesma forma, as palavras intimidativas, poderão gerar assédio moral, que é a exposição dos trabalhadoresa situações humilhantes e constrangedoras, repetitivas e prolongadas durante a jornada de trabalho e no exercício de suas funções. A qual também poderá incidir em reparação. 
 
Desta forma, o funcionário exposto a situação vexatória, ou ao assédio moral, poderá ingressar em juízo, mesmo laborando no prédio. 
 
AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO DE REVISTA. DANO MORAL - ASSEDIO MORAL - VALOR DA INDENIZAÇÃO (R$ 10.000,00). Nega-se provimento a agravo de instrumento que visa liberar recurso despido dos pressupostos de cabimento. Agravo desprovido.
 
(TST - AIRR: 384007420105130025  38400-74.2010.5.13.0025, Relator: Renato de Lacerda Paiva, Data de Julgamento: 06/02/2013, 2ª Turma, Data de Publicação: DEJT 15/02/2013)
 
DANO MORAL. SITUAÇÃO VEXATÓRIA. DESNECESSIDADE DA PROVA DA DOR SUBJETIVA. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO COMPENSATÓRIA DEVIDA. Segundo Yussef Said Cahali, dano moral é "tudo aquilo que molesta gravemente a alma humana, ferindo-lhe gravemente os valores fundamentais inerentes à sua personalidade ou reconhecidos pela sociedade em que está integrado" ("Dano Moral", 2ª ed., Revista dos Tribunais, 1998, p. 20). Para sua caracterização não é necessário que o sofrimento ou o constrangimento do ofendido seja
 
(TRT-15 - RO: 6611220125150132 SP 043937/2013-PATR, Relator: LORIVAL FERREIRA DOS SANTOS, Data de Publicação: 29/05/2013)
 
O condomínio se condenado poderá ingressar com ação de regresso diretamente sobre o sindico que extrapolou no exercício de suas funções. 
Ademais, o condomínio não precisa esperar uma condenação para agir contra o síndico que age de forma temerária, o que conota má gestão. Um quarto dos condôminos poderá chamar uma assembleia com o fim de destituir o síndico. 
 
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
 
Assembleia esta que por maioria simples, ou seja 50% mais um dos presentes poderá destituir o síndico. 
 
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
 

Visitantes menores

Pergunta 2, de  Gustavo Henrique 
 
No condomínio onde moro a administração começou a exigir que um responsável desça até a portaria para autorizar a entrada de visitantes menores de idade a subirem para o apartamento (ou seja, a autorização não é para brincarem ou utilizarem a área comum, mas sim para subir até meu apartamento). Enquanto ninguém desce a criança aguarda na rua. Essa regra de assinar a autorização é válida?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Gustavo, 
 
A legislação Municipal de São Paulo, LEI N. 12.751 - DE 4 DE NOVEMBRO DE 1998, impede que menores de 10 anos andem desacompanhados nos elevadores sob pena de multa. 
2 - Os menores de dez anos não podem andar no elevador desacompanhados. A criança não tem altura ou discernimento suficiente para acionar o botão de alarme em caso de emergência.
 
Caso isso ocorra e aconteça algum acidente com o menor, em função da não observância da lei, o sindico poderá responder diretamente como autor do ato, uma vez que está na função de garantidor e  por lei poderia e deveria ter evitado o resultado impedindo que o menor de 10 anos ande desacompanhado nos elevadores. 
 
Assim, neste caso acima relatado é legal exigir que algum responsável desça e acompanhe a criança.  
 
Agora, para maiores de 10 anos, caso estejam sendo impedidos do transito nas dependências sem justificativa, isso configura impedindo ao condômino de exercer o gozo pleno de sua propriedade ao ser impedido de forma injustificada de receber visitas. Ou de ser reduzido de forma injustificada ao exercício deste direito. 
 
O sindico deve ser prontamente notificado para que apresente justificativa a sua conduta. Caso não se abstenha a praticar ato descabido, impeditivo do exercício pleno ao direito de propriedade, poderá sofrer ação para que seja obrigado judicialmente a se abster da prática de ato injustificado e desproporcional sob pena de multa. 
 

Deveres da construtora

Pergunta 3, de  Álan Oliveira
 
A construtora não paga o condomínio dos seus imóveis há vários meses, e agora vendeu algumas unidades. Ela pode realizar essa venda sem quitar as dividas com o condomínio, o condomínio não pode fazer nada para impedir que o imóvel seja ocupado sem antes receber?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Alan, o fato da construtora não ter vendido as unidades não os exime da responsabilidade pelo pagamento dos condomínios. A partir da instalação do condomínio todos os condôminos estarão obrigados ao pagamento das cotas condominiais na proporção das suas frações ideias, salvo disposição em contrário na convenção. 
 
APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR - VIOLAÇÃO PRINCÍPIO DA IDENTIDADE FÍSICA DO JUIZ - AFASTAMENTO - COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - CONSTRUTORA - ENTREGA DE OBRA - DISCREPÂNCIA ENTRE O PROJETO ORIGINAL - CONDOMÍNIO - RATEIO DAS DESPESAS ENTRE OS CONDÔMINOS REFERENTES ÀS OBRAS NECESSÁRIAS A SEREM REALIZADAS NAS ÁREAS COMUNS - POSSIBILIDADE - ALEGAÇÃO DE QUE O CONDOMÍNIO AGIU COMO INCORPORADOR - PRETENSÃO DE ISENÇÃO DO PAGAMENTO DAS DESPESAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVER DE CADA CONDÔMINO ARCAR COM O RATEIO DAS DESPESAS. Recurso conhecido e desprovido. 1. A partir do momento em que o condomínio foi devidamente instituído, subsiste o dever dos condôminos manterem a coisa comum, competindo a todos, sem exceção, cumprir com o ônus financeiro que lhe compete, sob pena de implicar o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento daqueles que cumprem com suas obrigações. 2. O condômino tem a obrigação de pagar as cotas condominiais instituídas para a manutenção da própria coisa, ao passo que também possui a obrigação de arcar com os valores para o término da obra nas áreas comuns, pois advém de comum acordo das partes envolvidas e interessadas e possuem o escopo de minimizar os prejuízos ocasionados pelo inadimplemento da construtora.
(TJ-PR   , Relator: Manassés de Albuquerque, Data de Julgamento: 07/12/2005, 17ª Câmara Cível)
 
O condomínio deveria de forma imediata ingressar com ação de cobrança em face destas unidades. 
 
O condomínio não tem como impedir qualquer venda, nem exigir a quitação em função da transferência da posse do bem.
 
 Porém as despesas de condomínio são em função do bem. Desta forma, a venda não exime a responsabilidade do adquirente em quitar as cotas em aberto, inclusive a unidade responderá pelos débitos anteriores a aquisição e poderá, em últimocaso,  levar a unidade a hasta pública para que seja leiloada e o valor auferido utilizado para quitar o condomínio em aberto. 
 
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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