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Alexandre Marques

Do pagamento da cota condominial à presunção de quitação

Mudança de administradora ou síndico pode confundir os condôminos na hora de efetuar o pagamento do boleto do condomínio. Artigo também aborda a validade da certidão de quitação de débitos

Por Thais Matuzaki
08/07/21 11:03 - Atualizado há 78 dias
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Mudança de administradora ou síndico pode confundir os condôminos na hora de efetuar o pagamento do boleto do condomínio. Artigo também aborda a validade da certidão de quitação de débitos

Por Alexandre Marques*

Questão que gera bastante dúvida entre condôminos, assemelhados nos termos da lei e possuidores, é a quem pagar a cota condominial quando o pagamento não se der mediante boleto bancário (por exemplo em casos como mudança de administradora ou síndico) ou mesmo, se a quitação do último boleto condominial reflete quitação de todas as demais obrigações condominiais de mesma natureza. 

Recentemente, um condômino nos procurou através do seu advogado exigindo certidão de quitação de débitos condominiais por entender justamente, que o pagamento do último boleto bancário quitava todas as demais obrigações – não era o caso, ele devia uma cota condominial de 2018 – aplicando-se a regra geral do artigo 322 do Código Civil. O que diz o artigo de lei: 

“Art. 322. Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores.”

Ora, além da existência de débito anterior, comprovado documentalmente pela administradora, a regra em comento não se aplica aos débitos condominiais em geral, e, por quê? 

O dispositivo se refere a parcelas que tem como origem uma obrigação una, uma dívida originalmente constituída de um único fator originador e que está sendo paga em quotas periódicas que têm, como dito, uma única origem

Porém, não se aplica ao débito condominial, pois este está ligado a uma contraprestação mensal (execução continuada), como ocorre além das despesas de condomínio com contas de água, energia elétrica, telefone etc., onde as prestações pagas são autônomas, renovadas periodicamente, nestas hipóteses o pagamento quita a obrigação mensal, o credor não está dando ampla e rasa quitação em relação as prestações anteriores, que, por sua vez, correspondem a outra contraprestação. 

Nesse sentido entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça:

“Considerando que a presunção de quitação não alcança cotas condominiais: STJ, Emb. de Diverg. em REsp n. 712.106, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 09.12.2009; STJ, REsp n. 556.317, rel. Min. Laurita Vaz, j. 10.09.2009; STJ, REsp n. 852.417, Min. Castro Filho, j. 29.11.2006.”

Assim, a quitação, em se tratando de débito condominial será considerada pontualmente, mês a mês, sem vínculo com os pagamentos anteriores, a exceção, por óbvio, estará no acordo para pagamento de cotas em atraso, nesse caso, trata-se de dívida una, originariamente, apenas parcelada para facilitar, viabilizar a quitação. 

Outra questão interessante é a do credor putativo. Imagine a situação de troca de administradora de condomínio. A antiga promove a entrega dos boletos para pagamento e a nova, também o faz, cada uma delas evoca o direito em nome do condomínio de receber o crédito, ou, em outra situação o síndico foi eleito, porém, pendente de formalismo da situação, não consegue movimentar a conta corrente do condomínio e solicita aos condôminos em circular que o crédito seja feito em sua conta pessoal, ou, terceira conta por ele indicada, em ambos os casos, o condômino que efetua o pagamento o fará com as benesses do Artigo 309 do Código Civil que determina:

“Art. 309. O pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda provado depois que não era credor.”

Em ambos os casos, o condômino, efetua o pagamento evitando a mora, fazendo-o de boa-fé, logo, não podendo ser responsabilizado no caso de controvérsia a quem pagar. A melhor doutrina jurídica (Código Civil Comentado, Hamid Charaf Bdine Jr, 9ª ed., rev e atual. Editora Manole, pp. 260/261), orienta:

“O artigo (309) cuida da hipótese em que o pagamento é feito em boa-fé a alguém que se comporta de modo a fazer com que o devedor acredite ser ele o próprio credor, ou seu representante. O pagamento será válido ainda que essa pessoa não seja o credor ou seu representante. O credor putativo parece ser o próprio credor. [...] Uma vez realizado o pagamento válido ao credor putativo, resta ao verdadeiro credor perseguir o crédito daquele que indevidamente o recebeu, pois o devedor originário está exonerado da obrigação.” 

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo considera válido o pagamento realizado em boa-fé àquele que pela teoria da aparência se apresenta como legitimado a receber, mormente diante de pagamento sucessivo, ainda que em conta diversa, nesse sentido ementa de acórdão do Tribunal em julgado semelhante:

0006939-04.2011.8.26.0004   

Classe/Assunto: Apelação Cível / Duplicata

Relator(a): Achile Alesina

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 38ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 15/06/2016

Data de publicação: 16/06/2016

Ementa: AÇÃO DECLARATÓRIA – Pagamento efetuado à representante putativo – Boa-fé do devedor que pagou as parcelas contratuais a quem aparentemente tinha poderes para tanto – Inteligência do artigo 309 do Código Civil – Adimplemento total da dívida reconhecido – Má-fé do devedor não comprovada - Débito inexigível – Danos morais presumidos em caso de protesto indevido – Sentença mantida – Recurso não provido.

Ora, o condômino paga como sempre o fez, e, se houver prejuízo, o credor original tem o direito de perseguir o crédito junto ao putativo, extinguindo a obrigação em relação ao devedor original. 

Não é o caso de valer-se o devedor ou obrigado ao pagamento (leia-se condômino) a uma consignação de pagamento extrajudicial ou ação de consignação, pois, ele sabe a quem pagar (condomínio), onde pagar (endereço do local onde se dá o pagamento normalmente, pode ser boleto bancário, por exemplo), não está contestando a quantia a ser paga e, não há recusa do(s) credor(es) em receber, condições essenciais que autorizam a consignação em conformidade com a resolução 2814 do BACEN ou os artigos 335 e seguintes do Código Civil e 539 e seguintes do Código de Processo Civil. 

Dessa forma, havendo dúvida quanto a quem pagar a obrigação condominial e se esta se resolve com o último pagamento, consulte seu advogado. A solução pode ser bem mais simples e desburocratizada do que imagina, preservando-o de responsabilidades futuras. 

(*) Alexandre Marques é consultor, advogado militante e professor na área de direito condominial; Mestrando pela FADISP, Coordenador do curso de Pós-graduação em Direito Condominial da FAAP/SP, especialista em Processo Civil pela PUC-SP, com cursos de extensão em Direito Imobiliário e Direito Civil; membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), palestrante do Departamento de Cultura e Eventos da OAB-SP; coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”; articulista dos programas “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM; “Edifício Legal” da rádio CBN-RO , “A hora do povo” da rádio Capital-SP e “Dito e Feito” da Rádio Nacional; sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

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