Engenheiro de avaliações

Vai vender ou alugar seu imóvel? Então você precisa de um engenheiro de avaliações!

Dr. Gabriel Aguilar*

Você não leu errado e ao final deste breve artigo você terá o entendimento correto da importância da avaliação de imóveis por um profissional de engenharia de avaliações.

No que se refere à comercialização de um bem imóvel, não restam dúvidas que essa nobre tarefa compete aos corretores de imóveis, os quais vão intermediar o desejo da venda (ou locação) daquele imóvel com o sonho de quem quer comprá-lo (ou alugá-lo).

O corretor imobiliário certamente possui competência para opinar sobre comercialização imobiliária e, a partir da sua expertise, elaborar um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM.

Mas isso é suficiente para realizar uma transação imobiliária com segurança?

O entendimento da engenharia de avaliações para essa questão é imperativo: NÃO é satisfatório! Dentre inúmeros motivos, vale esclarecer, pelo menos, quatro deles a seguir:

Atribuição profissional da engenharia e arquitetura estabelecida em LEI

A Lei nº 5.194 de 1966 regula o exercício das profissões do Engenheiro e do Arquiteto, e o Art. 7º da Seção IV lista as atividades e atribuições desses profissionais, sendo, uma delas, a de realizar AVALIAÇÕES.

A ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens 

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou a Norma Técnica Brasileira 14.653 a qual define a Avaliação de Bens, na íntegra:

“3.5 avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

É um assunto tão extenso que está dividida em sete partes, e igualmente atual que algumas partes (partes 1 e 3) foram revisadas em 2019.

Sem aprofundar os conceitos técnicos é importante comentar que inúmeros são os métodos de avaliação de bens e o Laudo de Avaliações possui diretrizes muito bem definidas por essa norma técnica da ABNT.

Por exemplo, ao realizar a avaliação de uma casa não é recomendado compará-la com um apartamento. Assim como, não se deve comparar um apartamento de cobertura com outro do tipo térreo sem vaga de garagem, ainda que ambas as unidades possuam uso residencial, sua tipologia é diferente.

A Relação da Engenharia com o CDC

Os profissionais de engenharia e arquitetura, em sua maioria, não vendem produtos, mas prestam serviços.  E ao prestar serviço, o profissional deve seguir as diretrizes da ABNT NBR 14.653, conforme vimos anteriormente na definição de avaliação de bens.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) garante a obrigatoriedade da aplicação das Normas Técnicas da ABNT, segundo a LEI Nº 8.078 estabelece, no artigo 39, que é “vedado”, ou seja, proibido, “ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas”:

“colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro)”.

Análise de Elementos Estruturais e Vícios Construtivos

Esse item é indubitavelmente o mais importante da engenharia de avaliações! Realizar a vistoria nos elementos estruturais de uma edificação, como vigas e pilares, é determinante, por exemplo, para certificar a segurança daquele imóvel, objeto de avaliação, e definir sua habitabilidade ou não.

Cabe ainda ao profissional de engenharia e arquitetura analisar se as reformas existentes naquele imóvel atenderam aos requisitos de outra norma técnica, a ABNT NBR 16.280:2015, a qual versa sobre reformas nas edificações.

Por exemplo, um vício construtivo do tipo trinca em um dos elementos estruturais pode passar despercebido aos olhos desatentos, mas será facilmente identificado por um especialista engenheiro ou arquiteto.

Não são poucos os casos que, após poucos meses da venda de um imóvel o comprador é surpreendido com infiltrações e outros vícios não identificados antes da transação imobiliária.

Em suma, quando você for vender, comprar ou alugar um imóvel conte com um corretor, mas para obter segurança nessa transação imobiliária, principalmente no tocante aos pontos aqui comentados, contrate um profissional especialista para lhe apresentar as vantagens da engenharia de avaliações.

Fonte: (*) Dr. Gabriel Aguilar, Engenheiro Perito Judicial no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, Assistente Técnico Judicial, Avaliador de Imóveis, Consultor Condominial, Sócio-Diretor do Grupo Work +, Diretor Técnico da Associação Brasileira de Engenheiros Civis do Rio de Janeiro – ABENC-RJ, colunista do Condomínio em Ordem e Viva Condomínio. Contato: engenheiroaguilar@gmail.com