Espelho da coletividade

  Por Gabriel Karpat*

Nada é mais próximo dos moradores de condomínios do que o seu regulamento interno. Seu nível de detalhamento permite a exata proporção da utilização das áreas comuns, bem como dos limites e permissões de cada morador. Pela devida importância, a sua elaboração deve merecer atenção especial e seguir normas muito criteriosas.

Para atender uma exigência da legislação, o incorporador do condomínio elabora, previamente, uma convenção. Por essa razão, ao adquirir um imóvel em um condomínio novo ou já implantado, é comum que o comprador já se depare com uma convenção já existente e, diferentemente, poderá interferir na elaboração ou alteração do regimento interno.

É bem verdade que a convenção do condomínio também pode sofrer alterações em assembleia geral especificamente convocada,sendo observado o quórum e aprovação de dois terços dos condôminos presentes. Mas, se o incorporador ou construtor preocupou-se apenas em atender a legislação vigente, o seu conteúdo terá apenas as normas básicas da Lei No. 4591/64(titulo II – Das Incorporações) e os artigos da Lei 10.406/02 (Novo Código Civil), o que atenderá as determinações da lei vigente, sem interferir diretamente no dia a dia dos moradores.

Entre outros requisitos, esse instrumento contemplará o cálculo das áreas comuns e das respectivas unidades, discriminando a fração ideal de cada uma delas. Também constará o memorial descritivo da obra e outros itens de ordem administrativa, como o período de mandato do síndico e/ou conselheiros, a gestão financeira,as normas para a convocação das assembleias e deveres que garantem a segurança e estética da edificação.

A preocupação do futuro morador deve ser, portanto, com o regulamento interno, pois este sim, e não a convenção,vai impor as regras de convívio diário com os demais moradores. Horários de utilização das áreas comuns, número de convidados permitidos, deveres e obrigações que quando não minuciosamente detalhados e cumpridos podem gerar conflitos, além de advertências, multas e outras sanções.

Quanto mais detalhado e abrangente for o regulamento interno, mais facilitada é a ação dos administradores e do corpo diretivo na manutenção da ordem e harmonia do condomínio.

É importante destacar que, enquanto a convenção segue linhas gerais da administração e a maioria dos artigos constantes são determinados pelas legislação, o regulamento interno pode e deve atender aos anseios específicos de uma determinada coletividade, satisfazendo, na medida do possível, a vontade daquele grupo de moradores.

Na concepção do regulamento, há que se afirmar que a unanimidade entre moradores é algo muito difícil de acontecer. O bom senso, então, deve prevalecer. Se, por exemplo, a maioria dos moradores é composta por indivíduos que não se perturbam com o alto som vindo do salão de festas, a sua utilização até uma ou duas horas da manhã pode ser aprovada. Em outro exemplo, se as churrasqueiras integram a área de convidados isoladamente, pode-se ampliar a limitação do número de convidados. Esses e outros tópicos podem ser discutidos por todos em assembleia com o objetivo de se aprovar um regulamento que satisfaça a ampla maioria dos condôminos.

Faz-se necessário um registro de ordem legal: a Lei 10.931/2004 alterou o Novo Código Civil em seu artigo 1.351,eliminando a necessidade da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para a alteração do regulamento interno. Dessa forma, todos os artigos que não infrinjam o estabelecido na convenção poderão ser alterados sem quórum especifico, ou seja,pela maioria simples presente em assembleia.

Obviamente, mesmo com essa liberalidade,é indicado congregar a grande maioria dos condôminos na assembleia, ensejando um ampla discussão antes de se proceder a uma aprovação definitiva. Mesmo com a ciência de que,futuramente,a definiçãopoderá sofrer alterações para a correção de eventuais distorções quando de sua aplicação prática.

No processo de criação ou alteração do regulamento, outra questão muito frequente e que se deve evitar é a inclusão de cláusulas restritivas, que particularizam e inibem o direito de propriedade dos condôminos. Interferir na vida privada de um morador ou na estética interna da unidade é proibido. As limitações devem atender ao interesse da massa condominial e a harmonia do conjunto.Não é permitido legislar em prol de desejos individuais ou criar normas que possam, de alguma forma, ferir o direito de propriedade ou, ainda, discriminar a individualidadede cada possuidor de unidade autônoma. 

Nesse sentido, o saudoso Dr. Caio Mario da Silva Pereira, professor de Direito Civil, autor da Lei 4591/64, nos ensinou que “o limite da proibição é o interesse coletivo”. Desde que não prejudique ninguém nem comprometa a segurança do imóvel ou infrinja as cláusulas da convenção, o dono do imóvel poderá fazer nele o que bem entender.

Com essa compreensão, o corpo diretivo deve iniciar uma ampla discussão na elaboração ou adaptação do regulamento interno antes de referendá-lo com massiva concordância em assembleia geral. Ele, afinal, será um dos instrumentos mais importantes na garantia da paz e respeito dentro do condomínio.