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Alteração de fachada e área comum

Expansão de varandas

Conheça o árduo caminho para condomínios que sonham em ampliar ou construir varandas

Conheça o árduo caminho para condomínios que sonham em ampliar ou construir varandas

Aumentar a metragem da unidade, o valor do metro quadrado e ainda ganhar mais iluminação e ventilação. Quem não quer? Afinal, agregar uma sacada ao apartamento pode trazer tudo isso. Porém, o percurso para se obter a tão sonhada sacada é longo – e, em alguns casos, pode até não ser viável.

Afinal são muitas as variáveis envolvidas antes do projeto sair do papel. O primeiro dado a ser pesquisado é se o condomínio pode ter mais área construída do que a apresentada atualmente – já que, muitas vezes, ao construir todo o potencial construtivo do terreno foi utilizado, não “sobrando” assim  mais metros quadrados a serem adicionados posteriormente pelos moradores.

Há também um porém estrutural: não são todos os edifícios que  poderiam receber essa sobrecarga em sua estrutura. Em alguns, é possível fazer uma obra de adequação na fundação, em outros, não.

Outro grande entrave é a necessidade de aprovação de 100% dos condôminos.  Todos, inclusive os inadimplentes, devem estar de acordo com a implantação da sacada. Segundo os especialistas ouvidos pelo SíndicoNet são esses os dois maiores empecilhos para viabilizar essa obra de grande porte.

Mas quem vencer esses obstáculos pode ver o metro quadrado do seu apartamento aumentar bastante – seja em número ou em valores, assim como a liquidez do bem.  Há casos em que a valorização do imóvel chegou a 100%, após a conclusão da obra.

Veja abaixo um passo a passo de como pode ser desafiador um projeto desse tamanho. Vale lembrar também que é difícil projetar um prazo para a duração da obra, uma vez que fatores como: quantidade de dinheiro disponível, complexidade do projeto, aprovação das alterações na prefeitura, entre outros.

1.Projeto

Se há interesse de alguns moradores em adicionar a sacada, o primeiro passo é contratar uma empresa de arquitetura ou engenharia que investigue se o terreno do condomínio ainda tem potencial construtivo. Via de regra é possível adicionar 10% de área ao total já construído.

A empresa contratada deve ter em seu quadro arquitetos e engenheiros. Geralmente é a empresa também quem entra com o processo junto à prefeitura, pedindo o alvará para a execução da obra, e quem cuida da parte documental do projeto.

Geralmente os papéis pedidos pela prefeitura são: a convenção do condomínio, a planta original e a elaborada pelos engenheiros/arquitetos, com anotação de responsabilidade técnica (ART). É importante que a convenção esteja atualizada.

2. Assembleia explicativa

Se o projeto for realmente viável, então, o grupo de interessados na expansão e o síndico podem marcar uma assembleia para expor a ideia para todos. Aqui, vale lembrar que a anuência de todos os condôminos é necessária para que a obra siga em frente.

Por isso, é de suma importância fazer um trabalho anterior à assembleia, informando todos os condôminos sobre todas as características do projeto, inclusive com uma previsão de preços, e de formas de pagamento.

Isabel Clemente Santos Paim Vieira, administradora, integrou a comissão de obras do seu condomínio. Seu projeto de expansão de sacada está esperando aprovação na prefeitura de São Paulo. Para conseguir a aprovação de todos os condôminos, traçou uma estratégia inteligente.

“Mapeamos todas as unidades do condomínio – principalmente aqueles que não queriam a reforma. Investigamos os motivos e apresentamos o projeto em todas as unidades, uma por uma. Esse processo demorou quase três anos, mas conseguimos aprovar a obra. No momento da assembleia, de votar, todos já estavam bem informados sobre o que se tratava”.

Com a aprovação em mãos, o condomínio já pode começar a arrecadar um fundo para a sacada, que irá ajudar a deixar a obra mais rápida em sua fase de execução.

3. Aprovação na prefeitura

Com 100% de anuência dos proprietários, o projeto de alteração é mandado para ser aprovado pela prefeitura, assim como um alvará da obra.

“Em se tratando de uma obra desse tamanho, é fundamental que o condomínio e o síndico estejam extremamente bem assessorados, com uma empresa que seja a mais especializada possível nesse tipo de projeto”, assinala o advogado Alexandre Marques. 

Ele também explica que, via de regra, é a empresa quem dá a assessoria documental para os empreendimentos junto à prefeitura.

Essa fase pode demorar dependendo do plano diretor de cada cidade, do bairro em que está o empreendimento, se há necessidade de equipamentos especiais (como guindastes, etc), entre outros.

4. Execução da obra

Essa é a fase que causa maior incômodo no empreendimento, uma vez que a maioria dos condôminos continuará a ocupar seus imóveis enquanto a obra é executada.

Algo que pode atrasar essa etapa é  a falta de dinheiro em caixa. Por isso, quanto maior for a arrecadação do fundo para a sacada, mais rapidamente a reforma poderá terminar. O ideal é começar a execução com pelo menos 30% de entrada, e parcelar e ratear o restante.

Uma opção é consultar empresas especializadas em crédito para condomínio, que podem oferecer um aporte financeiro – e um fôlego extra para a obra.

Responsabilidades

Vale lembrar que é o síndico o maior responsável pelo condomínio, sempre. Por isso, ele deve se cercar de fornecedores competentes e confiáveis.

“O síndico não precisa entender de fundação, de concreto, de nada disso. Mas deve saber que deve escolher com muita atenção e responsabilidade as empresas que cuidarão das diversas partes dessa obra”, ensina Hubert Gebara, do Secovi.

Para se certificar, vale visitar antigos clientes de empresas de arquitetura e engenharia que fizeram projetos similares aos que o seu condomínio quer executar.

Fotos

Crédito das imagens: PAX.ARQ Legenda: Imagens do antes e depois do edifício quando o projeto foi apresentado pelo escritório de arquitetura

Serviço

Fontes consultadas: Marcio Rachkorsky, advogado especializado em condomínios; Raquel Tomasini, gerente de produtos da Lello; Hubert Gebara, vice-presidente de condomínios do Secovi-SP; Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios; Isabel Clemente Santos Paim Vieira, condômina; Simone Santos, gerente da administradora Herzog; Zeferino Velloso, da VIP Inspeções prediais; Paula Sertório e Victor Paixão, arquitetos e sócios do PAX.ARQ

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