Garantias em condomínio: entenda os 3 pilares que todo síndico precisa conhecer

Quando o assunto é garantias em condomínio, o erro mais comum começa antes mesmo de qualquer problema aparecer: muitos síndicos enxergam o tema apenas como a garantia da construtora - aquela proteção genérica que, na prática, acaba sendo mal aproveitada por falta de clareza sobre como funciona, o que abrange e, principalmente, o que pode fazê-la caducar.

A realidade é mais complexa e mais rica do que isso. Existem três categorias distintas de garantia: de produto, de serviço e de sistema. E cada uma tem lógica própria de prazo, responsabilidade e comprovação.

Confundir as três ou tratá-las como uma coisa só é o caminho mais curto para o condomínio assumir custos que nunca foram seus.

Para ajudar síndicos, administradoras e condôminos a navegar por esse tema, o SíndicoNet conversou com três especialistas: Flávio de Camargo Martins, engenheiro civil e professor de pós-graduação na Universidade Presbiteriana Mackenzie e no IDD -Instituto de Educação Avançada; Claudio Eduardo Alves da Silva, engenheiro da Prevente Engenharia, especialista em diagnóstico predial e colunista do SíndicoNet; e Patrícia Costa, consultora especialista em implantação de condomínios. Boa leitura!  

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 O que você vai ler nesta matéria:

• Os 3 pilares das garantias em condomínio: produto, serviço e sistema
• Por que as garantias são perdidas - e como evitar
• O plano de manutenção como ferramenta de proteção
Checklist essencial para proteger as garantias do condomínio
• Garantias em condomínio: postura de gestão desde o 1º dia

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Os 3 pilares das garantias em condomínio: produto, serviço e sistema

1. Garantia de produto

A garantia de produto está ligada à qualidade de fabricação do material utilizado, tais como argamassa, tinta, manta de impermeabilização, equipamentos - como bombas, elevadores, gerador, esteira de academia.

Ela é responsabilidade do fabricante e, para ser acionada, depende de rastreabilidade: nota fiscal, número de lote, certificações.

"Primeiro passo é conhecer o fabricante do material que vai ser utilizado; segundo, verificar a documentação: se esse fabricante tem processo de qualidade, como ISO 9001; e terceiro, guardar os lotes dos produtos e as notas fiscais. Isso ajuda no processo de conformidade e de garantia de qualidade", explica Flávio de Camargo Martins.

Segundo o engenheiro, as garantias de produto variam conforme o tipo de material. Para manta de impermeabilização, por exemplo, há norma que estabelece cinco anos, por se tratar de material ligado à preservação e segurança da edificação. Para materiais de acabamento, os prazos são menores — ou inexistentes.

Um ponto de atenção levantado por Patrícia Costa: nos condomínios recém-entregues, muitos itens - como móveis, eletrodomésticos e equipamentos das áreas comuns - têm garantia vinculada ao fabricante, não à construtora.

"Por isso é essencial verificar se estão compatíveis com o que foi vendido no memorial descritivo e vistoriar item a item no recebimento do empreendimento. Havendo qualquer divergência, tudo precisa ser apontado em relatório, com foto, na entrega. Depois disso, fica muito mais difícil reaver", alerta.

2. Garantia de serviço

Quando o produto é aplicado - quando a tinta é pintada, a manta é instalada, o piso é assentado -, entra em cena a garantia de serviço. Aqui, o foco é a execução: a mão de obra, o processo, o cumprimento das normas técnicas da ABNT que regem aquela atividade.

Para Claudio Eduardo Alves da Silva, é nesse pilar que mora a maior parte dos conflitos.

"Quando o problema aparece - infiltração, descolamento, fissura -, a discussão quase sempre é: é defeito de execução ou falta de conservação? E quem vai ganhar essa discussão é quem tiver mais registro, mais rastreabilidade", afirma.

Segundo o engenheiro, a garantia de serviço em geral está condicionada ao Código de Defesa do Consumidor, com prazos que chegam a cinco anos.

Mas o que determina se o condomínio vai conseguir exercer esse direito é a qualidade da documentação: contrato com escopo claro, normas de referência citadas, projeto que embasa a execução e registro de que as manutenções periódicas foram feitas conforme o manual.

Um fator pouco considerado pelos síndicos é a qualificação de quem executa o serviço. Flávio Martins chama atenção para as certificações de mão de obra, tais como programas do SENAI, certificações de fabricantes para aplicadores especializados, selos de associações setoriais como o IBI (Instituto Brasileiro de Impermeabilização) e a Associação Brasileira do Drywall.

"Não adianta ter a empresa com boa reputação se o profissional que vai lá não tem a experiência específica para aquele serviço", pondera.

3. Garantia de sistema

O sistema é o conjunto - e é aqui que a confusão costuma ser ainda maior. Garantia de sistema não é a garantia de uma peça ou um equipamento isolado: é a garantia de que um conjunto integrado de produtos, serviços e projetos vai funcionar como deveria, nas condições para as quais foi concebido.

"Não adianta a bomba estar boa se o quadro de comando falha; não adianta o sprinkler estar instalado se a pressurização não responde. O sistema só está garantido enquanto funciona como um todo", explica Patrícia Costa, ao detalhar sistemas como elétrica, hidráulica, combate a incêndio e automação.

Para o engenheiro Flávio de Camargo Martins, a garantia de sistema tem três dimensões que precisam estar alinhadas:

1. o produto: com rastreabilidade e qualidade certificada;
2. a mão de obra: com capacitação e normas respeitadas;
3. e o projeto: que define como tudo deve funcionar junto, considerando as condições de exposição, tais quais insolação, umidade, maresia, poluição urbana.

"Muitas vezes a falha no condomínio é pular a etapa do projeto e partir direto para a contratação da mão de obra através de três ou quatro orçamentos. Aí você começa a ter problemas, porque não tem a garantia completa do sistema", alerta o engenheiro.

Claudio Eduardo Alves da Silva acrescenta uma camada adicional: a distinção entre desempenho e garantia. "O desempenho está ligado à manutenção que você faz para que aquele ideal projetado se sustente."

Ele exemplifica: para que um sistema de impermeabilização dure 25 anos, vai ter um plano de manutenção. E a garantia vai ser lá no início da vida útil, por exemplo, cinco anos, conforme previsto pela norma ABNT NBR 15575 - Norma de Desempenho. "Garantia e desempenho andam juntos, mas são conceitos distintos", explica. (Veja mais sobre desempenho e garantia no próximo item da matéria)

Garantia e desempenho: conceitos distintos que o síndico não pode confundir

Dois termos que aparecem frequentemente nas discussões sobre manutenção predial - garantia e desempenho - são tratados como sinônimos na maior parte dos condomínios. O erro é mais comum do que parece, e as consequências podem ser sérias.

Claudio Eduardo Alves da Silva, engenheiro da Prevente Engenharia, explica a diferença de forma direta:

"Garantia é documento — é o mínimo que uma aplicadora junto com o material vai te dar. O desempenho é o que o projetista idealiza: ele escreve no projeto dele que, colocando uma manta dupla no pavimento térreo com as características adequadas, com a drenagem correta, aquele sistema vai durar 20 anos."

A ABNT NBR 15.575 - Norma de Desempenho das Edificações, organiza os prazos em três níveis — mínimo, intermediário e superior —, o que significa que uma edificação pode ter garantias que chegam a 7,5 ou 10 anos, dependendo do nível de desempenho contratado pelo incorporador e dos profissionais envolvidos no projeto.  "A garantia caminha junto com o desempenho", afirma o engenheiro.

O ponto central da distinção é o seguinte: a garantia existe para não ser usada — funciona como um seguro, acionado quando algo falha dentro do prazo contratual. O desempenho, por outro lado, é uma promessa de durabilidade que só se sustenta com manutenção.

"Esse desempenho ao longo do tempo tende a cair se nada for feito. Se eu faço a recuperação no momento certo, vou atingir uma vida útil maior", explica Claudio. Em outras palavras: um prédio com cinco anos de garantia precisa ter um desempenho projetado para décadas — e a manutenção periódica é o que mantém essa trajetória.

"Um prédio não pode ter cinco anos de garantia e ruir. Ele tem que ter um desempenho de 60, 70 anos. Estamos em prédios que têm mais de 100 anos e estão melhores do que muitos outros", conclui o engenheiro.

Assista ao vídeo do engenheiro Claudio sobre a diferença entre desempenho e garantia abaixo:

Por que as garantias são perdidas - e como evitar

Os três especialistas convergem em um ponto: a maioria dos condomínios perde garantias não por má-fé da construtora ou da empresa contratada, mas por falta de processo, clareza e documentação.

Os erros mais frequentes são:

• Não realizar as manutenções preventivas conforme o manual: muitos síndicos acreditam que, por estar no período de garantia, nada precisa ser feito. É o raciocínio inverso: a manutenção é a condição para a garantia se manter válida.
• Não controlar as pendências construtivas: apontar o problema não basta. É preciso registrar a abertura, acompanhar o prazo de resposta e documentar a solução ou a ausência dela.
• Perder documentos: manual do proprietário, projetos, laudos, notas fiscais e termos de garantia dos equipamentos são o patrimônio documental do condomínio. Sem eles, o ônus da prova recai sobre o condomínio na hora de cobrar.
• Contratar serviços durante o período de garantia sem critério: qualquer intervenção não autorizada pode dar à construtora ou ao fornecedor o argumento de que o problema foi causado pela própria obra do condomínio.
• Não ter clareza sobre os prazos de cada sistema: a NBR 15.575 (Norma de Desempenho) e a NBR 17.170 (Norma de Garantias) definem prazos diferentes para cada tipo de componente e sistema. Sem um controle, o síndico pode dormir no ponto.

"O melhor momento de cobrar a garantia de uma falha é o mais cedo possível, de preferência no relatório de recebimento do prédio, onde não tem manutenção envolvida e você não vai discutir sobre conservação", pontua Claudio Eduardo Alves da Silva.

O plano de manutenção como ferramenta de proteção

Para Patrícia Costa, o plano de manutenção é "o que separa um condomínio que preserva suas garantias de um que as perde sem perceber".

Não é burocracia - o plano de manuteção é o instrumento que traduz o manual da construtora em rotina: o que precisa ser feito, com que periodicidade, por quem e com qual registro.

Claudio Eduardo Alves da Silva vai além: a manutenção periódica funciona como um dispositivo de auditoria.

"Se o técnico contratado para lubrificar um equipamento a cada três meses já está diagnosticando um erro, você está usando a manutenção para detectar uma falha antes que vire problema. Quem faz isso tem mecanismo de cobrança. Quem não faz, tem incerteza."

A norma que estrutura essa gestão documental é a ABNT NBR 14.037, que fornece diretrizes para o manual da edificação e define quais documentos o condomínio precisa receber e manter.

Já a Norma de Gestão de Manutenção - ABNT NBR 5674 orienta como registrar e rastrear cada ação: data, responsável, observações, histórico por sistema.

• Leia matéria: NBR 5674 - Bússola da Gestão da Manutenção

Obras e reformas: onde a garantia começa do zero

Existe uma segunda frente de garantia que poucos síndicos dominam: quando o condomínio contrata uma obra por conta própria, este serviço gera sua própria garantia. E as regras são diferentes. Pode ser uma reforma de fachada, uma nova impermeabilização, um retrofit elétrico etc.

Nesse caso, quem manda é a ABNT NBR 16.280 - Norma de Reforma, que exige um plano de obra com projeto, escopo técnico e registro.

"O síndico não pode simplesmente solicitar orçamentos sem um escopo técnico do que precisa e deve ser feito. Sem isso pode haver distorção. E como usar o serviço de garantia? Vai encontrar muito erro nesse processo", alerta Claudio Eduardo Alves da Silva.

A recomendação dos especialistas é contratar um engenheiro ou consultor independente, especialista no sistema em questão, para elaborar o projeto, equalizar os orçamentos e fiscalizar a execução.

"O mais caro é você descobrir depois que o serviço não foi feito conforme combinado", resume Flávio de Camargo Martins, que adotou exatamente esse modelo em seu próprio condomínio, onde é subsíndico, para obras de fachada, garagem e reforma de áreas comuns.

Checklist essencial para proteger as garantias do condomínio

Abaixo, confira os itens indispensáveis listados por Patrícia Costa para a gestão das garantias.

Na entrega do empreendimento

• Vistoria detalhada de todas as áreas comuns, com relatório fotográfico e datado;
• Punch list (lista de pendências) com prazo de correção formalizado;
• Conferência dos produtos e equipamentos contra o memorial descritivo;
• Recebimento de todos os manuais (do proprietário e de uso, operação e manutenção);
• Recebimento dos projetos e do as built;
• Recebimento de laudos e certificados legais (AVCB/CLCB, SPDA, gás, elevadores, água);
• Recebimentoi de notas fiscais e termos de garantia dos equipamentos;
• Lista de fornecedores, fabricantes e assistências técnicas autorizadas;
• Termo de entrega assinado.

Nos primeiros dias (estruturação)

• Acervo documental digitalizado, centralizado e com backup;
• Painel de prazos de garantia por sistema, cruzado com a data de entrega;
• Plano de manutenção preventiva montado a partir do manual (conforme NBR 5674);
• Contratos de manutenção obrigatória firmados (elevador, incêndio, gerador, etc.);
• Fluxo de chamados definido por canal oficial;
• Acesso e preenchimento do sistema da construtora, quando disponível;
• Definição de quem responde por cada controle.

Na operação contínua

• Manutenções executadas nos prazos do manual, com evidência registrada;
• Pendências construtivas abertas, acompanhadas e documentadas até o desfecho
• Painel de garantias revisado periodicamente;
• Nenhuma intervenção, adaptação ou contratação sem verificar impacto na garantia;
• Histórico atualizado e pronto para acionamento a qualquer momento.

Garantias em condomínio: postura de gestão desde o 1º dia

Proteger as garantias do condomínio não é uma tarefa pontual — é uma postura de gestão que começa no primeiro dia de operação e se sustenta com processo, documentação e clareza sobre as regras do jogo.

Produto, serviço e sistema têm lógicas distintas. Confundi-los leva a conflitos sem resolução; dominá-los transforma o síndico em um gestor preparado para cobrar o que é de direito — e para evitar que o condomínio pague o que nunca deveria ter sido seu.

"A palavra-chave é rastreabilidade: conseguir provar, a qualquer momento, o que foi entregue, o que foi feito e o que foi solicitado com data e comprovante. O acionamento de garantia não se ganha no argumento, se ganha no registro", sintetiza Patrícia Costa.

Uma frase simples que resume o que os três especialistas reforçaram ao longo das entrevistas: clareza e rastreabilidade são a melhor defesa do condomínio.

Leituras complementares no SíndicoNet

• Guia com a principais Normas ABNT para condomínio
• Plano de manutenção preventiva: como montar e por que ele é obrigatório
• Recebimento de empreendimento: guia completo para o síndico de implantação
• Obras em condomínio: tudo sobre a NBR 16280 e o plano de reforma

Fontes consultadas: Flávio de Camargo Martins (engenheiro civil, professor da pós graduação da Universidade Mackenzie e IDD); Claudio Eduardo Alves da Silva (engenheiro da Prevente Engenharia); e Patrícia Costa (consultora especialista em implantação de condomínios).