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Rodrigo Karpat - Pergunte ao especialista

Inventário de unidade devedora

Rodrigo Karpat responde também sobre síndica-funcionária e transparência na gestão

Por Mariana Ribeiro Desimone - 04/05/18 02:03
Atualizado há 4 meses por Mariana Ribeiro Desimone
Rodrigo Karpat responde também sobre síndica-funcionária e transparência na gestão

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

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Inventário 

Pergunta 1, de Caio Zorpe 

Uma proprietária faleceu há 10 anos deixando três herdeiros, que não fizeram o inventário. Um dos herdeiros mora na unidade e não paga condomínio há um ano. Não estamos conseguindo entrar com uma ação. De quem é a responsabidade ? A quem cobrar?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

A situação é com certeza delicada para os herdeiros da unidade em função do falecimento familiar. De qualquer forma, isso não pode onerar os demais condôminos, pois sempre que um condômino não arca com sua cota parte, os demais estarão pagando por ela, até que o dinheiro do inadimplente volte ao caixa do condomínio. 

O fato do condômino ter falecido coloca os familiares, através do inventário, na responsabilidade de arcar com tais despesas - o que muitas vezes não ocorre. Assim, o condomínio deve seguir as mesmas medidas que tomaria em qualquer caso de inadimplência. Mandar cartas de cobrança e com a acúmulo das cotas, ingressar com a ação judicial. 

O que deve ser observado é que os herdeiros, apesar de terem direitos sobre o bem, não são parte legítima para figurarem no polo passivo de uma ação de cobrança.  O responsável deve ser o inventariante. 

Assim, se o inventário estiver aberto esse deve ser acionado e no caso de não quitação da dívida a unidade poderá ir a leilão, uma vez que a dívida é em função da coisa ¨propter rem”, e nesse caso o imóvel responde pelo débito independente de quem seja o novo proprietário, o que será definido somente no decorrer do inventário se houverem mais bens a partilhar.

Em alguns casos, quando os herdeiros não tomam qualquer medida para regularizar o bem e não existe inventário, o condomínio deverá abrir judicialmente o inventário e se habilitar como credor. 

Nesse sentido: 

Agravo de Instrumento. Despesas de Condomínio. Cobrança. Abertura de inventário. Legitimidade concorrente. 1. Conforme preceitua o artigo 988, inciso VI, do Código de Processo Civil, tem legitimidade concorrente o credor para requerer a abertura de inventário e providenciar a habilitação do seu crédito. 2. Recurso improvido.

(TJ-SP - AI: 3095401920118260000 SP 0309540-19.2011.8.26.0000, Relator: Vanderci Álvares, Data de Julgamento: 30/01/2012, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/02/2012)

PROCESSO CIVIL CONDOMÍNIO AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZAMENTO EM FACE DE CONDÔMINO FALECIDO INEXISTÊNCIA DE INVENTÁRIO OU PARTILHA DOS BENS SUBSTITUIÇÃO PELO ÚNICO HERDEIRO E ADMINISTRADOR PROVISÓRIO CONHECIDO POSSIBILIDADE LEGITIMIDADE PASSIVA RECURSO DESPROVIDO. Via de regra, na hipótese de inexistência de inventário ou partilha de bens, cabe ao credor do autor da herança, uma vez decorrido "in albis" o prazo do art. 983 do CPC, promover a abertura do inventário, nos termos dos arts. 987 e 988, VI do CPC, ou então requerer a substituição do polo passivo da ação pelos herdeiros do réu falecido. Todavia, havendo administrador provisório conhecido, que no caso é o único herdeiro que já se encontra na posse do bem, afigura-se possível e suficiente que apenas este integre o polo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais. Precedentes desta Corte e do STJ. Recurso provido. INTERPELAÇÃO PRÉVIA DESNECESSIDADE. Constituindo as despesas de condomínio espécie de obrigação positiva, líquida e com termo, tem-se, na esteira do disposto no art. 397 do Código Civil, por desnecessária a prévia constituição do devedor em mora.

(TJ-SP - APL: 01330154220128260100 SP 0133015-42.2012.8.26.0100, Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 30/09/2013, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2013)

Desta forma, importante a atenção dos gestores para que façam os procedimentos corretos a fim de receberem os débitos em aberto e minimizarem os impactos causados pelos inadimplentes. 

Síndica-funcionária

Pergunta 2, de Elizabeth Ferres 

Estou com duas situações estranha em meu condomínio:

1.A sindica do nosso prédio é também a faxineira, porém sem registro trabalhista, é pago o INSS por fora sem nenhum desconto. Caso ela saia do cargo de faxineira ela poderá colocar o prédio na justiça? Como síndica ela é a responsável por essa "provável" reclamação trabalhista?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

O fato da síndica ser faxineira não é ilegal, embora possa ser imoral em algumas situações. Esse fato me lembra a citação do Caio Mario da Silva Pereira quando ele menciona que o limite da proibição é o interesse coletivo.

 Assim, se a decisão de contratar a sÍídica como faxineira partiu da coletividade, tem legitimidade. Não quer dizer que a situação não possa ser revista com base no interesse coletivo que tende a mudar de tempo em tempos. 

De toda forma, caso a síndica exerça a função de faxineira até duas vezes por semana não haverá vínculo empregatício, assim não haverá férias ou 13º. O correto será emitir um recibo que sofrerá o recolhimento de autônomo, devendo tomar cuidado com a subordinação e o acréscimo de dias na prestação de serviços para não criar vínculo. 

 RELAÇÃO DE EMPREGO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DUAS A TRÊS VEZES NA SEMANA. AUXILIAR DE LIMPEZA. VÍNCULO RECONHECIDO. A prestação de serviço duas ou três vezes na semana, por mais de dois anos consecutivos, é suficiente para caracterizar o trabalho não eventual, nos termos do art. 3º, caput, da CLT. Isso porque, de acordo com a teoria dos fins do empreendimento, trabalhador eventual é aquele que realiza tarefa não inserida nos fins normais da empresa, esporádicas, de estrita duração, de modo que a aferição da natureza eventual dos serviços prestados há de ser feita tendo em vista os fins normais da empresa (MARANHÃO, Délio, Direito do Trabalho, 14ª Ed, Rio de Janeiro: Fundação Getúlio Vargas, 1987, p. 49-50). No caso, o serviço de limpeza se insere nas atividades normais e cotidianas da reclamada, empresa que atua no mercado de revestimento em couro de estofados automotivos, não podendo ser considerado esporádico, ainda mais prestado duas a três vezes na semana, por mais de dois anos seguidos. Presentes os demais requisitos do art. 3º da CLT, deve ser reconhecido o vínculo empregatício existente entre as partes.

(TRT-2 - RO: 00009740920135020064 SP 00009740920135020064 A28, Relator: MANOEL ARIANO, Data de Julgamento: 24/07/2014, 14ª TURMA, Data de Publicação: 01/08/2014)

Caso ela trabalhe mais de 2 vezes na semana o ideal é registrá-la em nome do condomínio. Com a reforma trabalhista existe a opção do Contrato intermitente.

 “O Contrato de Trabalho Intermitente é uma nova modalidade de contratação do trabalhador, expressamente prevista na Lei da Reforma Trabalhista.

Considera-se como intermitente o Contrato de Trabalho no qual a prestação de serviços, com subordinação, não é contínua, ocorrendo com alternância de períodos de prestação de serviços e de inatividade, determinados em horas, dias ou meses, independentemente do tipo de atividade do empregado e do empregador, exceto para os aeronautas, regidos por legislação própria. 

Interessante destacar que o trabalhador poderá prestar serviços de qualquer natureza a outros tomadores de serviço, que exerçam ou não a mesma atividade econômica, utilizando contrato de trabalho intermitente ou outra modalidade de contrato de trabalho.” 

Fonte 

2. A administradora do condomínio está correta em aceitar essa ordenação da assembleia mesmo que corramos o risco de uma ação trabalhista?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

A administradora do condomínio precisa acatar o que foi definido em assembleia e documentar o risco de se implantar uma situação irregular.

Lembrando que a assembleia é deliberativa e o síndico executivo e a administradora apenas uma preposta do condomínio que deve seguir as determinações do síndico. 

Transparência na gestão

Pergunta 3, de Cristian Lourenço

Meu condomínio insiste em fazer pagamentos na conta do síndico referentes a vários recibinhos de serviços que são prestados (mesmo a empresa prestadora tendo CNPJ) e não fornecem nota fiscal, só um recibo simples e a administradora paga na conta dele particular.

Já foi colocando em ata de reunião que não seriam mais aceitos esse tipos de pagamentos, mas a administradora continua a pagar do mesmo jeito. O que fazer?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

O condomínio precisa seguir as regras de recolhimento de tributos na prestação de serviços ou na contratação de profissionais autônomos. 

A não realização do procedimento para a prestação de serviços deixa o condomínio em situação de risco, seja em função de uma fiscalização por parte de um ente público, seja ele a receita federal, a prefeitura ou até mesmo no caso de uma ação de prestação de contas. O falta de regularidade na tomada do serviços pode implicar em fiscalização e no dever de indenizar. 

PROCESSUAL CIVIL – INTERESSE DE AGIR – CONFIGURADO – ALEGAÇÃO DE CARÊNCIA AFASTADA. A petição inicial permite a perfeita compreensão do pedido, e os documentos juntados são suficientes para se averiguar a existência do direito para a propositura da ação. In casu, o condomínio não está cobrando do requerido o imposto em si (ISS) mas, sim, os acréscimos da multa, juros e correção monetária decorrente do parcelamento do tributo inadimplido de modo que não há que se falar em falta de interesse. PROCESSUAL CIVIL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PEDIDO DE CONVERSÃO DO JULGAMENTO EM DILIGÊNCIA – INADMISSIBILIDADE – DILAÇÃO PROBATÓRIA PROCRASTINATÓRIA – ALEGAÇÃO AFASTADA. O juiz é o destinatário da prova e deve decidir quais provas são relevantes à formação de sua convicção, a teor do disposto nos artigos 370 e 371, do Novo CPC (art. 130 e 131 do antigo CPC). In casu, desnecessária a expedição de ofício à PMSP e a exibição das pastas contábeis do condomínio. Assim, presente o requisito do art. 355, I, do Novo CPC, de rigor o julgamento antecipado da lide, não constituindo este fato a nulidade de cerceamento de defesa ante a não conversão do julgamento em diligência. CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA – - RESPONSABILIZAÇÃO DO RÉU, SÍNDICO E ADMINISTRADOR, PELA FALHA NO RECOLHIMENTO DO IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS (ISS) – PROCEDÊNCIA – SENTENÇA CONFIRMADA POR SEUS FUNDAMENTOS – ART. 252 DO RITJSP – RECURSO NÃO PROVIDO. Não trazendo o apelante fundamentos suficientes a modificar a sentença de primeiro grau, que reconheceu a procedência da ação principal em razão do dano material causado pelo réu ao condomínio autor, de rigor a manutenção integral da sentença, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal.

(TJ-SP - APL: 10408184620158260100 SP 1040818-46.2015.8.26.0100, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 05/07/2016, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2016) ( GRIFEI)

O fato da empresa não fornecer Nota fiscal ou o prestador de serviços autônomo não se sujeitar aos recolhimentos legais conota sonegação fiscal o que é crime previsto em lei e apenado com reclusão. 

Lei nº 8.137 de 27 de Dezembro de 1990

Art. 1° Constitui crime contra a ordem tributária suprimir ou reduzir tributo, ou contribuição social e qualquer acessório, mediante as seguintes condutas: (Vide Lei nº 9.964, de 10.4.2000)

I - omitir informação, ou prestar declaração falsa às autoridades fazendárias;

II - fraudar a fiscalização tributária, inserindo elementos inexatos, ou omitindo operação de qualquer natureza, em documento ou livro exigido pela lei fiscal;

III - falsificar ou alterar nota fiscal, fatura, duplicata, nota de venda, ou qualquer outro documento relativo à operação tributável;

IV - elaborar, distribuir, fornecer, emitir ou utilizar documento que saiba ou deva saber falso ou inexato;

V - negar ou deixar de fornecer, quando obrigatório, nota fiscal ou documento equivalente, relativa a venda de mercadoria ou prestação de serviço, efetivamente realizada, ou fornecê-la em desacordo com a legislação.

Pena - reclusão de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, e multa.

Parágrafo único. A falta de atendimento da exigência da autoridade, no prazo de 10 (dez) dias, que poderá ser convertido em horas em razão da maior ou menor complexidade da matéria ou da dificuldade quanto ao atendimento da exigência, caracteriza a infração prevista no inciso V (GRFEI)

Prestação de serviços por empresa

“A contratação de empresa para prestar serviços de limpeza, manutenção e outros obedece a regras tributárias muito específicas. Porém, sempre há exigência de nota fiscal.

Quando ela somar mais de R$ 5.000,00, o condomínio deve reter 4,65% de seu valor a título de contribuição ao PIS (Programa de Integração Social), COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social) e CSSL (Contribuição Social Sobre o Lucro). O valor será recolhido por DARF (Documento de Arrecadação Federal). A empresa optante pelo Simples não precisa efetuar esse recolhimento.

No caso de prestação de serviços por empreitada (com aplicação de mão-de-obra), além retenção acima descrita, é preciso reter 11% sobre o total da nota fiscal para a Previdência Social, da mesma forma descrita para o autônomo. A contribuição ao INSS também é devida pelas empresas optantes pelo Simples Nacional.

Se o prestador estiver em outro município, há necessidade de verificar se há recolhimento de ISS (imposto sobre serviços).

Prestação de serviços por autônomo

O controle acerca do profissional contratado começa por uma ficha de cadastro do prestador de serviço que contenha sua identificação básica. Em relação aos tributos, é preciso, inicialmente, saber quais são devidos e quais as alíquotas.

No tocante à contribuição para a Previdência Social (INSS), o condomínio deve reter 11% do valor pago (contribuição do autônomo) e recolher 20% desse valor a título de contribuição patronal. Ambos são recolhidos na Guia GPS, que é a mesma da folha de pagamento dos funcionários. O prazo para pagamento é o dia 2 do mês seguinte.

No que diz respeito ao ISS, devido no caso de prestador de serviço autônomo, o síndico deve consultar na Prefeitura se há obrigatoriedade de retenção da alíquota.”( Fonte)

A questão precisa ser tratada diretamente com o prédio que não deve transferir o problema a administradora. Se o síndico não atende o que a assembleia determinou precisa ser avaliado se não é caso de destituição do mesmo por má gestão. 

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