Quem aprova as novas regras para os condomínios?

Você já parou para pensar em quem, de fato, cria as regras que regem a vida nos condomínios? Não estou falando dos próprios condôminos, da convenção ou do regimento interno. Estou falando do legislador, ou seja, o deputado federal, o estadual, o vereador.

Em uma assembleia de condomínio, o legislador funciona como aquele condômino que, sozinho, alcança a unanimidade. Ele não precisa convencer ninguém na reunião. Ele já chegou com a decisão tomada.

Soa estranho? Fica comigo que vou te explicar como isso funciona.

O legislador federal e o Código Civil

Quando o assunto é estrutura jurídica, administração interna ou relações entre condôminos recorremos ao Direito Civil. É a legislação federal que trata dessa matéria e quando ela fala, fala para todo o Brasil.

Nos últimos anos, o Congresso Nacional avançou em temas que afetam o dia a dia de quem vive ou administra condomínios. Imagine uma nova lei sobre qualquer item da lista abaixo, qual seria o impacto na sua rotina condominial?

• personalidade jurídica do condomínio;
• regulamentação do síndico profissional;
• expulsão do condômino ou possuidor antissocial do condomínio edilício;
• dever do síndico de apurar se a obra oferece risco ao edifício.

São temas que tocam diretamente na estrutura jurídica e na dinâmica decisória dos condomínios e que, portanto, precisam de uma norma nacional, uniforme, aplicável de Norte a Sul, Leste a Oeste.

O legislador estadual e a Assembleia Legislativa

Quando o recorte é regional, entramos no âmbito estadual. Os temas são discutidos nas Assembleias Legislativas e o que vale para o Rio de Janeiro não, necessariamente, vale para Minas Gerais.

No estado do Rio de Janeiro, por exemplo, proposições em debate incluem obrigações para os condomínios como:

• manutenção e disponibilização de desfibrilador cardíaco (DEA);
• saídas de emergência em salão de festas e tratamento acústico obrigatório;
• mecanismo de captação e reuso de água proveniente de aparelhos de ar-condicionado;
• câmeras de vídeo e armazenamento de imagens nas áreas comuns.

Note que muitas dessas obrigações geram impacto direto no orçamento condominial e chegam sem aviso prévio para síndicos e administradoras despreparados.

O legislador municipal e a Câmara de Vereadores

E os projetos municipais são matérias discutidas na Câmara de Vereadores. Aqui, o recorte é ainda mais local e o que vale para o Rio de Janeiro pode não valer para Niterói ou Duque de Caxias.

O nível municipal é onde a legislação chega mais perto da porta do prédio. Nas câmaras, as propostas em debate incluem:

• manutenção periódica, reforma ou substituição dos sistemas de dutos para descarte de resíduos sólidos;
• vistoria periódica e certificação de segurança para áreas de lazer;
• instalação de sistema de monitoramento por câmeras, com gravação e arquivamento de imagens;
• obrigatoriedade de equipe de primeiros socorros em condomínios residenciais.

A repartição de competências na prática: cada um tem o seu papel específico

Essa divisão de atribuições não é arbitrária. Tecnicamente, ela é chamada de repartição de competências constitucionais e está prevista na Constituição Federal.

São as competências que definem os assuntos sobre os quais os deputados federais, senadores, deputados estaduais e vereadores poderão legislar. 

Em linhas gerais, divididas em privativas e concorrentes, as regras de competência estabelecem se só União, Estados, Distrito Federal ou Municípios podem abordar determinado tema ou se todos podem legislar sobre aquela matéria. 

De forma resumida, funciona assim: a União legisla sobre normas gerais; os estados suplementam essas normas no âmbito regional; e os municípios legislam sobre interesse local. Cada esfera dentro do seu território de atuação, com o seu conjunto de temas.

O que acontece quando um invade o espaço do outro?

O que acontece quando um projeto estadual trata de matéria que é competência federal? Ou um vereador propõe algo que invade a competência do estado?

Nesses casos, as leis são submetidas à análise de constitucionalidade. É o que acontece, por exemplo, quando o Judiciário analisa uma Representação de Inconstitucionalidade para verificar se o deputado estadual tratou de um tema que estava fora da sua lista de competências.

Se a resposta for sim, a lei pode ser declarada inconstitucional e deixar de produzir efeitos. Vale lembrar que, até lá, a obrigação existe e precisa ser levada a sério.

Por isso, acompanhar a tramitação legislativa não é apenas uma questão de atenção à norma vigente. É uma questão de gestão de risco regulatório saber o que está chegando, de onde vem, e se vai mesmo chegar.

E mais do que acompanhar, é possível participar. Quem representa o setor imobiliário tem assento nessa conversa e consegue apresentar subsídios técnicos, influenciar o debate e, muitas vezes, evitar que uma obrigação desproporcional vire lei. O legislador vota sozinho. Mas ele ouve quem aparece.

(*) Laura Suárez, advogada, executiva em Relações Institucionais e Governamentais, especialista em Direito Imobiliário, Comunicação, Gestão de Negócios e inovação com foco em IA.