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Sérgio Meira

Manutenção predial

Inspeção predial é o checkup necessário para assegurar saúde da construção

por Sergio Meira (*)
 
Temos mais de 50 mil condomínios no Estado de São Paulo, o que significa um universo de quase dois milhões de unidades residenciais. Esses apartamentos, para a grande maioria das famílias, representam seu maior patrimônio. Por isso, precisam estar sempre nas melhores condições para serem habitados, locados ou comercializados.
 
Por mais bem construído que seja, todos os equipamentos e sistemas de um edifício têm uma vida útil que um dia se esgota. Se não houver um plano de manutenção constante, os problemas irão se acumular, acarretando a desvalorização do patrimônio comum, além de colocar em risco a vida dos moradores. 
 
A melhor forma do síndico verificar a “saúde” do edifício é fazer uma inspeção predial. É necessário um verdadeiro checkup da construção, verificando seu real estado de conservação. Este trabalho, que resultará em um laudo, deve ser feito por um profissional habilitado – engenheiro ou arquiteto. 
 
De posse deste laudo o síndico conhecerá quais são os problemas do seu prédio, e poderá estabelecer uma ordem de prioridades para as correções. Normalmente, as anomalias são divididas em três grupos. 
 
No primeiro estão englobadas as mais urgentes, aquelas que colocam em risco a saúde, a segurança ou a solidez da estrutura. No segundo grupo ficam aquelas que ameaçam a funcionalidade dos equipamentos. Por fim, no terceiro grupo, alinham-se as obras menos importantes, de ordem estética. 
 
A correta manutenção é feita sempre de forma preventiva e planejada. Porém, se acontecer o problema, ele deve ser corrigido o mais rápido possível, para não permitir que cresça e cause maiores danos. Muitas vezes, um problema não solucionado a tempo pode acarretar a necessidade de uma manutenção emergencial, que sempre traz desequilíbrio nas finanças do condomínio e custos mais elevados. 
 
Não podemos esquecer das manutenções de rotina, geralmente feitas pela equipe local e supervisionadas pelo zelador. Exemplos: varrição, lavagem de pisos, janelas e vidros, polimento de metais, retirada de lixo etc. 
 
Uma manutenção bem feita traz vários benefícios ao condomínio: redução dos custos operacionais; aumento da vida útil e da confiabilidade dos equipamentos com diminuição de paradas por quebra ou mau funcionamento; redução dos riscos e das correções emergenciais. Além disso, valoriza o patrimônio e melhora a qualidade de vida dos condôminos e de seus familiares.
 
Como sem dinheiro não se pode fazer nada, é muito importante que o síndico apresente na assembleia geral ordinária uma previsão orçamentária bem feita, com o correto provisionamento de verbas para a manutenção de elevadores, bombas, portões automáticos, interfones, circuito fechado de CFTV, alarmes, piscina, jardim, antena coletiva, para-raios, recarga de extintores e revisão de mangueiras, lavagem de caixa d’água e desinsetização das áreas comuns. É fundamental, também, reservar verba para despesas emergenciais, como reparos de vazamentos, entupimentos e curto-circuitos.
 
Para uma boa gestão, o síndico tem de ter em mente que o importante não é não gastar, mas, sim, gastar bem os recursos do condomínio, de forma criteriosa e planejada. 
 
(*)Sergio Meira de Castro Neto é engenheiro, diretor da vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e diretor da Cassiporés Imóveis. 
 

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