Modernização de elevadores
Saiba quando e como fazer
Nada dura para sempre, já dizia o poeta. Em se tratando de itens de manutenção do condomínio, então, melhor ficar de olho no prazo das manutenções ou renovações.
Quando se trata de elevadores, os condomínios brasileiros são obrigados, por lei, a manter uma empresa de manutenção para o equipamento.
Mas chega um momento em que, mesmo contando com uma boa manutenção, o elevador precisa de uma modernização estrutural, que troque seus componentes de maneira a fazer com que o equipamento funcione de maneira mais eficiente.
Para se ter uma ideia, só a economia com energia elétrica pode chegar a 40%.
Quando fazer
Os especialistas ouvidos pelo SíndicoNet sugerem que a troca de aparelhos seja feita a partir de 15 anos, ou quando o equipamento passa a apresentar problemas frequentes.
“Geralmente, quando o elevador tem mais de quinze, vinte anos, começa a exigir mais manutenção. As trocas de peças ficam mais frequentes, e mais caras. E, muitas vezes, começam a pesar no orçamento do condomínio”, pondera Julio Herald, gerente de condomínios da administradora Auxiliadora Predial.
Outro ponto a ser observado pelo condomínio é a funcionalidade do elevador. Se ele não é tão antigo, mas já pede intervenções mensais, ou se “trava” mais de uma vez por mês, é sinal que, provavelmente, seja o momento de modernizar o equipamento.
Sinais que antecedem uma modernização:
- Equipamento começa a dar muitos problemas, com trocas cada vez mais frequentes de peças
- Apresenta desnível entre o andar e a cabina
- Emite barulhos mais altos e constantes que o usual
- Tem falhas e interrupções de serviço cada vez mais constantes
- Consome muita energia elétrica
Vale ressaltar que mesmo elevadores novos, com menos de um ano de uso, também podem apresentar problemas frequentes, devido à fase inicial de acomodação do equipamento. É o que explica o gráfico a seguir:
Como é a vida útil de um elevador
Na chamada “mortalidade infantil” há bastante número de defeitos, mas que vão diminuindo no ritmo dos consertos de peças defeituosas, de erros advindos da mão de obra, ou pequenos defeitos no equipamento. Aqui, a manutenção é corretiva, uma vez que o equipamento é novo. Essa fase pode durar até um ano
Quando a manutenção do elevador se estabiliza, entramos em T1, a fase da maturidade do equipamento. Aqui, problemas acontecem devido a componentes externos, como acidentes (um funcionário que usa água para limpar o hall do elevador e a deixa cair), liberação excessiva de energia (problemas no quadro de luz, ou com a concessionária de energia), operação inadequada do equipamento, entre outros. Nessa fase, o ideal é uma manutenção preventiva.
A mortalidade senil (T2, no gráfico) chega quando o equipamento sente o passar dos anos: há desgaste de componentes, corrosão e deterioração mecânica – ele não atende alguns andares, prende passageiros mais de uma vez por mês, e há desnível quando a porta abre. Esse é o momento da modernização.
Como modernizar
É importante assinalar a diferença entre modernização e melhora estética. Essa engloba apenas alterações na cabine, como a troca do piso, espelho e novo revestimento.
A modernização propriamente dita refere-se à troca de diversas peças que, novas, permitirão uma melhora clara do serviço prestado pelo elevador.
“O primeiro passo é contratar uma consultoria, para saber, de antemão, quais peças precisam ser trocadas. Só então faça uma concorrência entre as empresas de manutenção”, ensina Boris Risnic, conhecido como Dr. Elevador.
Geralmente não é necessário trocar o motor do elevador, mas a quadro de comando, o operador de porta, sim.
“Com essas substituições, o elevador passa a economizar cerca de 40% da energia elétrica”, calcula Risnic.
Diminuir a conta de energia elétrica deve ser encarado como um ganho para todos no condomínio – essa diminuição geralmente paga o valor da modernização do equipamento em até dois anos.
Mas não é só na energia elétrica que o condomínio ganha: com um equipamento mais moderno, as viagens serão mais rápidas e seguras – algo fundamental para moradores que porventura tenham medo de elevador ou claustrofobia.
Custos
Modernizar o elevador e deixá-lo mais bonito pode custar caro ao condomínio. Os valores podem variar muito, de R$ 30 mil a R$ 160 mil por equipamento, por exemplo. Justamente devido ao tamanho do investimento é necessária a aprovação da benfeitoria em assembleia, com maioria dos presentes.
E como geralmente o condomínio não conta com apenas um elevador, o investimento pode ficar ainda mais caro.
O usual é que o condomínio pague de 20% a 40% de entrada – o restante pode ser parcelado em até 60 vezes, dependendo da empresa contratada. Aqui, vale ficar atento ao juro utilizado: o contrato deve discriminar qual será o índice utilizado para corrigir as parcelas anualmente.
Há empresas também que calculam essa diferença e oferecem parcelas fixas.
Vale lembrar que, ao escolher a empresa prestadora de serviços, é importante se certificar também que a mesma é séria – não escolha apenas pelo preço.
Ser registrada na prefeitura é fundamental para o condomínio, assim como ter engenheiros em seu quadro de funcionários. Compare também a garantia do serviço e a manutenção dos equipamentos durante as melhorias – algumas, principalmente as fabricantes, podem oferecer um desconto interessante durante o período de troca.
Sem aprovação
Pode ser que por se tratar de um investimento muito grande para alguns condomínios, a maioria decida por não revitalizar os elevadores.
Caso o elevador não estiver funcionando bem, parando muito entre andares e com diversos problemas técnicos, a sugestão de Vania Dal Maso, gerente de condomínios da administradora Itambé é que o síndico feche o equipamento.
“Se o elevador despenca e uma pessoa se machuca gravemente, é o síndico e o condomínio quem irão responder. Nesse caso, pela segurança de todos, o melhor é não usar o equipamento”
Saiba mais
- Como manter a manutenção do elevador em dia
- Tipos de contratos de manutenção e conservação de elevadores
- Zelador deve conhecer sinais de que o elevador precisa de manutenção
Serviço
- Empresas de Manutenção e Modernização de Elevadores em São Paulo | Rio de Janeiro | Todo Brasil
- Consultoria em Elevadores: Dr. Elevador
Fontes consultadas: Vania Dal Maso, gerente de condomínios da administradora Itambé, José Carlos, gerente de condomínios da administradora Habitacional, Edison de Nascimento, gerente da Primar, empresa de manutenção de elevadores, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Julio Herald, diretor de condomínios da Auxiliadora Predial, Boris Risnic, especialista em elevadores, elevadores Otis, Paulo Henrique Estefan, Vice-presidente de Modernização da ThyssenKrupp Elevadores. Créditos do material gráfico: Associação Brasileira de Engenharia de Produção (ABEPRO) e Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC)