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Gabriel Karpat

Multa e diálogo

Sanções aos moradores devem ter, principalmente, caráter educativo

  Por Gabriel Karpat*

 

Aos síndicos recaem inúmeras preocupações, mas, sem dúvida, dentre as maiores está o combate às infrações ao regimento interno. Manter o respeito às normas internas e à moralidade nem sempre é tarefa amena.

De acordo com o Código Civil:

“compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”. O texto ainda determina que “também compete ao síndico, além dele próprio cumprir, fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias”.

As dificuldades se iniciam na hora da aquisição da propriedade e a mudança para o edifício. Adquirir um apartamento (unidade autônoma) é adquirir uma propriedade onde poderá o condômino exercer todos os seus direitos compatíveis com a impossibilidade de divisão. Com tal afirmação equivale dizer que junto com a compra do apartamento, se adquire também uma parte do salão de festas, da piscina, do hall de entrada, bem como de outras partes comuns que houver na edificação. Por serem indivisíveis, porém, ficam essas áreas compartilhadas com os demais condôminos. Sendo assim compartilhadas, é premissa que normas e regulamentos de uso devam ser obedecidos igualmente por todos.

A instituição do regulamento interno e seu correto entendimento constituem a base do convívio entre moradores e frequentadores de um edifício e de suas respectivas áreas de lazer. A dificuldade maior em fazer cumpri-lo está no fato de que muitos moradores interpretam de forma distorcida as diversas normas e, sobretudo, o seu direito de propriedade. Em decorrência, baseadas pelo mesmo regulamento interno, são aplicadas advertências e multas, gerando muita discussão.

Diversas questões, até mesmo as complexas, podem ser evitadas ou minimizadas com diálogo e total esclarecimento das normas. O bom entendimento e aceitação entre as partes é fundamental e trazem como resultado a diminuição do número de notificações, ações e multas aos condôminos.

O maior objetivo dessas sanções é fazer com que condôminos infratores aprendam com seus erros e não se tornem reincidentes. Elas não devem ter objetivo financeiro, mas educativo. Nesse sentido, o diálogo e a constante preocupação em manter as normas claras e acessíveis para todos são essenciais.

No processo de criação do regulamento interno, um dilema muito comum é o que se deve levar em conta quando se proíbe algumas ações e criam-se algumas limitações. Essa determinação deve observar que o limite da proibição seja o interesse coletivo. Para isso, pode a maioria em assembleia flexibilizar algumas normas que atendam ao seu interesse, como número de convidados nas piscinas, horário de utilização do salão de festas, dentre outros.

Se um assunto específico gerar uma discussão de entendimento, poderá o tema ser reavaliado em uma próxima reunião geral, ficando claro que até lá deve prevalecer o que consta no regimento. E que sua modificação dependerá exclusivamente da aprovação da maioria.

Quanto à sua unidade, o proprietário poderá utilizá-la da forma que bem entender, desde que igualmente não prejudique ninguém, não comprometa a segurança da edificação e nem infrinja as cláusulas da convenção. Ela, acima de tudo, deve ser o fio condutor para a boa relação em uma comunidade condominial.

(*) 

Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros, diretor da GK administração de Bens e Professor doCurso online SíndicoNet 

 

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