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André Junqueira

Novo CPC

Regramento ajudou a deixar cobrança de atrasados mais rápida

Por André Luiz Junqueira *

 
A Lei Federal nº 13.105 de 2015, que trouxe o novo Código de Processo Civil (CPC), finalmente sanou erro legislativo que perdurava há mais de quarenta anos.

No passado, o antigo CPC de 39, instituído pelo Decreto-lei nº 1.608 de 1939, trazia em seu artigo 298, X,  a prerrogativa do administrador cobrar de forma executiva do coproprietário de edifício de apartamentos a quota relativa às despesas gerais fixadas em orçamento.

Seguindo a mesma coerência, o art. 12, § 2º,  da Lei nº 4.591 de 1964 facultava ao condomínio, na pessoa do síndico, utilizar a via executiva para a cobrança de quotas. Possibilidade esta que foi prejudicada pelo advento do CPC de 1973, que elegeu o rito sumário (sumaríssimo, na época) para a cobrança de débitos condominiais.

Apesar de correntes doutrinárias e decisões judiciais isoladas, ao longo dos últimos 43 anos, predominou o entendimento que o CPC de 73 havia revogado todas as disposições anteriores e um condomínio não poderia se utilizar de ação de execução para recuperar o que lhe era devido.

Agora, o artigo 784, X, do novo CPC (Lei Federal nº 13.105 de 2015) pacifica a questão deixando claro que é considerado título executivo extrajudicial o valor "referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;".

No procedimento de execução, o devedor é citado, não para apresentar contestação, mas para pagar o débito em 72h sob pena de penhora de seu imóvel (art. 829). O executado pode até se defender, mas tem que fazer embargos à execução (art. 914), com matérias específicas para a defesa (art. 917). É como iniciar um processo com a sentença judicial pronta, pois a Lei confere ao crédito condominial força de título executivo.

Resumindo as vantagens do novo procedimento:

  1. Redução sensível do tempo do processo (entre 2 a 3 anos), pois a ação já inicia praticamente com a penhora do imóvel se o devedor não pagar o débito em 72h (art. 829);
  2. Não há mais audiência, o que levava meses;
  3. Maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio, pois é possível "prender" o bem do devedor quase que imediatamente (art. 828);
  4. O devedor é obrigado a pagar custas para se defender, diferente do procedimento atual, que não custa nada para o réu contestar a ação (art. 914);
  5. Agora existe a possibilidade real de protesto da quota de condomínio, pois antes nem todos os Estados aceitavam;
  6. Quanto mais o devedor demora em promover o pagamento e resiste à execução, mais penalidades terá que pagar (art. 827);
  7. Já existe previsão para penhora (art. 837) e leilão (art. 879, II) do imóvel por meio eletrônico, o que agilizará os atos.

Por outro lado, existe uma aparente desvantagem no processo de execução que pode fazer o condomínio optar pelo procedimento comum: o procedimento de execução não permite a inclusão na condenação dos débitos que vencerem após a distribuição da ação. Ou seja, se o devedor continua deixando de pagar, o condomínio tem que mover ação(oes) de execução adicional(is) para os débitos que vencerem após a distribuição da primeira ação. Para alguns casos, pode ser mais interessante utilizar o procedimento comum (o que é permitido pelo art. 785 do novo CPC).

Mesmo nos casos em que o devedor continua devendo durante o processo, o condomínio poderá mover novas ações de execução e distribuí-las por dependência, para que tenham seus créditos julgados junto da primeira execução ou, ainda, aguardar a penhora do imóvel e, no edital do leilão, se certificar de que o arrematante não se desobriga a pagar os débitos existentes, na forma do art. 1.345 do Código Civil.

Para que o condomínio tenha condições de usar o procedimento de execução, sem necessidade de ter um processo de reconhecimento da dívida, deve ter em mãos os seguintes documentos: comprovação da titularidade do imóvel (recomenda-se manter um cadastro interno atualizado e rigoroso, assim como obter certidão do registro imobiliário e dos distribuidores cíveis); convenção que estipula o critério de rateio de despesas (se houver); atas de assembleias que aprovaram as quotas em cobrança; e planilha discriminada do débito, assim como outros documentos (especialmente, se as atas não incluem o valor nominal das quotas).

(*)André Luiz Junqueira é professor, advogado com 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres” Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial. MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas. Especialista em Negociação pela Universidade de Harvard. Professor convidado da Escola Superior de Advocacia da OAB/RJ, SECOVI Rio, ABADI e ABAMI. Atuou como Consultor Jurídico da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Colunista do site SindicoNet e Universo Condomínio. Contato: contato@andreluizjunqueira.com.br 

 

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