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Rodrigo Karpat

Pranchas na garagem

Envidraçamento de garagem e má gestão também foram dúvidas sanadas por Rpdrigo Karpat

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Pranchas na garagem

Pergunta 1, de Beto Santos 

Tenho duas vagas demarcadas de garagem em escritura do imóvel em um condomínio na cidade Santos.  Eu pratico surfe   e minhas pranchas não cabem no elevador  para que eu as guarde no 9º andar, onde resido. Por isso, instalei na parede imediatamente atrás da minha vaga demarcada em escritura um suporte para que as pranchas fiquem ali guardadas.
 
Por este motivo o síndico vem me comunicando que não posso deixar os referidos equipamentos na vaga de minha propriedade. Tudo isto fundamentado em um estatuto do condomínio votado em 1999, antes do novo código civil de 2003.  Posso manter as referidas pranchas neste local que não é passagem comum e nem tampouco está em área comum?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezado Beto, conforme descrito em sua convenção e de acordo com o novo Código Civil, as vagas de garagem se prestam apenas para a guarda de veículos e em número condizente com o descrito na convenção. A guarda de objetos no interior destas vagas sempre foi palco de discussões. 
 
De um lado temos síndicos que toleram a guarda de objetos, como a guarde de bicicletas, móveis, material de construção, tintas, entre outros. 
 
Por outro lado, alguns síndicos em total observância a convenção proíbem a guarda de quaisquer objetos no interior das vagas. 
 
De toda forma, o que precisa ficar claro é que o local não se destina a guarda de objetos e atendimento aos interesses particulares de cada um. Imagine se o seu vizinho quiser fazer a guarda de material de construção, o outro de um sofá, e assim por diante.  O que ocorre é que quando se permite que um condômino faça uso diverso, fica difícil conter os demais. Porém de acordo com o interesse dos que ali coabitam, algumas situações podem ser toleradas desde que mensurados os riscos e salutar que o assunto seja discutido em assembleia.   
 

Varandra envidraçada

 
Pergunta 2, de Betania Mazzini 
 
Olá. Gostaria de uma ajuda para saber como devo proceder. Fechei a minha varanda com vidro há mais de um ano. Somente agora fui notificada de que há uma folha de vidro a mais na minha, diferente do projeto aprovado em assembleia. Porém, só depois de mais de um ano me notificaram. Isso ocorreu porque a empresa que eu contratei fez o projeto errado. Se eu tivesse percebido na época, teria como cobrar deles - agora não posso e não tenho dinheiro para fazer a alteração. Estão me dando um prazo de 20 dias para fazer a alteração, caso contrário, disseram que vão me multar. O mais interessante é que uma folha de vidro a mais não altera em nada a fachada, tanto é que até eles demoraram mais de um ano para perceber isso. Posso acionar a Justiça nesse caso?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Betânia, se existe um padrão, você deve segui-lo, mesmo que ao seu entendimento, imperceptível à alteração. 
 
Não compete ao condomínio fiscalizar a execução do serviço, e sim ao contratante. De qualquer forma, sugiro que entre em contato com a empresa que executou o serviço, explique a situação e solicite um desconto em função da execução irregular, mesmo que esteja fora do prazo de garantia. Da mesma forma, entre em contato com o condomínio, explique a situação, e peça um prazo maior para corrigir o necessário. 
 

Gestão duvidosa

 
Pergunta 3, de Maria Alice Fontes
 
Sr. Rodrigo,
Boa Tarde! Tenho algumas dúvidas com relação administração da atual equipe que consta em meu condomínio. 
 
  1. Houve uma redução do valor no pagamentos à Sabesp. Esse valor poder ser deduzido no próximo mês da emissão do boleto de condomínio? Pode ser utilizado em obras sem aprovação em assembleia?
  2.  O síndico de nosso condomínio tem uma porta diferenciada do padrão. Nosso regulamento exige que todos os condôminos sigam o mesmo padrão de porta. Inclusive, sem consulta em assembleia, ele autorizou outros condôminos a mudar as respectivas portas. Como procederr?
  3. Como devo fazer para efetuar o meu pagamento em juízo ao invés de em nossa conta corrente?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Maria Alice, 
1) Redução do valor da conta
A redução do valor da conta da Sabesp representará um economia no pagamento do condomínio naquele mês, mas não quer  dizer que no final do exercício anual vai sobrar dinheiro, pois existem outras despesas que podem, por exemplo, terem sido acima do previsto. Se a economia se repetir por alguns meses e representar um saldo de caixa, poderá o síndico chamar uma assembleia a qualquer tempo.
2) Utilização do valor para obras 
 A realização de obras deve preceder a aprovação em assembleia, salvo se urgentes, neste caso as obras devem ser ratificadas. 
3) Porta diferenciada 
Importante que se verifique o que está descrito na Convenção do condomínio. Não sendo permitido de forma expressa as alterações, as mesmas são proibida, pois, as portas fazem parte da concepção arquitetônica e alteram a fachada interna do edifício, o que é defeso em lei 1336, III do CC). 
Assim, se o sindico não estiver realizando a guarda do condomínio, e sim autorizando a descaracterização da edificação, o que pode conotar inclusive má gestão, qualquer morador na defesa dos seus interesses, poderá   ingressar em juízo com medida de obrigação de não fazer, com o fim de impedir as alterações. 
4) Pagamento em juízo 
O pagamento em juízo pode prejudicar o andamento do prédio. Sugiro antes da medida  conversar com síndico, Corpo Direito e tentar equalizar a situação de forma extrajudicial. 
De qualquer forma, caso julgue pertinente, saiba que o depósito em juízo é uma ação judicial e será necessária a contratação de um advogado, bem como explicar os motivos que levaram a tal ato, para que a parte contrária, o condomínio, representada pelo seu síndico, possa se defender. 
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
 
 

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