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Administração

Problema com a imobiliária

Veja como solucionar problemas com a empresa

Publicado em: terça-feira, 2 de maio de 2017

Saiba como resolver impasses com imobiliárias

Uma imobiliária conceituada tem algumas qualidades: encontra um bom inquilino, faz um contrato seguro, presta atenção às exigências de locador e locatário, responde dúvidas, soluciona conflitos e repassa o pagamento em dia. É a prestação de serviços do sonhos, mas nem sempre é assim.

A arquiteta Ivani Abreu (nome fictício), de Guarulhos, contratou uma imobiliária para tomar conta de seus quatro imóveis. No começo, tudo ocorreu bem, mas, depois a empresa parou de prestar bons serviços. "Ela começou a atrasar o repasse. No início, achei que o inquilino não estava pagando, mas descobri que a imobiliária recebia os valores e não me enviava", conta. 

Além de não fazer o pagamento, a imobiliária também não atendia às solicitações do inquilino, dificultando a comunicação entre as partes. "O locatário deixou o imóvel com uma dívida de R$ 40 mil com a empresa de água e esgoto. Ele disse que tentou avisar a imobiliária de um vazamento na casa, não conseguiu, e a conta foi aumentando. Agora, estamos negociando a despesa", diz a arquiteta. 

Para resolver o problema, Ivani tem algumas alternativas. Pode procurar a polícia e denunciar a empresa por apropriação indébita. "É o artigo 168 do Código Penal. Geralmente, a imobiliária tem de 3 a 5 dias úteis para repassar o valor do aluguel. Mas se fica com o dinheiro do proprietário, ela pode ser acusada de crime", diz o advogado especialista em direito imobiliário, Rodrigo Karpat.

Outra opção é procurar o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) e fazer uma denúncia.

"Caso se sinta prejudicado no atendimento do corretor ou da imobiliária, o proprietário pode nos procurar. Então, o Conselho instaura um procedimento de apuração dos fatos, extrajudicialmente", diz o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto. 

O órgão ouve o denunciado e propõe uma audiência de conciliação. Caso os problemas não sejam resolvidos pelo conciliador, pode-se dar seguimento a um processo ético disciplinar. "O Conselho tem o poder de aplicar sanções administrativas ao corretor ou à imobiliária (e não judiciais), como multa, suspensão do exercício de atividade e até cancelamento da inscrição", diz Viana. A condenação no tribunal do Creci pode servir de prova para que o denunciante procure a Justiça. Ou, caso o Creci apure que a imobiliária se apropriou de dinheiro, pode ele mesmo fazer a denúncia ao Ministério Público, por exemplo.

Segundo Viana, a junta de conciliação da entidade resolve a maioria dos problemas que chegam até o Conselho.

"Geralmente, os desentendimentos acontecem por divergência na interpretação de legislação. Mas quando tratamos de pagamentos, buscamos o ressarcimento total e absoluto da pessoa prejudicada, seja o inquilino ou o dono do imóvel. Queremos proteger a sociedade dos maus profissionais", diz. 

Outro órgão capaz de auxiliar quem tem problemas com a imobiliária é o Procon, que pode tanto mediar os conflitos como prestar esclarecimentos sobre os direitos do consumidor. "Quando as regras não estão discriminadas na lei do inquilinato, o Procon pode agir de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, pois entende que é uma relação de consumo, principalmente entre a empresa e o proprietário, que paga a taxa mensal para a imobiliária administrar o aluguel", diz a coordenadora de área do Procon-SP, Renata Reis.

No site do órgão, há uma lista d e perguntas relacionadas à habitação e locação, que podem esclarecer dúvidas. "O inquilino também pode procurar o Procon, se sentir que está sendo lesado em casos de cobrança de taxas administrativas de emissão de boleto, por exemplo, independentemente do que está escrito no contrato." 

 Sindicato de Habitação (Secovi) também resolve conflitos que envolvem o mercado imobiliário, entre condôminos, síndicos, imobiliárias, corretores, construtoras, incorporadoras, inquilinos e proprietários. O serviço é pago. 

Troca

Além da alternativa de procurar os órgãos de resolução de conflitos ou a Justiça, o proprietário que tiver problemas com a empresa que administra seu aluguel pode rescindir o contrato e trocar de imobiliária, segundo o especialista em direito imobiliário e sócio da DGCGT Advogados José Guilherme Siqueira Dias. 

"O contrato de locação é uma coisa e o de administração é outra. É possível trocar de empresa, caso ela não esteja cumprindo com suas obrigações ou não esteja atendendo às expectativas do dono do imóvel, e continuar com o inquilino", diz.

Segundo Siqueira, a dúvida é comum, porque as pessoas confundem o serviço de corretagem com o de administração. "Quando a empresa encontra um inquilino, o dono paga uma taxa por esse serviço, que geralmente é o repasse integral do primeiro aluguel Pelo gerenciamento mês a mês, o contrato é separado. A taxa gira em torno de 10% do valor e é paga mensalmente. Em geral, esse serviço pode ser rescindido por qualquer uma das partes desde que solicite com 30 dias de antecedência", diz. Os prazos do contrato de locação - entre proprietário e inquilino - são outros e independem da imobiliária, esclarece Siqueira. 

Para evitar problemas, a melhor dica é escolher bem a empresa que administrará o seu imóvel e fará a ponte com o inquilino. De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário, Rodrigo Karpat, é imprescindível confirmar que o profissional ou a empresa tem o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis e que o cadastro está válido e ativo. 

"No site do Creci, é possível verificar se os corretores estão suspensos ou sofrem processos ético-disciplinares", diz.

"Escolha uma imobiliária renomada, que tenha um corpo de advogados que cuidarão do contrato e de possíveis problemas que podem ir para a esfera judicial", diz o especialista em direito imobiliário e sócio da DGCGT Advogados José Guilherme Siqueira Dias. "Pesquise a reputação em sites como Procon e Reclame Aqui e confira se não há processos no Tribunal de Justiça." 

A advogada Gabriela Marcondes, do escritório Viviane Amaral Advogados Associados, diz que, depois de verificada a idoneidade da empresa, e mesmo que ela tenha uma equipe jurídica, o locador pode procurar um advogado de confiança para analisar a minuta. "É preciso ter plena ciência dos termos e condições do que está sendo contratado (prazos, multas, valores). É possível estabelecer as cláusulas protetivas da operação, como multas por inadimplemento para a imobiliária."

Siqueira lembra que não é necessário fazer a administração com a empresa corretora. "Você pode optar por fazer o contrato diretamente com o inquilino, ou com uma empresa diferente daquela que encontrou o locatário para você. Se o corretor atrelar obrigatoriamente os dois contratos, isso configura venda casada", diz.

Para Siqueira, a boa administradora é aquela que traz conforto na gestão do patrimônio. "Se o proprietário tem vários imóveis e não sabe como gerir, a imobiliária vai prestar esse serviço - que é diferente da corretagem. Ela deve controlar se o inquilino pagou taxas, impostos e contas. Tem de fazer esse acompanhamento das obrigações de ambas as partes. Precisa atender e mediar tratativas quanto às obras, reparos e consertos", afirma Siqueira.

O advogado sugere uma cláusula para evitar dor de cabeça no repasse dos pagamentos. Segundo ele, como o valor maior é do proprietário, faz mais sentido que o inquilino pague diretamente ao dono do imóvel que, depois, repassa a taxa de 10% para a imobiliária. "É melhor o locador receber e, depois, pagar a prestação do serviço. Isso traz mais proteção e não significa que a imobiliária não vá cobrar o inquilino, caso ele não pague ".

Fonte: http://odocumento.com.br

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