Qual interesse de morar em um loteamento fechado?
O impacto da recente decisão do STF
Por Cristiano de Souza* 
Qual seria o interesse de uma pessoa comprar um imóvel em um loteamento fechado?
Se a resposta é morar com segurança, morar com restrição de transeuntes ao acesso das vias por meio de portaria, ter a frente dos imóveis sempre limpas, entre outras facilidades podemos começar a pensar mais, pois nossos tribunais começam a destruir tais ideias.
Em recente decisão do Supremo Tribunal Federal, houve a definição de que a cobrança de mensalidades feita pela associação do residencial a proprietários de imóveis dentro da área de atuação da associação não seria possível.
A decisão é da Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal (STF), que, por unanimidade, acompanhou o voto do Ministro Relator do caso, Marco Aurélio, dando provimento ao Recurso Extraordinário (RE 432106) para julgar improcedente a cobrança por parte da associação.
O relator do julgamento se baseou na premissa de que “A associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se”, estando a cobrança em contradição aos incisos II e XX do artigo 5º da Constituição Federal, que diz:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:(...)II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;(...)XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;
Com absoluta certeza o nosso Ministro do STF está correto, porém: - Quem compra em um loteamento fechado já não tem o interesse de se associar? Por que então comprar nestes locais e não em qualquer via pública, uma vez que para manter o loteamento, realmente fechado, há que se ter despesas de manutenção (que alguém tem que pagar)? Seria locupletamento alguém usar o que terceiros pagam?
AHHHHHH, mas poderia este cidadão não pagar porque não usa.....
E como faríamos com uma portaria? Retirada de lixo (que em alguns locais existe acordos com a prefeitura para o caminhão não entrar e o lixo ser retirado em área própria)? E se houver áreas de lazer, como seria?
Por óbvios, práticos e notórios motivos quem compra em um loteamento fechado sabe que terá que manter a manutenção das áreas de acesso ou até das chamadas áreas comum, estando no momento da compra do imóvel com seu interesse, ainda que subjetivo, declarado em se associar.
Única exceção que vemos é para os locais onde os moradores não estão em loteamento fechado e decidem criar uma associação, logo cabe a premissa trazida pelo Ministro do STF, porém se já criada, estando o imóvel dentro da estrutura, quem compra hoje sabe e com certeza tem que ter o interesse para lá permanecer no estado em que se encontra, caso contrário voltamos a questão: Para que compra?
A questão é tão polêmica que mesmo se o legislativo atual (Câmara dos Deputados ou Senado) iniciasse uma regulamentação da questão, cairíamos na discussão da constitucionalidade do projeto, em vista do que diz a Constituição Federal em seus incisos II e XX do artigo 5º, sendo uma das saídas a definição prévia do interesse de se associar quando se compra em locais já definidos como loteamentos fechados ou similares, cabendo a sociedade civil interessada lutar por isso.
Também vejo como solução à questão quando existe nas escrituras iniciais do loteamento a afirmação de que o imóvel está dentro de um loteamento previamente nominado e que o mesmo será administrado por uma associação.
A decisão do STF ocorreu no dia 20/09/2011 e ainda não teve seu acórdão divulgado na íntegra, porém a polêmica já foi lançada, e mesmo que não seja uma decisão de aplicação imediata a todos os casos semelhantes (vale apenas aos interessados diretos – partes da ação), com certeza poderá fazer jurisprudência dominante, em contrário das atuais decisões dos Tribunais de Justiça Estaduais que aceitam a cobrança de associações como similares aos condomínios de fato.
Aguardemos.
(*) Cristiano De Souza Oliveira é Advogado e Consultor Jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínios, é autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º. Premio ABRACOPEL de Jornalismo – “Segurança nas Instalações Elétricas” pela coluna que assina no site do Programa Casa Segura, intitulada “Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício”. - Colaborador e colunista da Revista Direcional Condomínios. - É graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, Membro Relator da Comissão da Assistência Judiciária, da OAB/SP - Triênio 2004/2006, Membro da Diretoria Executiva da Comissão de Defesa dos Direitos do Idoso da OAB/SP nos anos de 2007 e 2008.
Contato:- cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br