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Gabriel Karpat

Reajuste na taxa

Porque o condomínio sempre aumenta mais do que a inflação

  Por Gabriel Karpat*

A saúde financeira dos condomínios é uma questão vital para a sua existência e fator determinante para a eficiência da gestão dos síndicos. A previsão orçamentária, nesse sentido, é obrigatória e deve ser submetida anualmente à assembleia geral. Ela é determinante para o estado de conservação das edificações. É, também, motivo do dilema que dá título a este artigo.

Uma das grandes dificuldades que envolvem a área financeira está em justificar aumentos nos valores dos condomínios superiores aos índices oficiais que medem a inflação. Se salários, transporte público, aluguéis e outros componentes do cotidiano da população são medidos e corrigidos por esses índices, como explicar aumentos quase sempre superiores?

Vários elementos concorrem para que isso ocorra, os quais têm efeito de encarecer as taxas condominiais.

Numa primeira análise, o foco é sempre no item que representa o maior percentual de participação nas despesas: salários e encargos. Ao considerar que, sozinho, esse tópico representa pelo menos 50% da composição das despesas, individualmente, a sua correção já gravará o todo em metade desse índice. Exemplificando: se os salários forem majorados em 9% após o dissidio coletivo da categoria, apenas este componente individualmente refletirá em 4,5% no orçamento global. E deve-se contar, ainda, um provisionamento para fins de 13º salário, férias e verbas rescisórias nesta área de recursos humanos.

Afora a questão de gastos com pessoal, também se faz necessário considerar o envelhecimento dos componentes da edificação. Sua correta manutenção requer ações preventivas - além das emergenciais e corretivas, que causam ainda mais desembolso ao condômino.

As despesas ordinárias do condomínio devem levar em conta essa preocupação. Reparos e reposição de materiais danificados e desgastados muitas vezes são ignorados na elaboração da previsão e por falta de recursos são postergados. A consequência direta desse adiamento para os próximos exercícios é, certamente, o aumento dos gastos com manutenção.

Outro fator que também torna necessário o aumento de arrecadação são as despesas sazonais: limpeza das caixas d’água, desinfecção das áreas comuns, recarga ou substituição dos extintores de incêndio são algumas ações que precisam ser realizadas anualmente em períodos específicos e que devem ter seus gastos previstos e  diluídos juntamente com a arrecadação mensal.

É importante registrar que nas previsões orçamentárias, não se deve incluir as reformas ou benfeitorias que embelezam ou modernizam as edificações. Tais verbas precisam de aprovação em assembleia observando-se o quórum exigido na convenção e no código civil e levando-se em conta a classificação da despesa se útil, necessária ou voluptuária. Somente após aprovação é que se pode dar início a arrecadação da verba, que deve constar na demonstração em conta separada da ordinária.

A maior parte desses gastos que faz o condomínio ser majorado acima da inflação já é de conhecimento dos condôminos. Alguns, porém, não tão visíveis, só se tornam conhecidos pelos seus efeitos e, por essa razão, são igualmente indispensáveis.

Na difícil tarefa de administrar um condomínio, a área financeira, como não poderia ser diferente, é a de maior sensibilidade. Não por acaso as despesas condominiais são constantemente objeto de revisão e algumas até de renegociação. O importante é que sejam realizadas de maneira sensata, sem que prejudique a qualidade dos serviços contratados e dos bens adquiridos.

Gastar bem nem sempre é gastar menos, mas economizar com consciência sempre conservando o patrimônio de maneira a valorizá-lo. A previsão orçamentária deve levar em conta não só a redução dos custos, mas também a preservação e manutenção da vida útil dos equipamentos tal qual foram projetados pelos respectivos fabricantes.

Não só ao síndico e aos membros do corpo diretivo cabe a responsabilidade de aprovar adequadamente o orçamento apresentado nas assembleias apropriadas. Cabe a todos os condôminos, cujo patrimônio e a qualidade de vida dependerão diretamente dos recursos e do planejamento para a sua correta execução.

(*) 

Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros, diretor da GK administração de Bens e Professor do Curso online SíndicoNet 

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