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Rodrigo Karpat - Pergunte ao especialista

Regras para ar-condicionado em condomínio

Rodrigo Karpat também comentou sobre portaria virtual e hospedagens curtas em condomínios

Por Mariana Ribeiro Desimone - 22/09/17 08:49
Atualizado há 1 ano por Mariana Ribeiro Desimone
Rodrigo Karpat também comentou sobre portaria virtual e hospedagens curtas em condomínios

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Regras para ar-condicionado

Pergunta 1, de Everton Nunes, de  Brasília- DF

O  ar-condicionado do meu vizinho fica pingando. O que devo fazer? Aqui em Brasília não dá para viver sem ar condicionado, mas precisamos de regras para seu uso. Como fazê-lo?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

O ar-condicionado na atualidade passa a ser equipamento essencial em locais onde o calor é intenso. Desta forma, o condomínio deve tentar ajustar a sua utilização a arquitetura do local e regras do empreendimento. 

Atualmente os Tribunais entendem na maioria dos casos, desde que não exista disposição em sentido contrário na convenção, que o ar-condicionado não altera a fachada, são equipamentos passiveis de padronização por meio de uma assembleia com o quórum de maioria simples. 

Como aduz sempre de forma ilustre o nobre doutrinador J. Nascimento e Franco “ in memoriam”. “Em síntese, na fachada, podem ser instalados todos os equipamentos que a técnica moderna criou para propiciar maior conforto aos habitantes do edifício. ” J. Nascimento e franco, Editora Revista dos Tribunais, página 295, 5ª Edição, 2005

Caso a convenção proíba a instalação do ar condicionado, para que o mesmo possa ser instalado será necessário a alteração da convenção, o que somente pode ocorrer com o voto de 2/3 dos condôminos (Art. 1.351  do CC) 

Com a proibição na convenção colocar o aparelho será considerado alteração de fachada passível de multa e de ação judicial para retirado do aparelho.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça do DF: 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO JARDINS DAS ACÁCIAS. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO. LATERAL DE UNIDADE. FACHADA. ALTERAÇÃO. VEDAÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. NULIDADE DA MULTA APLICADA. IMPOSSIBILIDADE. SENTEÇA MANTIDA. 1. A instalação de aparelho de ar-condicionado na lateral do imóvel caracteriza alteração da fachada. 2. Diante do descumprimento de regra prevista na convenção do condomínio, impõe-se a obrigação de retirar o aparelho instalado em local indevido. 3. A discussão acerca de nulidade de multa imposta extrapola a natureza da ação de obrigação de fazer ajuizada. 4. Recurso desprovido.

(TJ-DF - APC: 20120111985202, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 15/04/2015, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/04/2015 . Pág.: 223)

Não sendo caso de proibição na convenção, antes do condomínio padronizar a instalação do ar condicionado é recomendado a contratação de um engenheiro elétrico para saber se o condomínio suporta o acréscimo de carga, sem comprometer o centro de medição de acordo com a entrada de energia aprovada pela concessionária. 

Após a verificação da carga, será necessário um engenheiro civil/ calculista, para saber com base no projeto da empresa de ar condicionado, se não haverá sobrepeso com a instalação das máquinas no espaço destinado, que pode ser na varando ou fachada, ou se forem aparelhos de parede, dependerão da abertura da parede e mesmo que nem todas unidades façam, o engenheiro preciso verificar se abertura do vão irá comprometer de alguma forma a estrutura do prédio. 

Isto posto, o prédio convoca uma assembleia com o fim de padronização para a instalação de ar condicionado e com o quórum de maioria simples, aprova a padronização com base no projeto apresentado.

Caso não exista proibição na convenção, e o condomínio perca a oportunidade de padronizar, deverá aceitar que o condômino faça a instalação, após laudo de engenheiro, no local que melhor lhe provier. 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA COM DEMOLITÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO AUTOR. 1- A obra objeto da lide não pode ser considerada irregular, eis que estava sob a orientação de engenheiro responsável, possuindo ART (anotação de responsabilidade técnica) em nome de Engenheiro Civil que assegurou que não houve nenhuma retirada nas peças estruturais da edificação, não havendo que se falar, portanto, em risco para estrutura do edifício. 2- Verifica-se que a instalação do ar condicionado não alterou a fachada do edifício, tendo em vista que as provas produzidas nos autos, em especial as fotos e o laudo pericial, demonstram que não há padrão do edifício para instalação para instalação do ar condicionado, bem como que o projeto arquitetônico do edifício não previu local para aparelhos de ar condicionado. 4- Na Convenção do Condomínio não há nenhuma disposição específica sobre a posição e colocação dos aparelhos de ar condicionado, sendo certo que para a pretendida padronização deveria o Condomínio Apelante convocar Assembleia Geral Extraordinária para alteração da mencionada Convenção. Inteligência dos artigos 1.351 a 1.353 do Código Civil. 5- Por outro lado, a instalação de janela causou prejuízo às características arquitetônicas da fachada do condomínio, tendo em vista que das provas produzidas nos autos verifica-se a efetiva modificação da fachada vedada pelo artigo 1336 do Código Civil. 6- O fato existir modificações realizadas anteriormente em outras unidades não desobriga o réu de manter a padronização do padrão construtivo, sendo certo, ainda, que a convenção de condomínio (parágrafo 4º letra J) e o regimento interno do condomínio (item 5.2.01) vedam modificação da parte externa do edifício. 8- Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.

(TJ-RJ - APL: 00362969620128190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 34 VARA CIVEL, Relator: MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO, Data de Julgamento: 31/01/2017, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2017) ( GRIFEI)

Portaria remota

Pergunta 2, de Rodrigo Florêncio, Florianópolis-SC

Nosso prédio é pequeno, e cerca de 80% das despesas são oriundas de mão-de-obra. O sindico que aprovar o uso da portaria remota, o que vai reduzir em 50% as despesas do prédio todo. Mesmo assim, há quem não concorde, pois precisamos investir. A obra é muito grande, inclusive com a instalação de gerador. O síndico pode aprovar a mudança com qualquer quórum?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

A portaria remota ou virtual ainda é uma novidade no mercado e visa a substituição de mão-de-obra física, por controle a distância da portaria, com abertura e fechamento de portões, e a promessa de redução de despesas o que realmente ocorre e maior segurança nos prédios. 

Por ser uma questão ainda muito nova tem trazido muitas dúvidas, tais como o quórum necessário para aprovação desse sistema. Então é certo que o primeiro passo é verificar o que diz a convenção do condomínio, se ali estiver destacado que o prédio possui uma portaria física que funciona 24 horas, a supressão de um posto, seja no horário noturno ou diurno, assim a supressão de mais postos devem ser obtidos apenas com a aprovação de no mínimo 2/3 da massa condominial, com entendimentos que deveria ser por 100% da massa condominial uma vez que envolve questão de concepção, direito de propriedade.

 Mas como a maioria dos condomínios não possuem essa cláusula em convenção, o trabalho daqueles que querem a instalação da portaria virtual ou remota fica mais fácil. Necessitando apenas do voto de maioria simples dos presentes em uma assembleia devidamente convocada para esse fim. 

Porém, caso exista a necessidade de obras de infraestrutura, adequação de portões duplos e obras na portaria, é o caso de uma obra útil (Art. 1341 do CC). O quórum necessário será de 50% mais um da massa condominial. O quórum acima não é para aprovar a portaria, mas sim para realizar as obras de infraestrutura que vão facilitar o uso do bem a fim do implantar o sistema. 

Se forem apenas passagem de cabos e aquisições de equipamentos necessários ao funcionamento do sistema, entendo que não existe a necessidade de quórum qualificado, pois não se tratam de obras e sim de aquisição.  Na mesma assembleia de aprovação do sistema, pode prever a aprovação dos valores de implantação. 

No caso em questão levantado pela leitora, a aquisição do gerador, entendo que se trata de uma obra voluptuária com base no Art. 1.341. do CC e assim, dependendo da   de voto de dois terços dos condôminos;

Hospedagens curtas

Pergunta 3, de Marta Rocca Almeida Passos, Niterói-RJ

O meu prédio passou ter rotatividade, desde que estão locando por aplicativos de hospedagem, tem gente fazer bagunça na piscina e festas de madrugada, isso é legal?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

 A possibilidade de ganhos maiores para os proprietários de imóveis, e de maior flexibilidade e preços menores para os hóspedes, dão espaço para inovações como as do site AIRBNB, que disponibilizam imóveis para hospedagem/locações por curtos espaços de tempo. Temos outros sites como Booking que também fazem o mesmo. Sendo que não existe nada de ilegal nisso, é uma tendência no mercado de economia compartilhada. Poderá ser utilizado desde que não infrinja as normas do condomínio em que vai funcionar, vamos adentrar no que aduz a lei para explicar o funcionamento dessa modalidade. 

A hospedagem é regulada e exclusiva de meios de hospedagem. Sendo que para que um Condomínio possa se encaixar nessa possiblidade, precisa ter essa previsão (hospedagem) na Convenção e possuir as autorizações previstas em lei. 

Nesse sentido a  Lei Federal nº 11.771 de 2008, sobre a Política Nacional de Turismo dispõe no Art. 24 que para os meios de hospedagem obterem o cadastramento precisam possuir licença de funcionamento, ou no caso de condomínios residências possuir licença de construção para esse formato prevendo a viabilidade de se fornecer serviços de hospedagem no ato constitutivo ou na convenção do condomínio. Ou seja, se o prédio possuir autorização municipal e tiver a previsão na convenção não existe nada de irregular. 

E se, por um lado, se o proprietário pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe assiste por força do Art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal (E por isso muitos entendem que podem locar por curtíssimos espaços de tempo). Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito. E o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (Art. 1.277 e 1.336, IV do CC) e pelas leis que regulam o funcionamento de meios de hospedagem. 

A hospedagem não é regulada pela lei de locações e sim por leis que tratam da hospedagem conforme acima mencionado.  Sendo dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (Art.1.335, II e 1.336, IV, do CC), e locar o bem por dia, é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico, e fazê-lo sem enquadramento legal, desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial, além de não cumprir os requisitos descritos na lei. 

Na prática a grande maioria dos casos ofertados pelo sistema de diárias em prédios residências não são aptos a operar dessa forma, perturbam a vida dos prédios residências e desviam a finalidade das edificações que é estritamente residencial. 

Temos os defensores desta modalidade de “locação” por sites especializados por diárias, os quais defendem que na lei de locações existe a possibilidade de locação por temporada por prazo de até 90 dias. 

 É certo que a locação por temporada, com respaldo na lei de locações e sem desvirtuar a finalidade da edificação, poderia ocorrer por curtos períodos de tempo. 

Porém a prática constante, somada a necessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de festas, piscina) e os serviços adicionais quase sempre são oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e se enquadram na hospedagem, a qual é disciplinada em lei específica  e o condomínio edilício estaria  apto a funcionar nessa modalidade somente cumprindo alguns requisitos, tais como alteração da convenção e regularização perante a administração municipal, a qual exige entre outros alvará de funcionamento. 

A locação por diária traz encargo excessivo e desnecessário a portaria, que na maioria das vezes fica responsável por liberar as chaves, cadastrar veículos, liberar acesso a áreas comuns, atendimento a reclamações, orientações de destinos e fornecedores, funcionando como recepcionistas de hotel e não porteiros. E os prédios não tem essa estrutura, nem treinamento para tanto. 

Caberá ao síndico e aos administradores a análise do caso concreto pois, empregar o apartamento em sites a locações por diárias, como se fossem apart hotéis, interfere na finalidade residencial de um condomínio, mas utilizar o mesmo site e firmar locações mais longínquas pode se enquadrar ao esperado pelo condomínio.  

Importante que o condomínio não proíba a locação por temporada, que não cobre taxa extra na locação por temporada, mas sim que o prédio regule a relação com os condôminos, estabelecendo limites de pessoas por unidades, advertindo locadores que estão locando com constância a unidade em curtos espaços de tempo e por fim procurando entender cada situação a fim de resolver da melhor forma possível as intempéries criadas pelo novo sistema. E por fim emita comunicados aos condôminos e regule a relação por meio de assembleia. 

Nesse sentido o TJ do RJ se manifestou, com base na matéria de minha autoria publicada na Revista Síntese do Direito, Editora Sage/ Síntese, Ano VI, número35- Set-Out-2016:   

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM FACE DE DECISÃO COLEGIADA QUE DEU PROVIMENTO À APELAÇÃO DO RÉU (CONDOMÍNIO) PARA, REFORMANDO A SENTENÇA, JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO DE APARTAMENTO POR TEMPORADA EM CURTO PERÍODOS DE POUCOS DIAS. ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA QUE CRIOU REGRAS RESTRINGINDO A LOCAÇÃO POR TEMPORADA NO CONDOMÍNIO AO PRAZO MÍNIMO DE 30 (TRINTA) DIAS, BEM COMO, LIMITOU A HABITAÇÃO DE 6 (SEIS) PESSOAS POR UNIDADE. AÇÃO PROPOSTA PELA PROPRIETÁRIA OBJETIVANDO A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA REFERIDA CLÁUSULA APROVADA NA REFERIDA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE RESTRINGIU O PRAZO MÍNIMO PARA O CONTRATO DE ALUGUEL POR TEMPORADA E LIMITOU A HABITAÇÃO DE PESSOAS POR UNIDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, PAUTANDO-SE NO DIREITO DE PROPRIEDADE GARANTIDO PELA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E NO ART. 1228 DO CÓD. CIVIL QUE CONFERE AO PROPRIETÁRIO A FACULDADE DE USAR, GOZAR E DISPOR DA COISA. INCONFORMISMO DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR IMPORCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. DIREITO DE PROPRIEDADE QUE NÃO PODE SER EXERCIDO DE FORMA ABSOLUTA, EM PREJUÍZO AO SOSSEGO E SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS. APLICAÇÃO DA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. 1. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELA AUTORA/APELADA, COM INTUITO DE PREQUESTIONAMENTO. 2. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELO RÉU/APELANTE, MANIFESTANDO INCONFORMISMO COM O JULGADO, OBJETIVANDO A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 3. Tribunais Superiores que poderão considerar incluída no acórdão embargado a matéria suscitada pela parte recorrente para fins de prequestionamento, ainda que o recurso tenha sido inadmitido ou rejeitado. Aplicação do art. 1.025 do Novo CPC. 4. Os embargos de declaração têm a finalidade de esclarecer obscuridade ou contradição do julgado e supri-lo de omissão, requisitos cuja ausência enseja o não provimento do recurso. Inexiste qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material (art. 1022 do NCPC/2015) no acórdão ora embargado a justificar a interposição dos embargos de declaração. No caso, em razão do acolhimento das razões recursais do réu/apelante (Condomínio) o acórdão reformou a sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais, invertendo os ônus da sucumbência estabelecidos na sentença. Diga-se, ainda, que não cabe aqui a majoração da verba honorária prevista no § 11 do art. 85, CPC/15, isso porque uma das finalidades desse dispositivo é evitar a interposição de recursos infundados e meramente protelatórios, o que não foi o caso, já que a autora não apresentou apelação e o réu/apelante, ora embargante 2 (condomínio), teve acolhida sua pretensão recursal para, reformando a sentença, julgar improcedentes os pedidos autorais. ASSIM, EVENTUAL INSURGÊNCIA CONTRA O ACÓRDÃO PROFERIDO DEVE SER OBJETO DE RECURSO PRÓPRIO, DIVERSO DOS EMBARGOS ORA INTERPOSTOS, QUE NÃO SERVEM À MODIFICAÇÃO PRETENDIDA. 5. DESPROVIMENTO DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS.

(TJ-RJ - APL: 04868254920158190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: JUAREZ FERNANDES FOLHES, Data de Julgamento: 13/06/2017, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/06/2017)

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

 

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