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Rodrigo Karpat

Síndico transgressor

Rodrigo Karpat tira dúvidas também sobre controle do portão e anulação de assembleia

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Síndico transgressor

Pergunta 1, de  Sônia Garcez 
 
Moro em um ondomínio de 11 casas populares. O  síndico é o que mais nos traz problemas por desrespeitar o R.I. e a convenção. Já mudou as cores da fachada/muro e portões. A última dele foi levantar um muro lateral entre sua residência e a casa ao lado sem seguir o padrão das demais, alegando ter sua privacidade. Fomos falar com ele, orientá-lo que seria necessário convocar primeiramente uma reunião para alteração da convenção ou explicação sobre seu problema aos demais. Depois de ver nossa insatisfação e seu erro, disse que futuramente fará uma reunião para adequar a convenção. Pergunto: ele próprio pode convocar essa assembleia para tentar sanar problema de seu interesse? Poderá utilizar a assembleia ordinária quando realizará a próxima eleição para síndico para modificar a convenção nesta mesma assembleia?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Sônia, o problema é grave quando um síndico que tem dentre suas atribuições  a de “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;” (IV do artigo 1.348 do C.C ) não o faz.  O prédio pode estar correndo outros riscos.
 
Ademais, alterar a cor da fachada, muro e portão é proibido, conforme previsto no inciso III, do art. 1.336 do CC “- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;” o que poderia ocorrer somente com a concordância da unanimidade dos condôminos.
 
Se o síndico não cumpre com suas funções, caberá ao corpo diretivo, ou a qualquer condômino em defesa de seus interesses, notificar a síndico dos seus erros e solicitar a imediata adequação ao regimento interno e a convenção.
 
O conselho também tem um papel importante a fim de orientar o síndico.
 
E se nada disso resolver, ¼ dos condôminos poderá convocar uma assembleia, seja para deliberar sobre as alterações, ou até mesmo para propor a destituição do síndico por prática de irregularidades, uma vez que não esta cumprindo o regimento interno e convenção.  Caso se opte em alterar a convenção a assembleia precisa ser convocada com esta finalidade, e respeitar o quórum de 2/3 para alteração (Art. 1.351 do CC)
 

Controle do portão

 
Pergunta 2, de Suzan Carlos
 
Olá Rodrigo. Sou subsíndica há pouco tempo em um pequeno condomínio residencial, mas que gera muitas discussões. Uma ex moradora não quis devolver o controle do portão eletrônico por dizer ainda não ter assinado a escritura do imóvel - ou seja, ainda é moradora. Os moradores votaram por trocar a frequência do portão, mas tenho receio de alguma atitude que ela possa ter. Ela tem direito, ainda, em acessar o condomínio, mesmo não morando mais lá?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Olá Suzan. A posse do controle inicialmente é do condômino.  E quem são os condôminos?
 
São condôminos os proprietários ou todos aqueles que apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária. No caso de locação ou empréstimo da unidade, o controle é entregue pelo proprietário na mão de quem ficará na posse do bem e o proprietário, mesmo que dono, durante a locação ou empréstimo, não poderá utilizar as vagas uma vez que transferiu a posse.
 
Assim, para o condomínio não importa se o morador já passou a escritura. Importa se a unidade passou para a posse do adquirente ou não.
 
Caso o condômino que tenha vendido, mesmo que por contrato de gaveta pendente de escritura, e transferiu a posse, este não pode mais utilizar as dependências do condomínio, inclusive a garagem.
 
Importante ainda destacar que, sempre que existir uma transferência de posse, seja na compra e venda, ou na locação, o condomínio deve exigir o instrumento que comprove a transferência da posse antes de permitir o acesso ao edifício do novo morador.
 

Anulação de assembleia

 
Pergunta 3, de  Roberto Cassoni 
 
Efetuamos uma assembleia com apoio de 1/4 de condôminos, edital em jornal, tudo correto na assembleia. Conforme previa o e documento,  anulamos a assembleia que elegeu o síndico devido aos vícios. No edital estava previsto a destituição do síndico, mas não tínhamos os votos e a presença da maioria absoluta do condomínio conforme pede o Código Civil. Não destituímos porque a assembleia anterior onde ele foi eleito foi anulada. Elegemos uma comissão conforme o edital. Como fica a situação pois o síndico anterior não aceita a decisão da assembleia.?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Roberto, incialmente esclareço que, embora o Código Civil fale em maioria absoluta, o que é entendido como 50% mais um de todos os condôminos, na sequência do artigo existe a menção de que a maioria absoluta é dos membros em assembleia,  assim, trata-se de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes em assembleia,  conforme sedimentado pela jurisprudência.
 
“... o art. 1349 do Código Civil dispõe sobre maioria absoluta dos embora da assembleia, razão pela qual não se pode entender que se trate da maioria dos condôminos. “21ª VARA CIVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA CAPITAL Autos nº 09-165546-6, São Paulo, 25 de agosto de 2009 Alessandra Laskowski Juíza de Direito.
 
Caso o síndico tenha sido destituído legalmente, o mesmo não poderá se manter no cargo. Situação que não depende da aceitação do ex síndico para que o condomínio possa seguir seu rumo.
 
Assim, importante notificá-lo juntamente com a administradora, a fim de que  regularizem a situação.
 
Não sendo possível a regularização o condomínio, representado pelo novo síndico eleito, poderá ingressar em juízo com o fim de que o síndico destituído cumpra decisão assemblear e entregue os documentos pertinentes, e ainda se abstenha de tomar qualquer medida com o fim de impedir a continuidade da vida no condomínio.
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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