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Atribuições do Síndico

Síndicos autoritários

Saiba como evitar representar esse personagem na vida condominial

A pecha de autoritário pega fácil: é só ser um pouco mais firme e tomar as decisões rapidamente, sem medo de errar e pronto! Já foi o síndico taxado de autoritário.

Mas será mesmo que todos os síndicos que receberam esse predicado foram injustiçados? Ou quem sabe eles tenham, mesmo que sem querer, ou talvez apenas um pouco, sido arbitrários, ou não tenham tratado com um mínimo de cordialidade um pedido de um condômino.

Como evitar, então, esse traço na sua gestão? O ideal é um meio termo entre o síndico "linha dura", arbitrário e inflexível, e o síndico "boa praça", aquele que gosta de agradar a todos mas não tem pulso firme para exercer a função. Por isso, o uso do bom senso e muito jogo de cintura são essenciais para transitar naturalmente entre esses dois perfis extremos. 

Uma dica é ser transparente e acolher reclamações e sugestões dos moradores, evitando aquela postura de “aqui eu sou autoridade” ou, pior ainda, a de “não lhe devo satisfações”. Essa última é ainda mais grave já que o síndico deve, sim, satisfações à massa condominial.  

Aplicação de multas

Um ponto que pode levar o síndico a ganhar o predicado de autoritário é a aplicação de multas sem medos e bom senso.

É claro que o representante do condomínio deve zelar pelo cumprimento das regras no local, mas isso nem sempre significa sair distribuindo multas e advertências em todas as oportunidades.

Vale lembrar que o síndico não deve agir por vontade própria. Em casos de barulho, por exemplo, ele deve receber reclamações de mais de um morador e, aí sim, tomar uma atitude. E o ideal é que a primeira ação a ser tomada seja uma conversa amigável com o perturbador. Depois de advertido verbalmente, manda-se um advertência por escrito. Só depois disso é que se multa o infrator.

Relação com moradores

Outra face do síndico autoritário é quando este abusa do poder ferindo os direitos dos vizinhos como cidadãos ou como condôminos.

O síndico não tem autoridade, por exemplo, de restringir horários de visitas ou definir a que horas o morador pode ligar o aparelho de som ou o secador de cabelo – mesmo durante o chamado “horário de barulho”. Vale lembrar que o que o morador faz dentro da sua unidade está ligado à sua privacidade. Resta ao síndico, portanto, intervir somente em casos de comprovadas infrações as normas do condomínio.

Há, por exemplo, casos de síndicos que queiram controlar a vida dos moradores querendo saber quem são suas visitas, seus horários de trabalho, seus hobbies e quem pode ou não entrar no condomínio. Situações como essas, apesar de extremas, são comuns e geram constrangimento tanto para o visitante como para o morador e podem resultar em processos judiciais contra o condomínio.

Boa parte dos síndicos autoritários possuem essa característica por agirem em causa própria e pessoal. O incômodo que o síndico sente não pode, e nem deve, ser considerado maior ou mais importante que os demais moradores. Pelo contrário: o síndico pode se mostrar como um exemplo de bom senso e civilidade na vida em condomínio. 

Prestação de contas

É importante que os condôminos conheçam bem a convenção e o regulamento interno do condomínio para saber de quanto em quanto tempo o síndico deve aprovar as contas do local.

Pode ser apenas uma vez por ano – o que deve ser feito religiosamente. Mas se o morador está preocupado ou interessado em saber como anda a saúde financeira do condomínio pode recorrer ao síndico, conselho fiscal ou até administradora, que deverá oferecer uma vista da pasta de documentos, mediante agendamento prévio. O condômino não pode ficar com a pasta.

Se o síndico bloqueia esses canais de comunicação, corre o risco de ser norificado extrajudicialmente ou até acionado judicialmente pelo condômino que tenha se sentido prejudicado. 

Condôminos injustiçados

Em relação as multas consideradas injustas, o morador em questão pode apelar para a próxima assembleia. Como ninguém pode ser condenado sem ter direito a se defender, quem se sentir “perseguido” pelo síndico pode, na assembleia subsequente a chegada da sua multa, se dirigir aos outros moradores e explicar a situação, para ver se a massa condominial concorda com ele ou com o síndico. 

Há casos em que a assembleia anula as multas. Para evitar esse problema, o ideal é que o responsável legal pelo condomínio tenha provas concretas sobre o erro. Imagens do CFTV, fotos, testemunhas, ou a infração ser reincidente, ajudam o síndico a comprovar seus motivos para ter multado o condômino.

Em casos onde o síndico nega acesso à documentação, os condôminos podem pedir a exibição dos documentos em notificação extrajudicial, com uma carta registrada em cartório. Nessa mesma correspondência devem constar data e horário para a apresentação dos papéis. Caso não haja resposta, os moradores podem entrar com uma ação judicial em tribunal especial cível para que consigam ver a documentação do empreendimento.

Vale ressaltar ainda que, se necessário, os condôminos têm o poder de convocar assembleia para destituição do síndico. A convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar e a votação necessária na assembeia é a maioria dos presentes.

Problemas

Além da possibilidade de ser destituído do cargo, o síndico autoritário, que decide tudo sozinho, inclusive sobre temas que não são de sua alçada unicamente, como obras voluptuárias, pode ser obrigado pela Justiça a restituir gastos não aprovados em assembleia. Outro problema gerado por esse tipo de comportamento é a falta de interesse que os moradores desenvolvem pela vida condominial, já que sabem que o síndico não é aberto ao diálogo. 

Vantagens

Apesar dessa extensa lista de problemas, o síndico autoritário tem também um lado bom. Seu lado disciplinador, o de seguir o que manda o regulamento interno, costuma ser bastante exercitado.Também não costuma ser o tipo de gestor que deixa para resolver os problemas amanhã. Por isso, geralmente as contas estão sempre pagas em dia.

Melhorando o relacionamento

Dicas para evitar que a situação entre síndicos e moradores fique insustentável

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