Taxa em associações
STF: Cobrança a não associados é inconstitucional
[02/01/2021] Cobrança de taxa por associação de moradores é inconstitucional
O Supremo Tribunal Federal decidiu que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei local que discipline a questão. A decisão, por maioria de votos, foi proferida no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695.911, com repercussão geral (Tema 492), na sessão virtual encerrada no último dia 18.
O recurso foi interposto por uma moradora de um loteamento em Mairinque (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que considerou legítima a cobrança, pela associação, de taxas de manutenção e conservação, mesmo de proprietário não-associado. Segundo o TJ-SP, o trabalho da entidade resulta em acréscimo patrimonial que beneficia os proprietários de lotes, e a não contribuição constituiria enriquecimento ilícito.
No STF, a moradora alegava que se tratava de loteamento urbano com vias públicas, e não de loteamento fechado ou condomínio. Argumentava, ainda, que não ficou comprovada a valorização dos terrenos e que, como não se beneficiava dos serviços oferecidos, estaria havendo enriquecimento ilícito da associação.
Imposição da vontade
Em seu voto, o relator do recurso, ministro Dias Toffoli, observou que, sem uma lei nesse sentido, admitir a exigência do pagamento de taxas ou encargos em razão dos serviços prestados por uma associação de quem não quer se associar significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, concordaram com a associação e seus encargos.
Toffoli destacou que a edição da Lei 13.465/2017 instaurou um marco temporal, em âmbito nacional, para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. A norma alterou a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979) e instituiu a relação obrigacional entre titulares e administradora de imóveis situados nos loteamentos de acesso controlado (antes chamados de loteamentos fechados regulares), desde que estejam previstos em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.
De acordo com o ministro, houve clara intenção do legislador de favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, para reconhecer uma formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento) ou para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (artigo 36-A, caput e parágrafo único).
O relator salientou que, como os municípios têm competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, é necessário levar em consideração, para a resolução da controvérsia, a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante. O voto do relator pelo provimento do recurso foi seguido pelos ministros Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia, Luiz Fux e Nunes Marques. O ministro Marco também deu provimento ao recurso, mas fixava tese nos termos de seu voto.
Tese
A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Caso concreto
No caso dos autos, foi dado provimento ao recurso extraordinário para permitir o prosseguimento do julgamento pelo TJ-SP, observando a tese fixada pelo STF. O relator explicou que, como existem questões de fato a serem levadas em consideração, como a eventual existência de lei local sobre a matéria, é necessária apreciação da questão pela instância de origem. Com informações da assessoria de imprensa do STF.
RE 695.911.
[23/12/2020] STF conclui julgamento sobre taxas de associações de proprietários de loteamentos urbanos
Confira a tese fixada no plenário virtual
Em plenário virtual, os ministros do STF fixaram tese de repercussão geral acerca de taxas de associações de proprietários de loteamentos urbanos. O enunciado da Corte é:
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."
A decisão foi nos termos do voto do relator Dias Toffoli. Ficaram vencidos os ministros Fachin, Lewandowski, Rosa Weber, Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso.
Uma mulher ajuizou ação contra uma associação de proprietários pedindo a declaração de inexigibilidade de valores cobrados pela entidade, a título de taxa de manutenção e conservação, tais como: manutenção de clube, construção de academia e sauna, construção da secretaria do clube, construção de quadra de squash, iluminação na quadra de tênis.
A autora alegou que a cobrança é indevida, pois conforme o plano diretor, o loteamento tem natureza pública, com vias públicas, e não de condomínio fechado. O pedido da mulher foi negado em 1º e em 2º graus sob o fundamento de que a associação, que atua em benefício do loteamento, se assemelha ao condomínio.
O ministro Dias Toffoli deu provimento ao recurso sob o fundamento da feição constitucional do princípio da liberdade associativa. O relator explicou que, ao mesmo tempo em que a CF garante proteção a essa forma de congregação de interesses, ela também assegura a liberdade na integração a ela e, no mesmo passo, à desintegração.
Toffoli propôs a seguinte tese:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis
Veja a íntegra do voto de Toffoli. O relator foi acompanhado pelos ministros Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia, Luiz Fux e Nunes Marques.
Divergências
Para Edson Fachin, são constitucionais as taxas cobradas por associações de proprietários de loteamentos urbanos para custear obras e serviços de infraestrutura que são disponibilizados, indistintamente, para todos os proprietários.
O ministro reconheceu que loteamentos urbanos não se confundem com os condomínios propriamente ditos, "tendo em vista que os loteamentos urbanos são formados por unidades individuais, sendo públicas as áreas comuns, em geral, concedidas por atos precários dos entes municipais".
Fachin explicou que a diferença entre loteamentos urbanos e condomínios, dizendo que há legislação específica que regulamenta os condomínios e as obrigações decorrentes desse tipo propriedade, "porém para os loteamentos urbanos não há legislação diretamente aplicável".
Para o ministro, se está diante de uma situação jurídica anômala de cotitularidade de obrigações decorrentes da prestação de serviços e disponibilização de bens que são colocados à disposição de todos os proprietários individuais do loteamento urbano.
"Não se está, portanto, diante da obrigação de associar-se, nem de manter-se associado, mas, sim, da obrigação de partilhar das despesas que beneficia diretamente todos os cotitulares daquele espaço geográfico urbano que lhes é comum. Isso para que não se caracterize a locupletação pelo esforço alheio."
- Veja o voto de Fachin.
Seguiram este entendimento os ministros Luís Roberto Barroso, Gilmar Mendes e a ministra Rosa Weber.
Também pelo desprovimento do recurso, mas sem propor uma tese, votou o ministro Ricardo Lewandowski. O ministro reconheceu o direito de a associação de proprietários cobrar de seus moradores, associados ou não, as respectivas despesas decorrentes da manutenção e dos melhoramentos efetuados no referido loteamento. Veja o voto de Lewandowksi.
O ministro Marco Aurélio também divergiu do relator Toffoli no sentido de que o proprietário de imóvel situado em local público não está compelido à cota-parte de despesas considerada associação criada por moradores e à qual não haja aderido. Veja o voto de Marco Aurélio.
Processo: RE 695.911
Fonte: www.migalhas.uol.com.br e https://www.conjur.com.br.