Taxa única
Projeto de lei quer unificar valor das taxas condominiais
Por Alexandre Marques (*)
Está em tramitação, na Câmara, o Projeto de Lei 5.035/13 de autoria do Deputado Antonio Bulhões (PRB-SP) que defende a isonomia do valor da cota condominial nos condomínios e edifícios, independentemente da metragem do imóvel e, sua respectiva fração ideal.
Atualmente o projeto aguarda parecer das Comissões de Desenvolvimento Urbano e Constituição e Justiça e de Cidadania (Mérito e Art. 54, RICD).
O texto legal prevê:
“Art. 1º Esta Lei altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que “Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, para que o rateio das despesas condominiais seja feito de acordo com o número de unidades da edificação.
Art. 2º O artigo 12 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 12 . ...........................................................................................
..........................................................................................................
§ 1º A quota-parte no rateio corresponderá ao resultado da divisão do valor total das despesas condominiais pelo número de unidades autônomas da edificação.
................................................................................................ (NR)”
Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.”
Segundo o Deputado, seu projeto: “...visa a resgatar (sic) uma deformação redacional injusta, firmada na falsa premissa de que o rateio das despesas condominiais deve resultar do tamanho da fração ideal de terreno de cada edificação. A ideia originária, presente na cultura de 1964, firmava-se na errônea interpretação de que os mais “ricos”, detentores de unidades habitacionais maiores, deveriam contribuir com parcela maior das despesas condominiais. Ora, nada mais injusto e ilógico.”
Faz uma analogia para chegar a essa conclusão com os critérios de cobrança de IPTU, imposto que, segundo ele, tem como justa a diferenciação de sua cobrança, em razão do “critério de área” construída e a correlata valorização do metro quadrado, e que, aplicar o mesmo critério ao rateio condominial é injusto e ultrapassado e: “...vê-se, claramente, desrespeito ao princípio da razoabilidade e proporcionalidade. Isso porque os condôminos, independentemente das frações ideais de suas unidades autônomas, fazem igual uso das áreas comuns das edificações. Utilizam os mesmos elevadores (social e serviço), o mesmo hall de entrada, o mesmo salão de festas (se houver), as mesmas áreas de lazer (se houver) e os mesmos serviços de limpeza das áreas comuns.”
Antes de adentrar ao tecnismo da inviabilidade do projeto como proposto, sob o ponto de vista eminentemente jurídico, teceremos algumas considerações sobre o equivocado ponto de vista do Deputado.
Primeiro, o critério de cobrança de valores das taxas condominiais obedece, como regra geral, a cobrança pela fração ideal e, pretendida a igualdade no rateio, independentemente da área do imóvel, tal deverá estar previsto na Convenção é o que se tem da dicotomia do artigo 1.336, inciso I do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (destacou-se).
Ora, o critério do rateio por fração ideal é justo e necessário, não sob a ótica de que os “mais ricos devem pagar mais”, ou mesmo do “enriquecimento indevido” que, em tese, estes condôminos titulares das unidades maiores teriam caso não fosse adotado esse conceito, mas sim, porque no caso de algumas manutenções e conservações as unidades condominiais “maiores”, realmente, importarem em uma maior despesa para a massa condominial.
Alguns exemplos? Fácil: repastilhamento da fachada do condomínio, quando envolve a parte interna da sacada e as unidades maiores, como cobertura ou duplex, possuem uma área maior; A cobertura de vagas de garagens ao ar livre das unidades maiores que, normalmente possuem mais vagas que os demais; a troca de encanamento de coluna e sub-ramais de água ligados a unidade que, por ser maior, tem um custo mais elevado para a massa condominial, a pintura externa, lavagem, mesmo impermeabilização da laje sobre o teto da cobertura que é área comum.
Assim, como se vê, são vários os exemplos em que a massa condominial teria que arcar com valores maiores para atender as necessidades das unidades...maiores!
Além disso, no caso de extinção do condomínio que, como cediço dar-se-á pela regra do artigo 1.357 do Código Civil que no “caput” preleciona:
“Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.”
E, por que esse critério? Pois, o comunheiro irá receber seu quinhão “da venda”, por exemplo, proporcionalmente a sua fração ideal, nada mais justo, afinal, pagou mais do que os outros pela unidade quando da aquisição.
Então, como se vê, são várias as situações que o critério de rateio pela fração deve ser respeitado, sob pena de se cometer realmente uma injustiça não só para com os demais, mas, também, com o próprio titular de uma fração ideal maior, ainda assim, modernamente o legislador deixou ao “alvitre” do condomínio regular-se à respeito, podendo optar em modificar, sendo o caso, a convenção para criar um critério isonômico de rateio à todos.
Daí, impor esse critério é uma diferença muito grande, ainda mais quando sabe-se que existem condomínios em São Paulo, por exemplo, com apartamentos de um a quatro dormitórios na mesma edificação, onde estará a justiça e finalidade social da propriedade em se ratear a cota condominial em valores iguais para quem mora em um imóvel de 35 m² e quem mora em 350 m², no mesmo condomínio?
A aplicabilidade prática desse critério de rateio, isonômico, deve ser vista com muita profundidade para se evitar, realmente, um enriquecimento indevido, um favorecimento de alguns poucos em detrimento de muitos.
A abordagem do tema não é novidade. Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, confirmou a sentença do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em julgamento de pleito análogo, onde morador da cobertura insurgiu-se em pagar uma cota condominial maior, alegando que sua unidade, não necessariamente gerava um custo maior de manutenção e conservação à massa condominial. O assunto é polêmico.
Do ponto de vista técnico, a redação da lei mostrou-se equivocada, pois, não basta alterar o disposto na Lei Especial nº 4.591/64, mas, deve ainda o legislador alterar o disposto no Código Civil que, nesse tocante regulou o tema nos artigos 1.331, §3º, 1.332, II, 1.333, 1.336, I, 1.339, 1.352 e parágrafo único e 1.357, como a matéria foi completamente abordada pelo Código, tem-se que, nesse tocante, o disposto na Lei Especial foi derrogado (revogação parcial de uma lei, ou seja, parte dela continua em vigor, enquanto outra parte é extinta em decorrência da publicação de uma nova lei que trata da mesma matéria, porém de forma diversa), pela vigência do novo diploma legal.
Destaque para o “caput” do artigo 1.339 do Código Civil que determina:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
Ora, o texto legal é claro em apontar que “Os direitos de cada condômino...”, está ligado a “...frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias...”, justamente, por ser esse o critério mais justo de correlação entre a área do imóvel e o direito e obrigações de seus titulares de domínio para com a massa condominial.
A Lei em apreciação na Câmara deverá ter seu texto adequado, para que contemple de forma inequívoca as situações previstas na lei, sob pena de possibilitar ao condômino que se sentir prejudicado o direito de pleitear em juízo a nulidade de tal cláusula, se prevista na convenção, alegando inconstitucionalidade da lei.
Outro aspecto, não enfrentado pela malsinada lei é a questão da indenização (restituição de valores pagos a maior para o condomínio), que os condôminos titulares das frações ideais maiores poderão pleitear em juízo, alegando, enriquecimento sem causa (Artigo 884 e seguintes do Código Civil) da massa condominial, atento ao prazo prescricional de 3 anos, previsto no inciso IV, parágrafo terceiro do Artigo 206 do código civil, se isso fosse levado a cabo, com sucesso pelo(s) condômino(s) da(s) unidade(s) maior(es), poderia simplesmente “quebrar” o condomínio, tamanha dispêndio necessário.
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De modo que reprovamos o projeto de lei, como apresentado, principalmente por suas justificativas, totalmente desprovidas de conhecimento do dia-a-dia de um condomínio, com toda sua complexidade administrativa, financeira e contábil que, demonstra mais uma vez que legisladores despreparados propõem leis totalmente divorciadas das necessidades da massa condominial, mais ainda, colocando em risco a saúde financeira, quase sempre precária dos condomínios, com proposta claramente eleitoreiras.
A assembleia sim tem poder de modificar a convenção do condomínio, ato-regra, que só aos comunheiros interessa, para fazer constar a alteração na forma de arrecadação, exercendo democraticamente a discricionariedade que só aos condôminos cabe sem a intervenção impositiva do legislador em uma questão eminentemente “interna corporis”.
(*) Alexandre MarquesAdvogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.