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Rodrigo Karpat - Pergunte ao especialista

Associação de moradores

Rodrigo Karpat também tira dúvidas sobre fração ideal e falta de nota fiscal

Por Mariana Ribeiro Desimone - 22/06/18 04:08
Atualizado há 3 meses por Mariana Ribeiro Desimone
Rodrigo Karpat também tira dúvidas sobre fração ideal e falta de nota fiscal

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

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Associação de moradores

Pergunta 1, de Monica Santana 

Tenho uma dúvida sobre associação de moradores. Nòs que moramos em condominio, a associação sò tem poder intra muros. Ou seja dentro do condominio por ser fechado? Pois as informações que consegui é que o condominio tem mais poder que uma associação. Nesse caso, por estar em lugar fechado com portaria, a associação sò serviria para regras e cobranças de dentro do condominio. Outra dúvida: qualquer morador pode abrir uma associação usando o nome do condominio, mesmo contra a vontade da maioria doa moradores?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Monica, 

A primeira coisa que deve ser observada é que um condomínio edilício nasce na maioria das vezes pelo incorporador, quando este, seguindo o Art. 1.331 do Código Civil e os preceitos da Lei 4591/64, cumpre as exigências legais,  tais como; a discriminação e individualização das unidades e das partes comuns, a determinação da fração ideal, o fim a que as unidades se destinam, arquivamento da minuta da convenção, além de demais requisitos previstos, e por fim registra o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis.  

Já o loteamento está sob a égide de outra legislação que é a lei de parcelamento do solo Lei 6766/69. Quando o incorporador apenas sub divide uma gleba de terra já existente seguindo os parâmetros legais (Art. 2º).Ficará ainda o incorporador obrigado a destina percentual de área verde e institucional.

Lembrando que no loteamento as ruas continuarão públicas. O que o ocorre no parcelamento do solo é que seguindo as diretrizes da lei, o incorporador apenas desmembra  uma área maior em áreas menores( lotes). 

Dai para que seja um local administrado por um representante legal, será necessário criar uma associação de moradores, que é uma empresa, uma pessoa jurídica Lei 6.015/73.   

Via de regra  quando um incorporador cria um loteamento e para que  o local possa ser preservado pela sua coletividade, já é  criada a associação de moradores antes das vendas dos lotes, e  os adquirentes acabam ingressando nos quadros associativos.

Pporém temos um complicador ai, o STJ firmou tese que irá vincular as demais decisões no caso de associações e a cobrança da taxa de manutenção ou rateio de despesas, com o julgamento dos  Resp 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, em março de2015, no sentido de que a taxa cobrada por loteamento não é obrigatória.

APELAÇÃO CIVEL. CONSTITUCIONAL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. IMPOSSIBILIDADE. Cinge-se a controvérsia acerca da validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores de proprietário de imóvel que não seja associado, como no caso dos autos. O STJ, no julgamento dos Recursos Especiais n. 1.280871/SP e 1.469163/SP, submetido ao regime dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que a existência de associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo que não é possível exigir de quem não seja associado o pagamento de taxas de manutenção. Repercussão geral reconhecida no RE 695.911/SP, tema 492, que não obsta a tramitação dos processos sobre o tema. Enunciado 79 do TJRJ cancelado. A cobrança pelos serviços prestados por Associação de Moradores não pode ser exigida do proprietário, que não é associado e não aderiu o ato que instituiu o encargo. PROVIMENTO DO RECURSO.

(TJ-RJ - APL: 00295296820108190209 RIO DE JANEIRO BARRA DA TIJUCA REGIONAL 6 VARA CIVEL, Relator: DENISE NICOLL SIMÕES, Data de Julgamento: 13/03/2018, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/03/2018)

Recentemente foi publicada a Lei nº 13.465, de 2017 que prevê a possibilidade de condomínio de lotes, o que pode significativamente mudar esse cenário quanto a cobrança de taxas associativas. 

Desta forma, respondendo o questionamento, se qualquer morador pode abrir uma associação. O ideal é que, esta seja aberta atendendo interesses coletivos. Mas podem sim existirem mais de uma associação para um loteamento, uma vez que não existe impedimento legal nesse sentido. Não obstante em alguns caso pode representar um contrassenso e colocar em risco a associação já existente.

De qualquer forma, em uma situação hipotética em que no ato de se lotear não se criou a associação e os morados prefeririam abrir uma associação para cada Rua ao invés de uma associação geral, não existe prejuízo neste caso. O que deve ser considerado é o interesse coletivo. 

Taxa igualitária X taxa por fração ideal

Pergunta 2, de Marcio Fabian Gomes 

Você poderia explicar, por favor, a diferença entre taxa igualitária e taxa por fração ideal, por favor?

REPOSTA DO ESPECIALISTA

A questão é relativamente simples, o que deve ser observado é o artigo 1.336, I do Código Civil: 

São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;    

Ou seja, o critério adotado pelo Código Civil é a fração ideal, mas nada impede que o critério seja outro, conforme aduz a lei, desde que disposto na convenção a outra forma, como por exemplo; o critério de cobrança por unidade independente do tamanho da unidade ou da fração ideal. Seria rateio por unidade. 

Caso o interesse coletivo seja modificar a forma de rateio, será imprescindível alterar a convenção com o voto de 2/3 dos condôminos. 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO DE ASSEMBLÉIA E ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS, POSSIBILIDADE. RESPEITADO O QUÓRUM PREVISTO NO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. De ser tida como válida a alteração realizada na Convenção Condominial por ocasião da Assembléia Geral Extraordinária, no atinente à forma de rateio das despesas condominiais, considerando o quorum maior de 2/3, conforme previsão do art. 1.351, do Código Civil. Previsão na Convenção Condominial atribuindo o caráter de pétrea, à cláusula que tratava...

(TJ-RS - AC: 70040476533 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 28/07/2011, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/08/2011)

Os principais problemas inerentes a fração ideal são: lojas que muitas vezes não pagam rateios ou que pagam muito mais do que deveriam, e das coberturas que entendem que não deveriam pagar a maior. 

As questões acabam sendo resolvidas no judiciário. 

APELAÇÃO – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – DESPESAS CONDOMINIAIS – Pretensão de alteração da forma de rateio de loja independente – Impossibilidade – Previsão na convenção de condomínio de que o rateio far-se-á mediante observância das frações ideais – Critério eleito pela convenção que se coaduna com art. 1336, inc. I, do CC – Prevalência da vontade da maioria e desnecessidade de intervenção judicial – Negado provimento.

(TJ-SP 10018132620168260506 SP 1001813-26.2016.8.26.0506, Relator: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 13/11/2017, 38ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2017)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CRITÉRIO DE RATEIO DAS COTAS CONDOMINIAIS. COBERTURA. FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UNIDADE. REGRA GERAL. FORMA DE DIVISÃO QUE SOMENTE PODE SER ALTERADA POR CONVENÇÃO APROVADA NA FORMA DA LEI. Na hipótese, os recorrentes (ocupantes das coberturas do condomínio réu), alegam que há ilegalidade, cobrança abusiva e violação aos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade, da isonomia e da boa-fé no rateio das cotas condominiais tendo por base as frações ideais inerentes a cada unidade. No entanto, a regra geral é a utilização das frações ideais como critério para a fixação do valor da cota condominial, que será de observância obrigatória, desde que outro não seja estipulado expressamente na convenção do condomínio. No caso, a convenção, privilegiando a regra geral, instituiu a fração ideal como critério de cálculo da cota condominial. Ausência de ilegalidade ou abuso. Infundada alegação de abusividade diante da impossibilidade de alteração da convenção por meio de assembleia, já que os proprietários das duas coberturas são minoria em relação aos demais condôminos. Impossibilidade de obtenção de 2/3 dos votos. Imposição de um quórum alto para a alteração da convenção de condomínio, especialmente no que tange ao critério de rateio das cotas condominiais, que não significa ilegalidade no critério de rateio. Ao contrário, o que se extrai do texto legal é a norma geral, que considera a proporcionalidade com a fração ideal do terreno como o melhor fator para definição da contribuição de cada condômino na manutenção do bem comum. Erro material. Ocorrência. Acórdão que mencionou a existência de elevadores exclusivos para as coberturas, sem que elas os possuam. Necessidade de alteração do texto para sanar o vício apontado pelas partes, sem que isso acarrete qualquer modificação no julgamento. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.

(TJ-RJ - APL: 01339351220158190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 24 VARA CIVEL, Relator: CLÁUDIO LUIZ BRAGA DELL'ORTO, Data de Julgamento: 25/10/2017, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/10/2017)

Sem nota fiscal

Pergunta 3, de Gilmar Faria

No meu condomínio no litoral de São Paulo, a administradora não emite nota fiscal desde 2004 o que devo fazer? Posso denunciar na Receita Federal?

Só tive acesso as documentações depois de uma ordem judicial, pois, em todas as assembleias de prestação de contas éramos ameaçados, caso nos manifestássemos em querer verificar as contas.Não podemos reclamar de nada..

Já solicitei a troca da administradora, esta que assumiu em nosso condomínio pq comprou a carteira da clientes da administradora anterior, tudo irregular ou com a aprovação do síndico. São anos de reclamações, e agora com a falta das NF's de prestação de serviços da adm, vou tomar todas as providências cabíveis. Grato

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

A emissão da nota fiscal é uma obrigação legal, desta forma, se a empresa não emitir tal documento fica passível de autuação na esfera administrativa, e na esfera criminal de acordo com a Lei 4.729/1965  de sonegação de impostos. 

TRIBUTÁRIO – AUTO DE INFRAÇÃO E IMPOSIÇÃO DE MULTA FUNDAMENTADO EM INFRAÇÕES RELATIVAS AO CRÉDITO DE IMPOSTO (NÃO ESTORNO) E A DOCUMENTOS FISCAIS E IMPRESSOS FISCAIS (NÃO EMISSÃO DE NOTAS FISCAIS)– PRETENSÃO À NULIDADE DA CDA, PORQUE EMBASADA NO AIIM COMBATIDO. PRELIMINAR – Nulidade da sentença – Não ocorrência – Preliminar rejeitada. MÉRITO – Infrações configuradas – Multas devidas, conforme o RICMS/2000, não se mostrando excessivas– Apelo parcialmente provido.

(TJ-SP - APL: 00050244920148260024 SP 0005024-49.2014.8.26.0024, Relator: Spoladore Dominguez, Data de Julgamento: 06/04/2016, 13ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 07/04/2016)

Quando o condomínio não quita as suas obrigações fiscais, além de conotar má gestão, deixa o condomínio suscetível a vários riscos, tais como; autuação por parte da Receita Federal, uma vez que o retenção/recolhimento de alguns tributos, são de responsabilidade do tomador de serviços. 

MANDADO DE SEGURANÇA ISS Lançamento em nome do Condomínio pelo não recolhimento do tributo decorrente da execução por administração, empreitada ou subempreitada de construção civil, por força de responsabilidade solidária Admissibilidade Condomínio que figura como tomador dos serviços e, nessa condição, assume a condição de responsável tributário Inteligência dos arts. 121, II e 124, I, ambos do CTN Prevalência das normas tributárias sobre o disposto no art. 11 da Lei nº 4.591/64, que não inibe a imputação de responsabilidade tributária a terceiro que mesmo não sendo o proprietário possui liame direto e pessoal com o fato jurídico tributário, como se dá no caso concreto, com expressa previsão na lei municipal Sentença que concedeu a segurança reformada Recursos oficial e voluntário providos, com a denegação da segurança.

(TJ-SP - APL: 00604958120088260114 SP 0060495-81.2008.8.26.0114, Relator: Rezende Silveira, Data de Julgamento: 24/04/2014, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 29/04/2014)

O caminho a ser seguido será a notificação da empresa para que apresente as notas fiscais dos serviços prestados durante todo o período dos serviços, mas principalmente durante o período da gestão em exercício em que ainda não teve as contas aprovadas. 

A denúncia a Receita Federal poderá ser feita, desde que previamente avaliada a efetividade e consequências da medida. 

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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