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Inaldo Dantas

10 anos do Código Civil

Um balanço sobre como a atual legislação impactou nas relações condominiais

Por Inaldo Dantas*

2013 marca os 10 anos da entrada em vigor do “novo” código civil, o primeiro a destacar especialmente as relações condominiais. Vigente desde 11 de janeiro de 2003, e com um capítulo totalmente dedicado ao tema, tem ele em seus exatos 44 artigos (do 1.314 ao 1.358), 18 a mais do que na lei do condomínio (lei 4.591/64).

Esta nova lei trouxe vários benefícios, e entre eles, destaco a valorização dada às decisões dos condôminos nos pontos mais polêmicos. Como exemplo, temos o artigo 1.335, que tira o direito do inadimplente de participar das assembleias; o 1.336, que deixa para os condôminos, em convenção, a forma como queiram estipular o critério de rateio e as multas a serem aplicadas; o 1.337, que pune o antissocial; e o 1.349, que torna mais fácil a destituição do síndico incompetente.

Como ponto negativo, há muito pouco a reclamar, destacando especialmente a desobrigação da existência do conselho fiscal, e ainda, a falta de uma definição sobre a personalidade jurídica do condomínio.

Confira as alterações já sofridas pelo “novo” código nestes últimos (ou primeiros) dez anos:

  • Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. (Vide Lei nº 12.607, de 2012) § 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012) § 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
  • Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
  • Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Projetos de Lei em andamento 

Outras propostas tramitam na Câmara dos Deputados e no Senado Federal, entre elas o projeto de lei do dep. Leonardo Quintão (PMDB-MG) (PL . 5252/2009) que estabelece a fixação da cota de condomínio pela divisão igualitária entre as unidades, cobrando-se das unidades maiores o máximo de 30% (trinta por cento).

Segundo o parlamentar, o objetivo dessa lei é “corrigir” distorção quanto à forma correta de se cobrar a divisão de despesas de condomínio, em um edifício composto por unidades de tamanhos diferentes. Seguindo ainda com o seu argumento, o dep. Quintão acredita não ser correto cobrar a mais daquele que não usufrui nada além do que os demais, devendo a divisão de despesas de condomínio respeitar sua natureza jurídica de simples divisão de despesas a que cada um deu causa. Para corrigir essa injustiça e, para que não se dê margem ao enriquecimento ilícito, foi que o deputado autor do Projeto de Lei, apresentou sua proposta.

A outra, de autoria do Senador Marcel Crivella (PRB/RJ), que se aprovada, assegurará adicional de 30% a título de “periculosidade aos empregados de condomínio que trabalhem na portaria ou exerça serviço de vigilância ou segurança".

A proposição que tramita na Comissão de Assuntos Sociais – CAS; tem como relatora a senadora Rosalba Ciarlini (DEM/RN), que assim se manifestou e favoravelmente:

São consideradas atividades ou operações perigosas, na forma de regulamentação do Ministério do Trabalho e Emprego, aqueles, que, por sua natureza ou métodos de trabalho, impliquem o contato permanente com inflamáveis ou explosivos em condições de risco acentuado e aquelas de portaria, vigilância e segurança em condomínios edilícios, previsto no Código Civil Brasileiro, instituído pela Lei nº 10.406, de janeiro de 2002.

Minha opinião sobre esses dois projetos

A exemplo do Projeto de Lei  5252/2009 do Dep. Leonardo Quintão (PMDB-MG), citado acima, o  projeto do Senador Crivella, igualmente interfere na relação condominial, provocando aumento nas taxas condominiais já tão pesadas nos dias de hoje, tendo em vista que os condomínios terminam por substituir o poder público no que se relaciona a segurança, limpeza e iluminação pública.

Estes parlamentares, por serem custeados pelo dinheiro público, deveriam parar de se meter no que é privado, deixando de uma vez por todas os condomínios decidirem o que é melhor para os seus condôminos, de forma democrática - que é através das assembleias ou em seus dispositivos da convenção ou do regimento interno. (*) Inaldo Dantas: Jornalista, advogado com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB (Sindicato dos Condomínios da Paraíba), Diretor Jurídico do Grupo ELLO NORDESTE – Adm. De Condomínios, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC), editor da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews, do Jornal Sindiconews, autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza),  e palestrante na área.

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