Abono pontualidade
Desconto para quem paga em dia não é indicado para condomínio
Um dos deveres dos condôminos previsto no artigo 1336 do Código Civil de 2002 é o de contribuir para as despesas do condomínio edilício na proporção de suas frações ideais. Em caso de não pagamento na data convencionada, há a pronta incidência da multa moratória de 02% (dois por cento) prevista no parágrafo primeiro do comentado artigo.
Esta multa que juridicamente é classificada como uma cláusula penal, antes da edição do Código Civil vigente, somava 20% (vinte por cento) do débito. Portanto, com o novo diploma legislativo e a redução da penalidade para porcentual dez vezes menor, houve o consequente aumento da inadimplência.
Para contornar essa situação, alguns condomínios edilícios preveem que, em caso de pagamento pontual, será concedido desconto no valor da despesa rateada. Por consequência, os proprietários das unidades que realizam pagamento tardio não são beneficiados com o conhecido “abono pontualidade” - também denominado como cláusula de bonificação - e pagam o débito condominial integral (sem desconto) com os acréscimos legais decorrentes da mora (correção monetária, juros, a multa moratória de 2% e honorários advocatícios).
Tal prática, no entanto, vem sendo questionada e os Tribunais se manifestam pela ilegalidade da concessão deste abono pontualidade, porque apesar de inicialmente representar um estímulo de ordem econômica para que os condôminos mantenham suas obrigações em dia, é fato que os inadimplentes são duplamente onerados. Isso porque tal prática, na verdade, disfarça a real data de pagamento da obrigação, bem como o seu valor real.
Assim, em que pese haver posicionamento doutrinário e jurisprudencial sobre a predominância do princípio da autonomia da vontade nas relações privadas - que possibilitaria as partes convencionarem multa contratual acima do patamar legal estabelecido - o entendimento majoritário consagrado nos acórdãos prolatados pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é que o desconto pontualidade nada mais é que uma multa disfarçada que ao incidir simultaneamente com a multa legal sobre o débito, tem o único propósito de onerar em duplicidade o devedor pelo mesmo atraso. É o que ficou reconhecido como proibição do “bis in idem”.
O debate não fica limitado às relações condominiais, abrangendo também demandas consumeristas, como as que envolvem instituições de ensino, bem como as relações com origem em contratos de locação.
Nas questões condominiais, tem-se declarado a abusividade de cláusulas existentes em convenções que pactuam o desconto pontualidade por viabilizarem a cobrança de multa em valor manifestamente excessivo, além de permitir a sua cobrança cumulada com a multa penal prevista na Lei. Portanto, com o objetivo de evitar demandas que vinculem tal questionamento e das quais pode advir prejuízo econômico para toda a comunidade condominial, a orientação é sempre pela adequação da Convenção do Condomínio ao ordenamento jurídico vigente.
