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Fernando Augusto Zito

Abono Pontualidade

Pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Por Fernando Augusto Zito*

A melhor e mais abalizada doutrina sobre direito condominial, representada nesse caso pelo Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça JOÃO BATISTA LOPES, em sua obra “CONDOMÍNIO”, 8ª edição revista, atualizada e ampliada, já em conformidade com o novo Código Civil, pela Editora RT, pagina 161, preleciona:

“[...] Discute-se, porém, se é legítimo o chamado “abono pontualidade”, isto é, a concessão de desconto especial  para os condôminos que pagarem a cota até a data do vencimento.Trata-se de expediente que se insere entre as chamadas “sanções premiais”, isto é, vantagens destinadas a estimular a pontualidade dos devedores, mas que esbarra no sistema adotado pela lei condominial para a cobrança das despesas de condomínio. Com efeito, todos os condôminos estão obrigados a pagar a cota-parte que lhes couber no rateio, isto é, não podem pagar menos,  nem são obrigados a pagar mais, salvo hipótese de impontualidade.Ora, o chamado “abono impontualidade” significa redução do valor que está sujeito o condômino, o que a lei não permite.De outro lado, a admissibilidade desse “prêmio” implicará aumento no valor da quota-parte dos condôminos que não desfrutaram da vantagem – além da multa devida -, o que não pode ser admitido.[...]”

Nesse sentido, comungando da opinião do jurista é o entendimento firmado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme reproduzimos em recente julgado:

“9124873-12.2006.8.26.0000   Apelação / Despesas Condominiais   Relator(a): Edgard Rosa  Comarca: São Paulo  Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado  Data do julgamento: 11/08/2010  Data de registro: 27/08/2010  Outros números: 1040804/7-00, 992.06.001489-9  Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - FASE DE CONHECIMENTO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM - PRECEDENTES DO STJ - IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO - VEDAÇÃO DE COBRANÇA DE PARCELA RELATIVO AO CHAMADO ABONO- PONTUALIDADE (20%) - COBRANÇA DE PARCELAS FUTURAS - INCIDÊNCIA DO ART. 290 DO CPC.

Recurso parcialmente provido. Ementa Agravo. Recurso especial. Condomínio. Ação de cobrança. Condenação. Prestações vincendas periódicas. Inclusão na condenação 'enquanto durar a obrigação'. CPC, Art. 290. - A regra contida no Art. 290, do CPC, em homenagem a economia processual, incide em relação às cotas de condomínio. Ementa Ação de cobrança. Cotas de condomínio. Prestações periódicas. Art. 290 do Código de Processo Civil. Precedentes da Corte.

  1. Como assentado em precedentes da Corte, a regra do art. 290 do Código de Processo Civil é salutar, aplicando-se, sem dúvida, no pagamento das cotas de condomínio.
  2. Recurso especial não conhecido. Ementa PROCESSO CIVIL. PEDIDO. PRESTAÇÕES PERIÓDICAS. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PARCELAS VINCENDAS. PEDIDO EXPRESSO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO, "ENQUANTO DURAR A OBRIGAÇÃO". CPC, ART. 290. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO DESPROVIDO.

Fundamentou a decisão o Relator do v. Acórdão com o seguinte entendimento:

“O abono-pontualidade, que se quer cobrar, não é admissível. Tal cláusula de aparente incentivo à pontualidade não é lícita, pois na verdade dissimula a majoração abusiva da multa moratória, limitada a 2% pelo artigo 1.336, § Io, do Código Civil. O controle do Tribunal é possível, ante a insurgência do devedor e por se tratar de estipulação nula de pleno direito, dada a excessiva onerosidade imposta ao condômino e considerando que a prática encerra, na verdade, meio de burlar a legislação que limita a multa aplicada pela mora.”

Ainda no mesmo sentido outro julgado do mesmo Tribunal de Justiça:

1178775008   Apelação Sem Revisão   Relator(a): Walter Cesar Exner  Comarca: Guarulhos  Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado  Data do julgamento: 18/09/2008  Data de registro: 25/09/2008  Ementa: Despesas condominiais. Cobrança. Abono de pontualidade. Disfarce de multa moratória acima do limite estabelecido pelo artigo 1.336, § 1o, do Código Civil. Norma de ordem pública. Ausência de ofensa ao ato jurídico perfeito. Cumulação com penalidade por atraso. Impossibilidade. Bis in idem. Prazo anotado pelo art. 475-J do CPC. Termo a quo na ciência do devedor quanto ao término da fase de conhecimento, por qualquer meio lícito. Apelação parcialmente provida, com observação.

Por fim, reportamo-nos à orientação do SECOVI-SP: (http://www.secovi.com.br/condominios/perguntas-e-respostas-direito-civil/)

6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil).

De modo que, diante de todo o exposto, desaconselhamos o chamado “abono pontualidade” ou qualquer outra forma de incentivo para pagamento antecipado das cotas condominiais, que envolva o valor da cota em si. Nada impede, porém, que o condomínio, pense em outra forma de premiação, por exemplo, como já tivemos a oportunidade de testemunhar em outros prédios, sortear entre os condôminos que não atrasem o pagamento da cota condominial, ou, o adiantem, durante todo o ano, um “presente” do condomínio, como um eletrodoméstico, eletroeletrônico, viagem, etc., desde que, doado pelos moradores, sem custo adicional para o condomínio. Há até quem consiga esse tipo de coisa com patrocinadores como prestadores de serviços, por exemplo.

(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios e Sócio da Rachkorsky Advogados.

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