Alteração na convenção
Essa semana, Marcio Rachkorsky tira dúvidas também sobre conselho fiscal e reformas
O advogado especialista em condomínios Marcio Rachkorsky responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio. Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Alteração na convenção
Pergunta 1, de Ivan Barreto Rodrigues
Como alterar a convenção do condomínio sem a presença de no mínimo 2/3 dos condôminos?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
O art. 1.351 do Código Civil é claro ao dizer que “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção;...”. Deste modo, a alteração sem a obediência ao quórum tornará a alteração ilegal.
Infelizmente muitas pessoas não se interessam em participar das assembleias para discutir melhorias para o condomínio. Neste caso, o que se pode fazer é um bom “trabalho de bastidores”, coletando procurações dos condôminos que não podem comparecer à assembleia de modo a ter a representatividade necessária para atingir a pretensão de alterar a Convenção.
Regras para análise
Pergunta 2, de Karina De Vasconcelos Machado Castro Alves
O condomínio no qual moro e sou síndica há 4 anos tem um conselho fiscal que muda as regras de análise de balancete a qualquer hora. Pedem para que sejam tiradas as cópias dos cheques destinados a pagamentos, e depois falam que não precisa mais. Passados alguns meses voltam a solicitar cópias dos cheques para arquivo. Ou seja: a regra é deles? Como compor tantas mudanças? Geralmente defiro as solicitações, porém é inconveniente administrar sem regras explícitas.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Para lidar com esta difícil situação, você terá que exercer a condição de pacificador, necessária a todo síndico. Essas mudanças refletem um desejo de fiscalização, que é louvável. Neste caso, quanto maior a transparência melhor. Dessa forma, sugiro que sempre apresente cópias dos cheques destinados a pagamentos, independente da exigência ou não do conselho. Uma providência fundamental nesse caso é a definição dessa “regra” em assembleia, de modo que a decisão não fique nas mãos do síndico ou do conselho e sim de toda a coletividade. Ademais valerá para todos os síndicos futuros. Outra sugestão é que em todas as reuniões do Conselho sejam elaboradas atas com as decisões tomadas.
Cuidados com reforma
Pergunta 3, de Geraldo Ribeiro Junior
Situação: o condomínio onde resido (e sou conselheiro) tem mais de 15 anos, são 3 torres com 96 aptos. e, desde sua inauguração, muitas reformas tem sido executadas nas unidades privativas (apartamentos). O condomínio nunca fez ou obrigou o proprietário que efetuou a reforma a fazer um laudo técnico para verificar se sua obra causou implicações na estrutura do prédio. Há um parecer do SECOVI que aborda o assunto, mencionando inclusive as responsabilidades do síndico quanto ao laudo. Além disso, a linha lilás do metrô passará nas proximidades do condomínio e o metrô, através de sua empreiteira, solicitou as plantas originais do condomínio. Com base nessa documentação, fará vistorias para, provavelmente, ou assumir responsabilidades ou se eximir de futuras consequências que porventura ocorram nas edificações do condomínio durante a obra. De nossa parte, resolvemos também fazer o nosso levantamento técnico, de forma a resguardar nossos direitos. O problema é que, por decisão dos conselheiros (fui voto vencido), as vistorias e os laudos priorizarão as áreas comuns e os proprietários não serão obrigados a fazê-los em suas unidades. Pergunto:
Peso do voto
Pergunta 4, de Jose Odilon Defavari
O Sr. acha justo administrar condomínio clube, no qual existam 8 torres, sendo 2 de 97, 2 de 128, 2 de 146 e 2 de 186 metros e cada uma com um valor de condomínio diferente - chegando a haver o dobro de valores -, e peso dos votos ser o mesmo? Assessoria esportiva e de recreação com fração ideal e valores diferentes? Aumento de câmeras e compra de enxovais (como, bancos, televisores, mobiliario de hall social) por fração ideal? Pagamos por tudo dobrado e temos o peso dos votos por igual! O sr. mudaria isso? Ou o melhor caminho é a ação judicial?
