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Daphnis Citti Lauro

Como evitar aborrecimento com as vagas de garagem

Uso correto da área comum deve ser fiscalizado de perto pelo síndico

 Por Daphnis Citti*

Infelizmente, raros são os condomínios com vagas de garagem em número suficiente para o estacionamento de todos os veículos dos moradores e espaço para manobras. O motivo, segundo especialistas, é porque garagem não vende apartamento. O que vende é o espaço gourmet, a piscina, o salão de festas, a churrasqueira.

Por essa razão, os compradores devem, antes de adquirir suas unidades, verificar a localização de suas vagas, se são duplas ou triplas, o tamanho, bem como o espaço para manobras. É mais importante que as áreas de lazer.

As vagas de garagem se constituem em um dos maiores problemas dos condomínios, ao lado de barulho, inadimplência e infiltrações.

Daí decorre a importância de serem utilizadas corretamente. E o principal cuidado é estacionar os veículos rigorosamente dentro da demarcação das vagas.

Mas como o tamanho médio dos veículos aumentou, muitas vezes torna-se impossível respeitar as demarcações das vagas, originando outros problemas, como a necessidade de troca de vagas através de sorteios anuais ou bianuais, quando elas são vendidas em local indeterminado “sujeitas a manobristas”. 

Entretanto, ocorre também e com certa frequência o uso inadequado das vagas, quando elas se tornam depósitos de objetos como móveis, restos de material de construção, pneus etc.

Instados pelo síndico a retirá-los, os moradores alegam que os objetos estão na sua vaga de garagem e que, por essa razão, eles têm esse direito.

Mas a verdade é que não tem.  O artigo 1314 do Código Civil, ao tratar dos direitos e deveres dos condôminos, prevê que “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.

A destinação da vaga de garagem é a guarda de veículos (podendo ser também de motos ou de bicicletas). Não é depósito de material. Por outro lado, essa atitude causa vários outros problemas, como, por exemplo, impede ou prejudica a limpeza ou a lavagem da garagem. O síndico deve solicitar à administradora que envie carta protocolada ao condômino para que retire o material, num prazo de, por exemplo, cinco dias. Se não for atendido, deve aplicar a multa prevista na convenção ou no regulamento.

Importante frisar que compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, o regimento (ou regulamento) interno e as decisões das assembleias, bem como aplicar as multas devidas. Assim, a aplicação de multa no caso presente é dever do síndico e, desde que aplicada nos limites da legalidade, é válida, ainda que sem a ratificação pela assembleia geral. Desde, é claro, que precedida de notificação.

E, se ainda assim o condômino não retirar o material da sua vaga, cabe ação judicial de obrigação de fazer, também chamada cominatória, regulada pelos artigos 632 a 638 do Código de Processo Civil.

Através dessa ação, o condomínio requer que o juiz, por sentença, obrigue o condômino a retirar o material deixado na sua vaga de garagem num determinado prazo. Se ele não retirar, o condomínio terá o direito de retirá-lo, colocando-o num depositário, podendo neste caso cobrar do condômino, além das custas e honorários advocatícios, as despesas que teve, convertendo-se a ação de obrigação de fazer, nesta hipótese, em indenização. O valor será apurado em liquidação, transformando-se a ação em execução.

(*) Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.

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